8月份一二手又现量价齐升，业内专家预测国庆前或再出新政策

“早买早安心”，看房已经几个月的张丽终于在上周出手，在天河买了一套145平方米的二手房。在张丽看来，被称为“史上最严厉调控”的“新国十条”出台近5个月了，但是楼价并没有出现明显的调整，反而在近期有上涨的势头，还不如早点入市。

事实上，包括广州在内的不少城市一二手房均在8月份出现了“量价齐升”的态势，促动业界敏感神经的地王近期也重出江湖，不少机构以及业内人士均认为，随着十一黄金周的来临，楼市将进一步升温，如果楼价再次出现明显的反弹，那么将有新的调控措施出台。

现象

销售明显回暖

与张丽有同样选择的人还有不少。实际上，从上两周开始，张丽所在的办公室6个同事已经集体看房，准备找机会出手。

广州多个开发商也感受到了市场的变化，8月29日，位于金沙洲的保利春天里二期开盘，270套房子引来上千人到场抢购，在短短的一个半小时中，270套货被一扫而光。保利地产副总经理在现场乐呵呵地拍照发微博，“市场回不回暖，我们说了不算，老百姓说了算”。

在8月份，日光的不仅仅只有保利春天里二期，近期几个新推楼盘都有不错的销售业绩。8月底开盘的珠光南沙御景推出的近300套货也出现了日光，番禺华南碧桂园“十年华南”开盘3小时也售出九成。

随着各大楼盘销售的回暖，8月份，广州一手住宅市场出现量价齐升的态势。根据某房产网对阳光家缘网签数据的监控，8月份广州一手住宅网签总成交面积约为693826平方米，与7月份环比成交面积上升56%。这是自调控出台，成交持续低迷以来，首次出现大幅度的回升。另一方面，8月份网签成交均价约为10243元/平方米，环比上月的9268元/平方米上升11%。

二手方面也是出现明显的回暖，甚至有井喷的态势。根据中原地产数据，8月，二手住宅成交连续第三个月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增长了46%，达到今年的最高水平，成交均价环比也小升3%，达12743元/平方米。

而放眼全国，销售回暖已成燎原之势。根据中原地产研究中心的监控，从整个8月份情况看，重点城市一手住宅成交均出现大幅回升，总体增幅三成。一线城市中，深圳反弹幅度最大，环比7月有八成的增加，广州次之，增幅五成，京、沪两地约增加了两成半。二线城市增幅最大的是杭州，环比增长了近七成，成都、武汉两市在四至五成。而9月份重点城市一手住宅总成交量依然保持一成以上的环比增幅。

广州武汉上海再现地王

在广发证券分析师沈爱卿看来，目前市场已经出现了强势回暖。除了各地销售回暖之外，龙头房企万科销售创新高，新地王的出现都是重要的佐证。

行业龙头万科继六七月销售金额连续突破80亿之后，8月份销售额再创新高，以119.9亿元刷新了国内房地产企业的单月销售纪录，同比增长149%。而保利8月份也实现签约金额68.42亿元，同样创下单月销售新高。

地王也是触动市场敏感神经的重要指标，在8月底，广州、武汉和上海均出现了新的地王，这也被认为是市场回暖的重要指标。

8月31日，广州番禺“前金地地王”被广州城建以楼面价7282元/平方米取得，刷新了此前的楼面价6230元/平方米的“地王价”。就在同一天，万达将武汉东湖中央商务区核心地段2幅商住用地收入帐下，47公顷的土地总价达76亿元，创造了地区新的总价“地王”。9月1日，上海合生房地产开发有限公司以16488元/平方米楼面价拿下松江广富林低密度住宅用地2-5号，溢价率高达131%，也刷新了该区域新单价地王。

原因

多种因素促使楼市回暖

“目前市场的回暖只能算是反弹，而不是市场的反转”，地产经济研究专家邓浩志这样判断目前的市场。

邓浩志表示，从市场一线来看，这轮回暖主要有三方面原因：首先是随着金九银十传统销售旺季的到来，不少开发商由于市场压力提前推货，导致8月份供应量明显上升；在需求方面，由于受到调控政策的影响，不少消费者推迟入市，经过一段时间的观察后，也在近期开始入市；另外价格方面，不少开发商所推的新货以比较优惠的价格入市，也吸引了消费者纷纷出手购买。

南都记者在各大楼盘开盘现场调查的结果也对此形成佐证，目前入市的买家主要还是以首次置业或者换房的自住买家为主，觉得新推楼盘价格相对合理而纷纷出手。保利春天里二期开盘均价1.1万至1.2万找准了买家的心理底价，不少现场买家表示“还是可以接受”。

据了解，不少买家急于入市的原因是担心楼价再涨，如前文所述的张丽，就是看到二手业主反价厉害，担心楼价再涨，只能匆忙入市，“这次调控不是说是最严厉的吗，怎么都没有见开发商有怎么降价，现在有调控都这样，到时候没有调控不是要再上天啦？”。

而经过了近几年的市场“调整--加速反弹”的波动之后，不少市民均认可有专家所称的“房价长远来看是上涨”的判断，因此也选择在调整临近结束时入市。

猜想

调控加码或导致房产税出台

目前，不少专家和机构已经认可调控风声渐近，但是究竟政府会出台什么新政，会不会有二轮调控出台，专家有不同的说法。

“其实政府没有必要出台新一轮的调控政策”，知名营销策划专家谢逸枫表示，“其实‘新国十条’力度还是蛮大的，目前政府需要的是对原有政策进行细化，并且执行到位”。

事实上，在“新国十条”中，包括限制异地购房、“二套房”的认定标准以及限制第三套房贷等政策仍然难以执行到位。特别是银行房贷方面，记者在采访中了解到，虽然四大行已经停止了第三套房贷，但是仍有不少三套、四套以上的购房者能够通过各种方式在中小银行贷到款。

谢逸枫表示，如果这些政策执行到位，而市场出现了销售回暖，那么也算是一件好事，“意味着有更多的刚性需求买家入市，市场调控的目标是释放刚性需求，抑制投资投机需求。如果没有刚性需求买家入市，开发商对于后市谨慎，不敢加大开工量，最终将导致市场供应不足，引起价格的再次反弹”。

而广州维森置业有限公司董事长张维伦则表示，“新的调控会出现，但是并不能称为二轮调控，而是此前调控的延续和升华”。在张维伦看来，由于市场会出现周期性的变化，因此，政府在不同阶段的调控措施也是不同的。

目前各大银行以及各个地方政府都已经陆续出台了新的政策，加强了政策的落实和实施。如各大银行停止三套房贷，深圳商品房预售款将专款专用、各地加快清理闲置土地，这些都是4月份调控的延续。

张维纶认为，如果房价出现明显反弹的话，那么国家很可能在房产税以及信贷方面出台新的政策。“房产税肯定会出台，银行信贷也会收紧”。

此前，关于是否征房产税的争议中，国务院一锤定音，表示要逐步推进房产税改革，房产税也被认为是房地产调控的“核武器”。由于2009年天量信贷导致楼市的快速回暖，业内人士表示，如果调控无明显效果时，政府将关紧流向房地产的“资金水龙头”。无论是对于消费端的个人房贷，还是面向开发商的商业贷款，资金层面的调控将成为地产政策的“狠牌”之一。

影响

调控风险再次显现

市场的快速回暖对于开发商来讲是“有喜有忧”，天河一即将开盘的开发商表示，按照目前的市场环境，开盘价格要好过市场预期。但是他也担心，如果市场回暖过快，价格出现迅速反弹，可能会招致新的调控措施出台。

“从目前的市场表现来看，政府出台新的调控政策的可能性非常大”，广州维森置业有限公司董事长张维伦对南都记者表示，在调控出台近5个月后，各地房价没有出现明显的下跌，而在8月份反而有上涨的趋势，因此政府将会迫于压力出台新的调控政策。

地产经济研究专家邓浩志也认为，“如果由于快速反弹，房价再次临近历史高点或者超过历史高点，这显然是政府不愿意看到的”。

也有一些保持观望的市民在等待新调控政策的出台。持币代购的市民陈先生就自称“淡定哥”。他认为，这轮调控肯定要见效果的，如果楼价再升，肯定会有新政策出台。“这一次调控是称为‘史上最严厉的’，如果房价还没有怎么降就涨上去的，那么今后政府的政策还有威信吗，明年的政府工作报告中关于民生居住问题该怎么写啊”。

实际上，自8月以来，中央政府也在不断释放“调控不会废止”的信号。在8月中下旬，国务院副总理李克强在8天之内两次提出要继续落实好国务院关于房地产调控的政策措施。各大证券机构也在近期纷纷出台关于房地产政策风险的提示。广发证券分析师沈爱卿认为，第二轮博弈已经粉墨登场，9、10月楼市走向至关重要，政府的智慧将面临严峻考验。银河证券分析师认为价格上涨将招致政府更严厉调控措施的出台。

新政后一手住宅成交量

8月69.39万m 2

7月37.52万m 2

6月52.52万m 2

5月54.86万m 2