上海2009年、2010年预计将形成中小户型供应高峰

　　全球五大房地产顾问公司之一世邦魏理仕昨日发布报告称，2007年上海出让的住宅用地总量比2006年增加了23.3％，但平均每幅出让土地的面积缩小了30%。

　　这份名为《2007年度上海纯住宅用地出让分析》的报告认为，2007年出让的住宅用地将在2009年和2010年集中上市，预计届时将有2.5万套左右中小户型住宅面世，并形成中小户型供应高峰。 

　　住宅用地供应增加

　　报告提供的数据显示，2007年上海共出让37幅住宅用地，总占地面积319.3万平方米，合建筑面积398.3万平方米，另有29幅综合用地包含部分住宅用地。

　　该公司认为，近两年上海逐步加大了住宅用地供应，2006年出让的住宅用地合建筑面积323.0万平方米，2007年则增加了23.3％。

　　尽管住宅用地出让总量增加，但单幅土地的面积在减小。2006年平均每宗土地的建筑面积为14.0万平方米，而2007年单宗土地建筑面积为10.8万平方米。

　　世邦魏理仕华东区环球研究部董事陈红表示，这一变化是为了打击囤地捂盘。大面积的单块土地拉长了开发周期，部分开发商乘机大量囤地捂盘以待房价上涨。

　　66%将建中小户型

　　世邦魏理仕在报告中表示，2007年出让的土地中，90平方米以下中小套型所占比例较大，其中闵行区为80％，崇明县为76.7％，杨浦区为62.2％。

　　依据住宅建设的周期和特点，可以推算出2007年出让住宅用地将在2009年和2010年集中上市，供应面积达170万和150万平方米左右。从供应量上看，2007年出让土地总量的66％将被建为90平方米以下的中小户型。

　　以此来计算，2009年和2010年，将有2.5万套左右中小户型住宅面世，并形成中小户型供应的高峰。

　　报告还认为，政府对中小户型的区位选择有一定的导向性。随着轨道交通的逐步建设和开通，城市居住重心将逐步向市中心外围转移。

　　地价刺激房价明显

　　陈红说：“对比2007年住宅用地供应与整体市场存量可以看出，2007年出让的住宅用地所占比重很小，对于整个市场的影响并不大。”

　　但另一方面，出让土地成交价格的跳跃式上涨，却成为上海住房价格上涨的刺激因素，并推动整个住房市场价格的提高。

　　对比2006年出让住宅用地的成交价可以看出，2007年住宅用地价格同时也有了大幅上涨。其中，崇明县住宅用地均价上涨了近四倍，青浦区上涨了近三倍，而杨浦区则上涨了近两倍。