由于2007年上海写字楼市场延续着2006年以来的大好形势，加上2008年市场需求将仍然保持强劲增长，表现稳中有升的上海写字楼市场“三连阳”已无悬念。据中国房地产指数系统监测数据显示，2007年1-11月，上海写字楼新增上市面积157.26万平方米，比2006年年同期增长11.82%；成交面积为169.72万平方米，同比增长13.21%。2007年前11个月成交面积超过了新增上市面积，供求比例为1：1.08，供不应求的格局仍然持续。其中甲级写字楼市场表现更枪眼，租售价格均呈现良好的上升趋势，空置率则继续下降。

　　甲级写字楼依旧“领衔”

　　2007年上海的甲级写字楼市场整体表现比较活跃，越洋广场、宏伊国际广场、恒隆广场二期、廖创兴金融中心和上海银行大厦等相继入市，在一定程度上缓解了甲级写字楼市场的需求压力。但是因为部分公司希望拓展现有办公面积，加上新进入的外资公司需要租赁楼宇以便开业，上海办公楼租赁市场的需求依然保持强劲。目前一些比较典型的租赁案例:友邦保险承租了长宁区太平洋企业中心11000平方米的楼面；安永承租了静安区越洋广场7760平方米的楼面；均富咨询（上海）有限公司承租了黄浦区来福士广场2930平方米楼面等。

　　由于市场的需求旺盛，沪上甲级写字楼“领衔”格局依旧难以撼动，不仅空置率屡创历史新低，目前全市平均空置率保持在3%左右的水平，全市的租金报价前三个季度一路上扬。目前甲级写字楼的租金报价达到1.2美元/平方米/天，平均成交租金1.1美元/平方米/天，租金比2006年增长了9%-10%。通过对上海主要几大甲级写字楼分布的区域的分析，平均租金开价最高的区域为静安区，浦东新区紧随其后，两区分别为1.46美元/平方米/天和1.30美元/平方米/天。
特色产品“对接”

　　办公外延化

　　2007年，出售型的写字楼供应主要集中在浦东新区、虹口区和长宁区。其中，浦东新区的金桥开发区依然是供应的主要区域，而其他的供应则零零散散地分布在上海的各个区域内，且呈现供应区域边缘化的特征，并不局限在传统的商务区域或者新兴的商务区。究其原因，随着写字楼租金的持续上涨，很多企业都面临着经营成本的巨大压力，尤其是那些可以拆分研发、后勤等部门的跨国公司。同时，在次中心区域不断推出一些新的写字楼，在交通环境和商业配套不断完善的过程中，这些区域的写字楼逐渐吸引了一部分原本在传统CBD的企业。另外，部分世界五百强企业逐渐迁到工业园区，或者迁往新兴的次中心商务区域，更是顺应和加速了上海的办公格局外延的进程。

　　因此，随着写字楼的专业化更加清晰，各类异质化需求逐渐呈现，写字楼产品主题化、个性化及网络化受到更广泛关注，这三类特色写字楼项目开始“对接”企业办公外延化发展的这难得的机遇。例如铭德国际广场、证大五道口大厦、华辰金融大厦、嘉和国际大厦、旭辉世纪广场、绿洲中环中心等写字楼，凭借LOFT、MORE、创意、特定行业的写字楼等特色定位，取得了不俗的销售业绩。

　　新增集中上市奠定主基调

　　2008年第一季度开始，新增供应量的集中上市，就已经奠定今年市写字楼供需两旺的主基调。据统计，今年大约有898298平方米甲级写字楼新增供应量上市，大部分分布在浦东陆家嘴，仅上海环球金融中心一个项目就将提供226000平方米的新增供应量，而其他新供应的落成将会在静安地区的163400平方米，以及普陀地区的75000平方米。随着这些项目的集中上市，预计今年的空置率将会比2007年略有上升，租金还将保持上升的通道，但涨幅相对2007年将趋缓，步入理性的“黄金期”。

　　此外，由于上海的商业地产投资日趋成熟，出售型的小户型写字楼有望取而代之，成为投资新宠。一般而言，客源充足、销售较快、位置和配套较好的小户型写字楼，较受投资者青睐，同时也比较符合小公司的需求。而相对商铺来来说，小户型写字楼首付比例较低，租金持续上涨而且未来升值潜力较大，是投资者理想的新投资渠道。

　　作者：文/中国房地产指数系统办公室中国指数研究院