“退房潮”重现？“银十”或将成为泡影？随着二轮调控措施在黄金周来临之际骤然而至，不论是开发商还是购房者都措手不及。与二轮调控后北京、深圳、广州等一线城市楼市普遍“变脸”相比，长沙楼市黄金周期间却出现价量齐升现象，且“金九”楼市成交量环比大幅增长。二轮调控当下，缘何长沙楼市“逆市飘红”？来自长沙市房产研究中心的网签数据，将让我们真正了解长沙楼市回暖真相。

　　【供求走向】

　　“金九”催化放量推盘 市场供过于求

　　1-9月全市新建商品房累计批准预售1472.50万㎡，同比增长55.73%，本月新增批准预售225.39万㎡，环比增长10.08%；其中，内五区新建商品房累计批准预售1042.24万㎡，同比增长65.68%，本月新增批准预售157.82万㎡，环比增长30.74%。

　　今年长沙楼市受到新政持续影响，开发商为了在年底交上一份满意的成绩单，纷纷选择在“金九银十”之际加大推盘力度。相比8月份全市内五区商品房批准预售面积，九月份环比增长了30.74%，销售市场出现了新政实施以来的首次大幅度增长。

　　不少原本定于7、8月份新推的项目因新政风暴观望而推迟了开盘时间，“金九”开盘项目达35个，“银十”计划开盘48个，近期出现海量房源的长沙楼市，终于对得起“金九银十”这个名号。

　　【销售市场】

　　首轮观望阶段性减弱 楼市出现回暖迹象

　　1-9月全市新建商品房累计销售备案1553.97万㎡，同比增长27.07%，本月新增销售备案148.65万㎡，环比增长7.08%；其中，内五区新建商品房累计销售备案1044.97万㎡，同比增长21.23%，本月新增销售备案110.93万㎡，环比增长43.47%。

　　伴随着5个多月来的博弈，9月份成交量的大幅上涨似乎是长沙楼市回暖的迹象。随着“金九”季节的到来，新建商品房集中开盘使得商品房成交量快速提升，从而带动了楼市整体气氛逐渐活跃。

　　同时，据长沙市房产信息中心最新数据统计，“十一”期间全市新建商品房网签3276套，33.99万平方米，同比增长77.03%，均价为5686元/平方米，同比上涨29.71%；其中住宅网签3235套，33.74万平方米，同比增长77.49%，均价为5652元/平方米，同比上涨32.43%。

　　针对此现象，有业内人士表示，目前楼市特征更接近于首轮新政经过半年消化期后的阶段性变化。不论是对于购房者还是开发商来说，首轮调控的反应由最初的大幅观望逐渐转向试探性入市。伴随着二轮调控“横空出世”，部分刚性需求率先打破观望，长沙楼市对政策消化的滞后性，恰巧成为刚需们主动出手的好时机。

　　【价格行情】

　　政策调控显成效 降价快跑成王道

　　1-9月，内五区新建商品房备案均价为4674元/㎡，同比上涨16.56%，其中住宅4371元/㎡，同比上涨15.32%。本月商品房备案均价为4510元/㎡，环比下跌7.16%；其中，住宅均价为4261元/㎡，环比下跌7.41%。

　　事实上，一方面“叫嚣”长沙市场稳定、对后市有信心的开发商，暗地里却优惠打折、延迟开盘计划或放缓施工进度。在宏观政策调控、市场逐渐变冷的情况下，开发商也逐步改变营销策略，观察市场走势。

　　随着长沙新房上市量激增，房源扎堆，销售压力加大，部分开发商不得不降低身段，再次打起“价格战”。

　　有业内人士称，以往的市场经验早已说明，谁先降价快跑，谁就占领了市场先机，“现金为王”，资本在手才能持续发展。

　　【二手房市场】

　　价量齐降 市场低迷不见起色

　　1-9月，全市二手房成交面积317.09万㎡，成交套数为24469套，同比分别增长3.38%、-6.62%；其中，内五区二手房成交面积192.92万㎡，成交套数为18159套，同比分别减少3.22%、8.44%。

　　“金九银十”的销售旺季已经过半，但是长沙二手房市场仍显低迷。二轮调控出台后，长沙二手房市场肯定会遭受更多的考验。业内人士分析，市场低迷时期也是暴露市场真正需求和服务升级换代、企业优胜劣汰的好时机。这时的市场将让企业对行业发展有更深的认识，促使企业在管理和市场运作及提高人员的素质等方面下功夫。

　　结语：

　　虽然长沙楼市黄金周期间为“银十”开了一个好头，不过对于大多数人来说，第二轮调控还是来的有点突然。升级版的调控政策能否达到预期效果？对“银十”销量将带来怎样的影响？无论是开发商还是购房者，都在等待答案。而素有长沙楼市“晴雨表”之称的房交会将于10月底召开，或许将成为检验调控效果的最佳时机；而对于开发商们来说，全年销售量如何，房交会或将成为“救命稻草”。

　　备注：为方便市政决策，研究数据中每月备案均价为包含单位集资建房、定向开发和经济适用房等非市场定价类住宅的均价，每周数据因统计方式不同，两者有一定差距。