２００７年岁末，中国房地产市场在经历了加息、二套房新政策等多轮调控之后，市场格局发生了微妙的变化，市场中各种力量的心态也正在发生转变。

　　房地产商中铁板一块的“房价续涨论”在２００７年年底终于出现了裂缝，楼市中开始弥漫着“房价要回落”的气息。

　　格林斯潘在警告美国地产商时曾说，“历史不会赋予所有事件以圆满的结局。”现在，它成了房价下跌者们逻辑的理论依据。

　　尽管自去年以来，密集的宏观调控政策没有止住房价上涨的步伐，并且房价继续上涨的声音依旧占据着上风，但房价下跌者们还是坚持：价格狂飙带来的２００７年楼市繁荣，将不可避免地降温。

　　然而，房价真的回得去吗？是缓涨还是缓降？

　　一个城市房价是否合理，房价的涨跌，由谁决定？除了城市价值之外，还有哪些左右楼市的具体元素？

　　ＯＮＥ 保障房能否“刹车”房价？

　　其实，将房地产市场按照是否市场化区分为保障性和商品住房，是从１９９８年房改开始就确定的国策。后来因为要拉动内需，刺激消费，所以“违背初衷”，一次性将居民住房全部推向了市场。

　　时过境迁，政府在尝试过各种措施之后，发现房价调控效果不佳，希望通过加大廉租房和经济适用房、限价房的上市量，来化解房价带来的各种压力，然而，回归的条件还存在吗？

　　供应量是关键元素

　　据了解，福州２００７年和２００８年两年将向市场推出４００万平方米的保障房，希望借此达到“调整福州住房供应结构，稳定住房价格，解决中低收入者住房困难”的目的。

　　４００万平方米的保障房，对福州楼市将意味着什么？意味着未来两年福州市每年提供的社会保障房比近十年所有的经济适用房总面积还要多，相当于福州每年新增商品房面积的４０％。

　　“现在我省的廉租房建设面积有１３万平方米，经济适用房有１４６万平方米，但是到２００７年９月份为止，全省商品房销售竣工面积是１８００万平方米，如果预估全年，至少突破２０００万平方米。保障房的建设面积跟现在商品房销售的竣工面积来比，仅占１０％左右不到。这个比例是不相称的。”省政府发展研究中心副主任杨益生表示。

　　也就是说，除非政府真有决心拿出大批量的地块用于保障房建设，否则对楼市而言，仅仅是杯水车薪。

　　房价可能两极分化

　　“事实上，当‘上帝的归上帝，恺撒的归恺撒’之后，由市场自由支配的那部分商品房将两极分化：中低端产品面临保障房的冲击，有可能被淘汰出局，但另一部分瞄准金字塔塔尖阶层的产品价格有可能还会更高。”郭氏集团副总裁梁川如是认为。

　　“如果明年开始，保障房用地加大，如果它的存在达到７０％，房价的总体绝对值肯定是下降的，因为权重是７０对３０，但这并不代表房地产行业从此走下坡路。”群升置业总经理肖斌认为，从开发成本考虑，作为开发商会致力于研发高端产品，力求把产品的品质提升，使价值回归，物有所值，所以３０％的商品房市场依然有可能总体继续上涨。

　　三盛地产总经理程璇持相同观点，她认为明年房价可能会出现两极分化，一是优质楼盘价格还会有一定幅度的上涨，在淡市下仍能热销。另一方面也会存在一些价格下跌的劣质楼盘，这些企业往往是实力不强、品质不够的。

　　ＴＷＯ 福州未来购买力在哪里？

　　事实上，从２００７年的技术指标来看，土地供应相对短缺，仍旧是福州房地产市场的主要问题。

　　２００６年底，福州推向市场的土地约在２５００亩左右；到了２００７年，这个数据下降到１０００亩。而另一方面，业内人士称，至少是２００８年上半年，可供上市销售的房屋套数供应将持续下降。

　　购买力的积蓄和市场的供应，似乎决定了２００８年房价依旧看涨。但是其中还有一个可变因素，那就是二级市场的反应。

　　按照国广一叶机构董事长叶斌的观点，“二手市场始终是一级市场的帮凶”，那么在信心不足的前提下，这个“帮凶”会不会“倒戈”值得商榷。一旦阵前“倒戈”，那么必然给一级市场极大的销售压力。

　　在一切没有定论之时，目前要解决的问题是，福州有没有充足的购买力？有没有充足的购房需求？能不能支撑房价？

　　城市化的刚性需求

　　不可否认，中国的城市化给楼市带来的是一波又一波的生力军。城市化带来的刚性需求不容忽视。

　　“发达国家或者说较富裕的国家城市化率大体在７０％左右，而中国的城市化率现在是３０％左右，差距还很大。”中庚集团执行总裁黄海雄认为，城市化的进程应该说还是长期的，从大的方面来说，房地产将中长期向好。

　　泰禾地产总经理肖宁说，“福州目前中心城区的人口是２３４万，根据十一五计划，每年福州城区的人口要增长１０万，如果按照人均４０平方米的住宅标准来说，等于每年福州这种住宅的需求量应该是达到４００万平方米。福州现在所推出来的拍卖地如果按照平均的容积率２．０计算，福州的土地供给面每年应该是达到３０００亩，但是２００６年福州的土地供给量是２５００亩，到２００７年只有１０００亩左右。”肖宁认为，随着这种城市化的进程，住宅的需求是不断增长的，然而商品房供应却趋于减少，这就是将来福州楼市的购买力所在，也是支撑房价的一个原点。

　　侨乡购买力不容忽视

　　不同于国内其他城市，福州侨乡经济的强大使得郊县人士成为福州购房的主力军。从金山、东福州、五四北到市中心，任何一个区域的房产销售，八县的购房群体都占了绝大多数，他们购买力强，也最活跃，成为福州楼市中源源不断输入的新鲜血液。

　　群升置业总经理肖斌表示，目前楼市的侨乡情结要尤为关注。“去年从海外寄回福州市１５亿美元，这是银行的数字，如果加上从地下钱庄和身上带回来的，保守估计是２０亿美元以上，相当于一百五六十亿，而我们２００６年的地方财政才１０２亿，这个购买力是不容忽视的。”

　　“由于福州侨乡的特色非常明显，所以人民币升值对福州楼市影响还是挺大的，并不仅仅停留在一个概念层面。”王阿忠博士举例说，“我有一个朋友在国外，他迫切地把钱投到国内来，买不动产是最直接的选择，这部分的购买力也绝对不容忽视。”

　　再者，福州是一个购买力非常强劲的城市。泰禾地产总经理肖宁举例，“有一个数据，可能大家都不会想到，福州的人均消费水平占全国第十名，而且２００７年股票的人均占有市值，福州占全国第三名，从这点可以看出福州民间的游资应该是非常大的，所以福州的购买力我觉得还是比较强的。”  

　　ＴＨＲＥＥ 政府还有什么“杀手锏”调控房价？

　　“楼市始终是一个政策市。”２００８年，政府还有多少利器要出？

　　２００８年货币从紧，这是中央经济工作会议的基本论调。虽然如此，但是无论是官方态度还是学者观点，“打击楼市不是目的”，如果非要用“打击”一词，那也是为了打击楼市中的投机行为，而并不是打压房价。

　　政策意在平稳楼市

　　“今年国家出台了一系列有关房地产的政策，但意图绝不是打压楼市。”沃野地产总经理白杰南如是说。

　　以最近热议的信贷政策为例，２００７年１２月５日，央行下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了“第二套住房”的定义，很多人都认为这是政府调控楼市的杀手锏，但是实际上，其主要目的只是规避日益脱缰的金融风险，而并非打压楼市。但是２００８年个人住房消费贷款计划即将出台，与今年第四季度的“囊中羞涩”相比，届时各商业银行的信贷资金都较为充裕，最终将有效带动市场的购买力。

　　政府市场互为博弈

　　其实说到底，房地产市场和调控政策的关系，是博弈、矛盾还是角力？福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，其实更多的应该是互相牵制、互相发展的协同效应。调控政策一定是看市场的反应而出台，看市场的反应而修改，市场也不得不在政策的调控下逐渐接受理性回归的现实。

　　这一轮宏观调控的宗旨，可以说是希望营造一种心理预期来让房地产市场趋于理性。

　　可以说，政策的强制性对不少房地产市场的参与者来说，或许是残酷的，但是对整个市场、对老百姓来说，却是长期有益的。这是一个必须经历的过程。