按照传统的销售惯例，北京楼市从3月起进入回暖期，最为明显的表现是多个楼盘微抬售价，交易量逐渐增加。然而，今年3月份的楼市看起来却是冷清的局面仍未被打破———以春节促销名义打折的楼盘折扣依旧；还有大量新面孔加入打折行列。

　　这一厢，开发商打着“让利”的旗号，急于出手；那一厢，购房者看到的可能是打折背后的“拐点”，继续观望。

　　或许，这是北京楼市自去年底开始观望后的最终博弈？市场若再不走出低潮，楼市整体降价或许真的来了。

　　早春3月北京楼市打折此起彼伏

　　一厢急于出手，另一厢继续观望；如果房价5月底仍无起色，北京楼市将可能面临一次较大的调整

　　按照传统销售惯例，北京楼市3月开始进入回暖期，最为明显的表现是多个项目微抬售价，交易量逐渐大增。然而，今年3月看起来跟往年有些不同，冷清局面未被打破，以春节促销名义打折的楼盘折扣依旧，同时还有大量新面孔加入打折行列。

　　开发商打的旗号是“让利”，但购房者看到的可能是打折背后的“拐点”。一厢急于出手，另一厢继续观望。其实，北京楼市3月打折的背后，就是购房者和开发商继观望过后的心态博弈。有人认为这将是北京楼市自去年底开始观望后的最终博弈，市场若再不走出低潮，楼市整体降价或许真的来了。

　　3月，北京住宅打折的幅度和广度均有所增加，包括万科、珠江等品牌地产开发商旗下的地产项目，也纷纷加入打折队伍中来。有些项目已经脱下“春节促销”的外衣，公开表示将打折进行到底。但除美利山及东亚上北项目热销外，北京市场销售依然冷清。

　　近期加大打折幅度

　　记者统计的数据显示，目前北京楼市住宅主要以打折的方式进行降价销售，降价幅度比较大的则为一次性付款，一般在9.5折—8折之间，按揭的打折幅度一般在9.5折—9.8折，其中一次性付款为8折的打折幅度则为今年最大折扣。

　　3月1日，北京万科旗下万科中粮·假日风景10号楼开盘销售。该项目的开盘均价为13800元/平米，开盘当日出现了较大幅度的折扣。开盘当日购买该项目的，可以享受到一次性付款9.3折的优惠，按揭贷款则为9.6折。此前，万科北京公司旗下住宅统一折扣为一次性付款9.5折，按揭贷款9.8折。

　　北京珠江则在3月启动了 家“圆”北京·置业无忧计划，旗下的珠江奥古斯塔城邦、珠江国际城及珠江壹千栋均有不同程度的优惠，其中珠江奥古斯塔城邦项目除首付可分期付之外，还实行入住前“0月供”，即赠3月—12月（共10个月）所需还贷的全部款额（按总房款7成商贷20年标准计算，折抵房款）。更有甚者，京石高速方向宛平出口的沸城项目，一次性付款可以享受到8折优惠。

　　此外，还有部分项目出现直接降价销售的情况，这在春节前未曾出现。位于东三环大望路的禧福汇国际均价为20000元/平米，目前该项目全款每平米便宜300元，贷款每平米便宜100元。保利·香槟花园目前均价为18500/平米，相比之前均价降1000元/平米。

　　打折项目3月增多

　　在各大项目加大打折幅度的同时，3月份打折项目的数量也比春节前有所增加，春节期间促销的项目仍在促销，3月还有大量的新面孔涌入打折行列。

　　东亚上北中心是春节前优惠幅度比较大的项目，最高可便宜8万。3月1日，东亚上北中心新推促销方式，即3月份购买指定套型，送40年物业费，最高折现6万元充抵房款，这相当于总房款9.4折，加上一次性付款9.5折，最终相当于8.9折。此外，金地格林小镇6、珠江奥古斯塔城邦、格林莱雅等春节前就开始打折的项目，目前仍有折扣优惠。而沸城、禧福汇国际等项目近期才加入打折行列。

　　据了解，春节前促销的项目，一般都冠以春节让利的名头，将其打折销售行为定义为一次春节促销，进入3月仍然打折销售，促销的说辞自然不攻而破。“目前北京折扣幅度较大的项目有60多家。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，目前北京市场约有300家在售楼盘，也就是说有五分之一的楼盘在打折销售，而据他估计实际上打折促销的楼盘要远远高于该比例。

　　另据记者调查，今年3月即将入市的几个新项目，可能都采用低开的销售策略，其制定的开盘价格基本属于同区域内最低或较低。通州即将开盘的某项目，开盘均价为7500元/平米左右，而另一个位于西四环的某项目，制定的开盘均价则要比同区域低近千元。

　　打折效果并不明显

　　采访中，记者了解到，个别春节左右大幅度打折的项目销售情况不错，如东亚上北中心2月份成交达150多套。

　　然而大部分项目促销效果很差，位于朝青板块的某项目虽然打折促销，但其2月份并未卖出一套。“一般来说，售价在15000元/平米以下的住宅打折销售效果比较明显。”东亚新华营销管理中心副总监方强表示，价格偏高的项目，即使打折销售，如果折扣不是很大的话，购房者仍不会轻易购买。

　　接受采访的专家普遍认为，目前北京楼市进入了购房者和开发商集体观望期，随着3月传统销售回暖季节的到来，部分开发商开始以打折的方式促销，期望增加销售量，如果促销能够被购房者接受，价格将会稳定一段时间。“除了美利山、公园1872等新入市的高性价比项目，以及东亚上北等打折幅度较大的项目之外，目前市场中多数项目的销售并不理想，即便是打折效果也不明显。”方强认为，目前北京市场仍处于低潮，回暖迹象不明显，购房者的观望情绪较浓。

　　■ 打折真相

　　东亚上北 快速回款准备拿地

　　东亚上北中心位于亚奥热点区域回龙观板块，该项目在春节前就开始以送物业费等方式促销，按其最高促销幅度，部分房源的折扣则要低于9折。当初该项目打折促销冠以“春节送礼优惠活动”的名号，相关负责人接受记者采访时还表示，此举主要是为了让利于购房者，属于答谢回馈活动的一种。

　　3月份，该项目又一次推出新的促销活动，这次促销的活动则为“成家立业计划———3月温情大礼包”，在3月期间，购买指定套型可折现最高达6万元相当于免除35年—40年物业费。依此计算的话，该折扣幅度相当于总房款9.4折，不过据说此次打折是在提高均价基础上进行的。

　　据了解，该项目之所以持续优惠促销，主要是为了快速回笼资金。有接近该项目的人士透露，开发东亚上北项目的东亚新华近期将在沈阳或北京拿地，需要大量的资金，目前该公司旗下在售项目只有东亚上北，所以必须通过快速销售东亚上北的项目来获取大量的资金，准备拿地。该项目因售价不是很高，能够被购房者接受，因此合理优惠后，能够得到购房者的追捧。

　　万科北京项目 清理尾房为新入市楼座“让位”

　　目前，万科在北京共有3个项目销售，分别为万科紫台、万科中粮假日风景和四季花城，这三个项目均在目前推出一次性付款9.5折，按揭贷款9.8折的优惠活动。

　　万科有关负责人接受记者采访时表示，这三个项目现在所进行的优惠活动均属于春节期间的正常促销行为，并非所谓“降价”。类似的优惠活动每年都会开展，今年的优惠活动也同样获得了较为理想的市场反应。对于万科来说，快速开发、快速销售是一贯的策略，能够实现这一销售策略的定价，就是合理的定价。“通过快速销售加快现金回笼，在产品定价上根据市场状况灵活调整，是万科也是北京万科的原则。”该负责人这样表示。

　　不过也有接近万科的开发商告诉记者，目前万科在北京各个项目新入市的楼座不多，都是先期开盘的少量剩余房源。据了解，万科在北京大多数项目都只剩下四五十套房源。“万科北京公司借助促销在清销部分剩余房源，为其新入市的楼座做准备。”该开发商表示，万科过去从来都是比同地段的其他楼盘单价贵出上千元，万科曾经自豪地说这是他们的品牌效应，现在即使打折销售，其价格也应该和同地段的其他楼盘价格相近，相比其他楼盘的售价，万科也并没有出现下降。

　　折扣不实在 优惠没感觉

　　继房地产行业龙头万科董事长王石宣布旗下房地产住宅产品将降价销售后，全国各大城市房地产住宅市场相继刮起了一场“打折”风潮，东莞甚至出现了最低7折的特价房，在这一深度颇大波及甚广的趋势下，北京持续坚挺的房价虽然未见明显下跌，但也出现了某种程度的松动，部分项目加大了售价打折的力度和延长了折扣活动的时间，而与之切身相关的北京购房者，如何看待和回应这一市场趋势呢？记者随机调查了20位购房者，得到了大致的答案。

　　关于“对目前市场房价打折情况的了解和感觉”等相关问题，参与抽样调查的20名购房者中，仅有两人选择目前北京已出现了幅度较大的房价打折现象，其余90%的调查参与者对目前北京房价打折现象持怀疑和否定的态度，有超过7成的人表示并没有感受到实在的优惠，而有近半数的调查参与者明确表示目前的房价打折对自己没有吸引力，因为房价基数较高而折扣比例很小。
 
　　在“目前北京部分项目出现房价打折的原因”方面，超过6成的调查参与者认为是开发商淡季短期促销手段，另有近两成调查参与者认为开发商提高房价后再加大折扣，实际售价并无变化，仅有3人选择开发商打折是迫于市场压力真正降价销售，占调查比例15%。

　　而在“目前市场房价打折对自己购房选择的影响”方面，几乎全部调查参与者均选择了观望等待或无影响，有超过9成的调查参与者认为目前购房不划算，不会因近期打折而购房，有近8成调查参与者表示房价折扣在8折以下才会考虑出手购房，而其中又有近3成选择5折及以下购买才合适。

　　“折扣最多的也就是北纬40°的9.5折，房子是尾房还必须是一次性付款，根本没有优惠可言。”参与本次调查的何先生在谈到他关注的望京区域时这样表示。而这样的折扣在何先生看来也和市场压力无关，因为这是“常规方式”，他无奈地表示选择观望等待也是迫不得已，自己月薪超过了8000元但还是买不起房，而未来也看不出区域项目会有大肆打折销售的迹象。“我觉得望京目前的价格再打6折时出手购房比较合适吧，那也是10000元/平米了。”何先生这样回答，而这也代表了北京众多购房者的普遍心态。

　　■ 记者观察：三月，北京楼市最后的博弈

　　每年的3月，开发商都心花怒放。因为经历春节前后的平淡，3月将迎来楼市的“春暖花开”，往年的这个时候，开发商们坐在一起，商量得最多的就是多长时间调一次房价，一次上调多少比较合适。可是今年3月，开发商似乎笑不起来了，原因很简单，购房者不接受目前高企房价下的北京楼市，甚至不买楼盘打折的账。

　　往年的3月是北京楼市销售及价格快速转暖的阶段，这一个月，交易量和交易价格快速回升，部分项目在3月开始集中放量，4月和5月楼市则出现全年楼市中最为火热的阶段，也就是人们所说的“金四银五”，在这两个月内北京新入市项目数量增加、价格出现大幅度增长、交易量也快速增加，整个楼市其乐融融。

　　年年岁岁花相似，岁岁年年市不同，今年3月北京楼市房子还是原来的房子，但市场却不再是那个市场。市场发生变化，最先坐不住的是开发商，北京的开发商是在温室里长大的，他们没有经历过这种长达3个多月的市场冰冷期，他们也从来没有做、没有想过如何面对市场惨淡的准备。

　　为了应对冷清，北京楼市在温暖的3月快速开启了“折扣门”。春节期间，开发商对于打折还有些顾忌，或遮遮掩掩或冠以让利的名号，而现在，开发商们拉下“春节回馈购房者”的包装，开始赤裸裸地公开打折销售了。他们之所以这样做，无非是想通过降价来吸引人气，提高销售量，温暖其即将接近寒冷的心。

　　然而，一个比较客观的事实是，将来北京楼市走向如何，现在开发商也没底。在这次长达近3个月的观望博弈中，开发商发现了购房者的毅力和决心，虽然期间部分开发商以降价、打折等优惠手段来诱惑购房者们，但最终效果甚微，购房者仍然观望着。如果购房者长期观望，对开发商们来说是致命的打击。

　　但开发商还是选择博一博，各种打折销售方式3月纷纷出炉，希望藉此带动楼市进入快速升温的阶段。于是，今年3月成为开发商和购房者博弈中最紧要的关口。如果市场能在3月逐渐回暖，那么北京楼市仍将可能高位运行；如果市场仍无起色，那么市场观望期将无限延长。

　　目前业内一个客观的说法则是，这个时候要看开发商和购房者的定力谁更强。如果房价在5月底仍无起色，多数开发商就扛不起了，北京楼市将有可能面临一次较大的调整，部分项目的房价可能出现下落。