1月8日，天河区员村原广州绢麻厂地块拍出了13053元／m2的楼面地价，刷新了天河区住宅地价的历史最高。这一行情令不少发展商喜出望外，在获知这一拍卖结果后，周边一些楼盘蠢蠢欲动计划调价，虽然目前提价的并不多见，但是取消优惠或者借此打出“升值牌”的楼盘则比比皆是。有业内人士分析，新年“地王”再现，显示出开发商对楼市前景的信心已恢复，广州楼市正逐渐走向回暖。

　　新年“第一拍”地价贵过楼价

　　满堂红专家分析认为，最近几次土地市场的争夺战愈演愈烈，去年房贷新政实施3个月后。开发商信心的恢复意味着广州楼市已开始回暖，足以证明广州房屋需求依然相当大，特别是保值、升值能力强的中心城区物业，土地市场的红火有利于冲淡楼市的观望气氛，加快楼市复苏。

　　一手楼市场：

　　员村新“地王”的诞生，不仅成为天河CBD区域楼价的强力支撑点，而且在目前楼市相对低迷的环境下，起到了稳定楼市信心的作用。

　　据了解，此次恒大所付出的地价成本高达13053元／m2，预计将来开发的住宅单位价格将继续走高。这一利好对员村周边楼市立刻产生了影响。

　　记者获悉，“地王”出炉后，原本正在进行优惠促销的方圆·公园一号得知拍地结果的当天晚上，便决定暂停所有优惠活动。该集团相关人士称，按目前该地王的楼面地价计算，预计今后的房价会卖到25000元/m2以上。对比员村“地王”，公园一号还拥有天河公园这一稀缺的资源，目前1.7万元／m2的售价相比“地王”，未来的升值空间相当大。

　　另外，也有不少楼盘借“地王”的声势大打“升值牌”促销。例如位于中山大道的骏景花园，记者一天之内就收到其发展商发出的3条短信：“预计新地王未来的房价会涨到25000元/m2，相比之下，目前骏景花园的在售单位将有广阔的升值空间……”

　　有发展商表示，未来天河CBD的楼价必然持续走高。在刚刚过去的双休日，记者前往珠江新城探盘时发现，尽管目前珠江新城的楼价并未有提价的迹象，但是一些在售项目的销售人员纷纷拿员村“地王”说事，认为在“地王”效应的刺激下，珠江新城楼盘“涨价是迟早的事情”，因此劝看楼者“早买早着”。

　　二手楼市场：

　　员村绢麻厂地块的楼面地价超过13000元/m2，比周边的二手楼价都要高，该板块的价值将被重新评估，周边二手楼价必大涨。

　　据满堂红置业专家介绍，员村西临珠江新城，与琶洲地区隔江相望，东西主干线黄埔大道贯穿其中，位于广州市“东进”、“南拓”战略的东进轴和南拓轴的交汇点上，地理位置优越，现在为天河区重要的居住板块之一，发展前景一片大好。

　　员村目前的二手楼品种十分齐全，素质较好的有东璟花园、都市兰亭、海景花园、美林海岸花园等楼盘，均价约10000~11000元/m2，而白马花园、鸿运花园、伟诚广场等的二手均价在6000~8000元/m2左右，较旧的房改房则4000~5000元/m2都有交易。绢麻厂地块的楼面地价比周边的高档二手楼售价高出不少，可谓“面粉比面包还贵”。受“地王”的带动，员村地段的价值将被重新评估，相信周边的二手楼价必定上涨。

　　中原地产研究部有关人士表示，员村板块的住宅结构十分丰富，楼盘素质和居住环境都不错，但其价值一直未充分体现出来，与珠江新城、天河公园虽一路之隔，但单价却差距近万元。绢麻厂地块的成交，将使大家重新认识员村板块的居住价值，也将带动该区域二手房价格的上升。

　　广州开发商如何看待员村高地价？

　　部分发展商：

　　对后市有利

　　　　开发商对恒大以13053元/m2拿下绢麻厂地块多数表现缄默，不愿意过多评说。不过，私下聊天时，也有部分开发商坦言，该地块以高价拍出，对后市走势将有积极意义。最直接的利好是会对天河区，特别是天河公园附近以及珠江新城的楼价稳定起到很大的作用。但对番禺、白云、荔湾、越秀等区域的影响，估计就不明显了。

　　光大地产：

　　影响甚微

　　光大地产一位经理表示，如果这块地单纯做住宅，13053元/m2的楼面地价是偏高的，但如果包含有其他性质用途，如商业、酒店等，开发潜力就很大了，如果有5~10年的开发期，未来的价值会更高。所以从长远来看，拿这块地比较“值”。

　　至于对市场的影响，该人士表示，现在很多楼盘的优惠幅度实际上已经很大，购买也日趋活跃。但单就这一拍地事件而言，充其量只是局部行为，可能对员村、珠江新城的楼价有一定的拉动，很难对整体楼市产生深远的影响。

　　保利地产：

　　地价太贵了

　　保利地产某高层人士表示，该地块素质不错，在市区内面积又够大，但13053元/m2的楼面地价确实有点太高，如果在10000元/m2的范围内尚属合理。因为从开发成本来看，将来至少要卖20000元/m2，开发商才不会亏本，要谈其影响力，似乎为时尚早，但从长远来看，楼价一定是趋涨的。如果员村都卖到20000元/m2，珠江新城得卖多少呢？

（资料来源：合富辉煌房地产）

　　在刚刚过去的2007年，由于总体货量供应较少，供求关系不平衡，再加上大量的投资性购房行为，导致广州全年整体楼价上涨幅度明显。根据广州市国土房管局的数据，2007年11月，全市十区新建商品住宅交易登记均价为10433元/m2，与2006年11月同比增长了57.3%。可见，如果供求矛盾不解决，楼价下降或者保持稳定只能是短期现象。要让楼价回落到合理的价位，然后持续稳定，最好的办法只能是增加产品的供应量。

　　从目前记者掌握到的情况看，随着“90·70”政策逐渐落实，中小户型项目开始陆续推出，9个限价地项目也将在今年内发售，再加上去年出让的很多地块都在出让合同中增加了施工时间和开售时间的相关条款，所以，预计2008年~2009年，楼市的供应量将会比2006年和2007年大大增加。

　　合富辉煌房地产预测

　　根据合富辉煌市场研究部的最新研究报告，2008年广州市商品住宅新增供应的热点板块，集中在珠江新城、萝岗板块以及金沙洲板块。

　　春节前后荔湾天河萝岗新货较多

　　和以往的策略有所不同的是，由于对后市难以准确把握，因此现在很多开发商都采取拿到预售证就开盘的办法，以便尽快回笼资金。但尽管如此，今年春节前后的新货依然不算多，各区都只有零星的新货推出，尚未形成规模供应量。不少业内人士认为，2008年的首个推货高潮，估计要等到五一小长假前后。

　　据了解，春节前后货量比较多的区域有荔湾、天河以及萝岗区。荔湾区春节前后推出的主要是位于老西关的一批小盘，1月底到2月份，将有美荔心筑、万科金色荔苑、荔尚国际等新盘面市。天河在春节前后货量较多的楼盘则有珠光·新城御景、保利108公馆和历德雅舍三期等项目。海珠近期值得关注的项目有翠城花园全新5期、尚东峰景等。番禺春节前后可能比较平淡，除了广州雅居乐花园外，新推单位并不多。

　　从近期推出的产品不难看出，受“90·70”政策的限制，已经久违的90平方米以下的小三房单位在市场上又多了起来。在楼价依然比较高的情况下，中小户型的增加不仅能让购房者有更大的选择余地，而且买楼的总价也会相对大大减少。

　　今年户型面积将呈现两极分化

　　以荔湾某楼盘一套90平方米的三房单位为例，在以往110平方米的普通三房较为流行的时候，按13000元/m2计算，最少也要143万元。而如果该单位面积只有90平方米的话，总价就降到了117万元，购房者一下子就节省了26万元。尽管这多出来的20平方米可以让购房者居住得更为舒适，但如果财力有限又能够选择的话，相信绝大部分购房者还是宁愿节省那26万元的。

　　同时，就算在同一个项目，虽然70％的面积要做成90平方米以下的中小户型，但其余的30％还是有很大的发挥空间的。因此，不少开发商都会考虑将剩余的30％做成面积超过125平方米的大三房或者大四房甚至复式单位，以吸引有足够经济实力的换房客户。

　　未来，楼市的产品格局将呈现要不就是90平方米以下的经济实用型单位，要不就是120平方米以上的舒适大户型单位的两极分化状态。而原先在楼市中经常见到的100~120平方米的三房单位，由于适应面不广，可能在市场上会越来越少见了。

　　供求趋于平衡卖楼不再轻松

　　经纬地产预测

　　经纬地产项目发展及研究部最近推出的《2008年广州楼市展望》分析指出，随着住宅供应大增，限价房的批量上市，加之需求受抑，将彻底改变近年以来广州楼市求大于供的局面，转为供求基本平衡，从根本上“拔除”了价格疯涨的根源。不过，基于地段价值与宏观经济的支撑，以及五一以后市场基本复苏的预测，全年楼价将呈现“先抑后扬、总体攀升”的发展态势。2008年将是由冲动回归理智、由盲目躁动回归稳健发展的一年。

　　在2008年，习惯于“好日子”的发展商将不再轻松，市场竞争的激烈程度将重回5年前的景况，发展商将重新拾起对市场、产品、营销、品牌、宣传的重视。如果土地增值税全面开征，发展商将不得不在一个合理的收益范围内更多地权衡定价。

　　政策因素：“从紧”压力笼罩楼市

　　经纬地产相关人士表示，预计对2008年广州楼市影响比较大的政策包括：信贷政策依然从紧，新的信贷额度虽然放开，但全年的额度控制依然严格；物业税将在深圳等10个省市逐渐由“空转”进入“实转”阶段，对买家的心理影响不小；在交易等环节对二次及多次置业者征收重税，如加大税率等；保障型住房供应大增；加息；开征土地增值税等。如果这些政策如期而至，将对2008年的广州楼市造成非常大的影响。

　　热点区域：老城区楼市走向复兴

　　据统计，今年新盘上市数量预计超过100个，同比增加了1/3以上，其中海珠、天河、白云、荔湾、越秀等五区的新盘入市数量名列前茅，老城区全年的供应量增加到了破天荒的1万套，显示2008年是“中调”政策下老城区楼市复兴的一年。整体来看，中心六区是2008年的主要供应区域，供应套数所占比例接近七成，郊区的供应则并没有出现明显的放量。

　　预计全年的交易面积难以恢复到前两年900万平方米的成交水平，但在限价房推出、价格回归理性、供应放量等积极因素的促进下，2008年商品住宅的交易面积预计将保持在800～850万平方米左右，与2007年相比基本持平或略有增加。

　　2008年广州十区商品住宅供应量预测

　　区域       供应套数（套）     占全市十区比例

　　白云         约15000           18.6%

　　海珠        14000~15000            18.0%

　　天河        13000~15000           17.4%

　　花都         9000~10000          11.8%

　　番禺         7500~9000          9.9%

　　萝岗         5500~6000           7.1%

　　荔湾         5000~6000           6.8%

　　越秀         3500~4500           5.0%

　　黄埔         2500~3000           3.4%

　　南沙          约1500           1.9%

　　六区合计    超5.5万           69.3%

　　十区合计     约8万           100%

　　（资料来源：经纬房地产）

　　戴德梁行预测

　　恒大以13053元/m2的楼面地价拿下绢麻厂地块，戴德梁行董事黎庆文认为，由于该地块占地规模大，加上有二线江景，成为开发商追捧的对象并不出奇。该地块若是在去年9月地价“疯狂期”推出，极有可能成为广州的“地王”。开发商追捧该地块的另一关键因素在于过去的一年，天河区并没有任何住宅用地推出，而置业者及投资者却普遍看好该区域的前景，令市场供需矛盾相当突出。

　　根据戴德梁行提供的一组统计数字显示，在2007年，天河区4个季度的住宅供需面积比例分别为：1：3.19；1：3.23；1：1.19；1：1.23，由此显现出天河住宅存在着明显的需求缺口。预计2008年天河住宅的供求矛盾将依然突出，未来该区住宅价格的承托力会相对较强。