佑威房地产研究中心主任薛健雄表示，中心城区用土的稀缺，直接导致的是高档房源价格的攀升。位于新天地区域的翠湖天地御苑12月成交的一套房源，均价高达8.22万元/平方米，而2007年一季度的平均成交价还只有5.04万元/平方米，每平方米上涨了3.18万元，涨幅高达63.1%。2007年8月份位于古北的御翠豪庭以3.5万/平方米开盘，当月成交的140套房源平均价格也只有3.35万元/平方米，而12月份成交的3套房源均价已达4.46万元/平方米，4个月不到就升了33%，每平方米涨1.11万。晶品公寓12月份均价4.89万元/平方米，比9月开盘时的4.32万元/平方米更是高出了13.2%。

　　市中心新房供应的有限，使得二手房市场的交易十分活跃。对比2007年年初的价格低谷和10月的价格高峰，价格落差最大至30%左右。据21世纪不动产上海区域先行加盟店总经理严桦表示，“二手房价格涨幅最快的主要集中在那些有2-3年房龄，有4-5栋楼组成的400-500户规模的小区，生活配套完善，轨道交通通达的楼盘；房型则主要以南北通为优。”

　　节后迎来租赁高峰

　　在租赁市场，根据戴德梁行住宅部的统计数据显示，2007年本市高档公寓的平均租金在102元/平方米/月左右。其中，长宁板块的租金最高，达到145元/平方米/月，其次是徐汇板块，平均租金为120元/平方米/月。2007年本市高端公寓的平均租金较2006年下降了7%左右，这主要是因为市场供应量加大造成。

　　而年前的高端住宅租赁市场表现较为平静。21世纪不动产严桦表示，从2007年12月到2008年2月春节左右，租赁房源都很充足。因为高端公寓的主要住户外企高管都回国度假，国内住户也忙于各自企业的年终业务活动，人员调动不频繁，求租的人相对减少，市场相对平静。预计春节过后，3月份会迎来租赁高峰。

　　投资回报更趋平稳

　　尽管2007年频繁加息，但是大部分业主心态稳健。在买卖方面，不存在放量、抛售等现象，房源比较稳定，业主更愿意长线持有物业。戴德梁行住宅部统计，目前高端住宅市场的平均回报率大致在3.5-4%左右。卢湾区和长宁区的投资回报率最高，大致在4%，静安区的投资回报则趋于平稳，保持在3%左右。

　　伍惠敏分析认为，公寓投资回报是来自两个方面的，一方面是由于多种因素产生的物业自身价值的提升，另一方面则是中长期物业所带来的现金流回报。虽然高端公寓作为一种稀缺资源，会有相当程度的自身价值提升，但是，由于政策因素影响，物业自身升值带来的短期的投机收益，将越来越少，更多的是依靠中长期的每年现金流回报。因此，高端住宅除了会更关注于产品本身质量，还会致力于打造更成熟的租赁市场，以提高收益率，吸引那些寻求高投资回报的高端客户。

　　海外资本热情不减

　　2007年下半年，受“限外”影响，外资进入上海楼市的节奏放缓，但海外基金对中国市场仍旧充满信心。2007年8月，来自英国的著名地产公司高富诺(Grosvenor)购下翠湖天地御苑两整栋复式小高层。如按公示的6万元/平方米价格计算，预计收购价高达5亿元左右。伍惠敏分析认为，“零售＋基金”这一模式目前让诸多楼盘收益。预计2008年，海外基金可能会逐渐改变投资策略，减少直接收购交易，增加合作开发项目。

　　高端住宅温和上扬

　　高力国际华东地区董事总经理翁琳指出，高端市场受到充足的流动性、外籍人口持续流入、本地企业主、专业人士的数量增长和经济持续增长预期的等积极因素的支持，仍将维持较好的表现。其中，今年高端住宅租赁市场将预期有3659单元的新增供应，而高端公寓与服务式公寓的比例相对更多，将分别有1381与2006套。虽然高端公寓充足的新增供应将带来空置率上升和预期租金下降的双重压力，但由于外籍人士仍青睐服务式公寓，此类物业的空置率仍将有所下降，而租金则保持上升。价格方面，预计未来高端住宅物业市场上新建项目由于有着更好的附属设施与建筑质量，与老项目的价格差将继续拉开。而由于前期上涨至高位，同时伴随政策调控、贷款利率的上升，高端住宅物业资产价格的升幅应该保持在相对温和水平。总体来说，由于专家预计高端住宅价格上涨的速度较租金上涨的速度快，因此，其收益率在今年将轻微下降至6%之下。

　　而就供应区域而言，未来高端公寓供应仍将主要集中在静安、长宁、黄浦南外滩等滨江沿线。而顶级楼盘将主要在湖南路板块、陆家嘴滨江等地区。