注：此文选自搜房博客薛薇薇在bolg中的文章。

　　前两天在园区某别墅销售现场探盘时发现，原先客户要参观看样板区需要排队的场面已经不复存在了。销售人员告诉记者，从去年年底开始，别墅销售就一直持续比较冷清，这个形势和去年七八月份该别墅刚开盘时的热销场面不能同日而语。“那个时候，我们的别墅开盘前其实已经都订掉了，根本不愁卖。现在每天来的客户组数不算多，但每段时间还是持续有成交。我觉得这样才是回归别墅销售的正常状态。”有两年售楼经验穿着西装革履的售楼先生小许对我说。

　　或许小许说的并不假，对别墅销售来说，一个别墅盘，一年销售三五十套是再正常不过的常态，售楼处的冷清并不能简单归结别墅市场遇冷。在银根紧缩、楼市遇冷的大前提下，别墅成为不少开发企业的产品切入点，这样的情形暗合了一首古诗：“已是悬崖百丈冰，犹有花枝俏。”

　　别墅市场出现短线振荡

　　业界分析不动摇根本

　　从名都机构提供的统计数据来看，去年12月份苏州别墅新增量大幅下降。12月苏州别墅新增面积为7.74万平方米,较上月下降了67.68％。从区域来看，除了园区外，其它区域都有不同程度的下降。本月吴中区别墅新增总量虽然下降了约70%，但仍占到了全市的绝对多数，其总量达到了全市的近八成；园区本月新增量占16.92%，上升到第二位；相城区本月的新增量较上月虽然出现了较为明显的下降，其新增量排在园区之后，位列第三。

　　不仅是别墅新增量下降，全市别墅销售也有小幅下降，本月全市别墅销售面积13.41万平方米，同比上月下降了6.06%。从板块来看，园区、市区别墅项目销售略显下降，吴中区别墅销售下降明显，降幅达到30%，而12月份相城区别墅销售销售量逆势上升了一倍。从大市场来看，吴中和相城在别墅市场中已成鼎足竞争之势。

　　更能印证坊间流传的楼市寒流论调的是，12月苏州别墅平均销售价格也出现了较为明显的下降。当月苏州别墅销售平均价格为10904元/平方米，别墅市场价格降幅明显。有人此判断，莫非08年别墅市场将成为新政下首当其冲的“调控品”？

　　业界分析，本次别墅新增数量减少不能简单归结为受新政寒流影响，主要还是由于别墅市场间歇性的振荡规律，每隔4-5月有一次的集中释放。目前苏州别墅市场的新增量的变化幅度基本与去年5月相似，均处于急速的下降的低潮期。而目前别墅市场出现的价格波动是由于销售区域的转移而引起的。12月相城区的别墅销售总量持续走高，但相城区别墅销售价格比较低，使得别墅价格小幅下降。从目前别墅市场连续几个月供销比均在1：1左右徘徊数字来看，表明苏州别墅市场供求关系存在适度紧张。在银根紧缩、楼市遇冷的大前提下，别墅成为不少开发企业的产品切入点，08年低密度住宅很可能在各板块遍地开花。

　　别墅保值不亚于黄金？

　　关键看人民币资产升值前景

　　如果从保守角度来看，银行贷款门槛提高、银根紧缩无可避免的对楼市产品有所冲击，或许一部分中档经济型别墅，也就是我们说的城市别墅将首当其冲受到影响。但是，从苏州地区来看，由于苏州的普遍房价与深圳、上海、杭州等地有相当差距，别墅价格也相对比较低，因此城市型别墅总价不高，也一直受到市场的认可。

　　今年可以预计，低密度住宅将在各板块遍地开花。如青剑湖、唯亭地区、独墅湖、阳澄湖这些传统苏州人眼中比较远的地区，在08年也都将成为低密度住宅的热土，这一方面与买房者对这些地区周边未来配套的期待使得上述这些板块的别墅无形中具有相当的升值潜力。特别是园区青剑湖、唯亭板块的别墅，由于工业项目比较少，再加上园区的规划发展大方向可以判断，青剑湖有可能是下一个富人区。另一方面，苏州的大交通格局，以及打破了传统出行路线，对有车族们来说，距离不再是障碍，别墅新板块的衍生也就顺理成章。

　　在今年12月份刚拿两块别墅用地的苏州鼎新房产销售负责人预测，苏州别墅市场将从07年的遍地开花慢慢步入到08年的稳步销售。“今年大市处于银根紧缩状态，从大楼市来看产品将出现销售分化明显的趋势。由于受到房贷政策影响，以改善居住面积为目的的“换房客”有可能延迟购房，因此将直接影响中档楼盘的销售。而别墅产品，特别是真正意义上的山水别墅，作为楼盘中的消费奢侈品，购买业主受房贷影响相对比较弱，因此，大政策的紧缩对08年的别墅市场影响不大。”

　　而学经济管理出生的吴中太湖山庄销售经理洪文建对高档别墅购买力几乎不受政策影响这一说法表示并不乐观。他认为，宏观经济银根紧缩，不仅针对房地产企业，银行对许多行业贷款发放都开始提高门槛，也将会直接影响到购买别墅的业主特别是企业主以及我们所谓的“富人”们手中资产的财务状况。

　　“当然，在目前人民币继续升值看好，人民币资产也将持续升值的情况下，从平衡投资的角度来看，对经济实力强的那部分社会阶层来说，一部分财产用于股票之类的流动性投资，另一部分可以用于购买黄金等保值资产投资，对土地资源稀缺的别墅产品来说，购买别墅做长线投资其保值能力不亚于购买黄金。”

对　　于别墅来说，土地的稀缺资源无疑是保值的主要因素。特别是太湖边的别墅用地，从土地到规划都有相当紧的把控，因此太湖边的高端别墅在销售中几乎一直是皇帝的女儿——不愁嫁。“07年开始，太湖板块又有很多大型开发企业进驻开发别墅项目，比如吴中集团、中信集团等，我们的理解是高端别墅竞争更激烈了，但另一种理解是各大企业进驻对板块造势也更有好处。因为企业进驻有先后，不同企业对自己的产品都有不同定位，并且注重与周边别墅形成差异化，因此，可以说太湖边的别墅群将在未来几年尽显纷呈。”太湖高尔夫山庄别墅副总经理王娟表示，这两年太湖板块别墅消费群体从几年前大苏州为主的业主群体到这两年，以上海、深圳、珠三角地区为主的业主群，说明了苏州的太湖别墅已经作为品牌得到了全国范围客户的认可。

　　在售别墅项目一览

　　中海御湖熙岸

　　2005年12月底，中海地产以10.31亿的土地价格勇夺金鸡湖畔毗邻水巷邻里的苏州地王。该地块总占地面积约26万平方米，总容积率≤1。这块市场瞩目已久的地王上有联排别墅、双拼别墅、独栋别墅的高级低密度住宅销售。

　　康桥丽都

　　位于相城CBD中心、中央商贸主干道嘉元路和景观大道采莲路的交汇处，总占地18万平方米，是以欧陆风情为主题的大型亲水品质低密度社区。随着交通快速路的发展以及相城配套的日益完善，相城将产生高品质低密度住宅群。

　　尼盛•西城

　　该盘位于苏州新区以西，总占地面积7万平方米，容积率1.0，绿化率37.6%。小区采用西班牙建筑风格，采用全方位人性化通风、通光设计，为城西颇有特色的低密度住宅区。

　　太湖高尔夫山庄

　　太湖高尔夫山庄总建筑面积约为7万平方米，社区绿化率高达65%，综合容积率仅为0.23，建筑密度低至17％。总规划170栋别墅，预计分5期开发建设。一期36席已全部售完交房，二期仅规划独栋别墅62席。其价格区间从900万到数千万不等。
 

　　智园

　　该别墅位于苏州新区滨河路，与寒山寺、江心洲隔运河相望。智园采用中式别墅设计，此外还采用了市场上少有的挑高空间、大开间设计。作为寒山寺边的中式别墅，才62套的房源，估计会比较抢手。