2007年，伴随着北京楼市的整体走高，二手房市场也出现了普遍的区域价值大幅提高的现象，不少地区都发生了超过50%的升值。“筑家地产”市场研究部根据二手房市场运行情况，总结出了去年十大二手房价上涨区域，同时发现，这些区域新年将呈现“价值分化”，有的可望继续看好，而有的则已接近价值“屋顶”。

　　●第十位：方庄，2007年均价涨幅：53.8%

　　为解决区域间的发展不平衡，政府将下大力度对南城进行投资改造，“第五商圈”即木樨园商圈的形成，为南城发展注入了新的活力，作为名头最大的南城社区，方庄受益首当其冲。特别是随着五号线的贯通，方庄牢固的商业基础更为突出，使该地区去年升值明显。但在2008年，由于更多南城区域的崛起，方庄原先“独一无二”的升值速度将可能放缓。

　　●第九位：亚北，2007年均价涨幅55.2%亚北地区成交多集中在二手高档商品房，受奥运的影响，这些地区一直以来就是需求的热点，而奥运带来的交通、配套、环境等等优势更是其他地区难以比拟的。同时，这一地区有限的已购公房，经过几年的交易，流通速度越来越慢，这也进一步拉动了价格上涨。2008年，奥运效应

　　将带动亚北持续发展。但从另一方面看，由于过多透支奥运利好，该区域不排除奥运会后出现价格波动的可能。

　　●第八位：宋家庄，2007年均价涨幅57.1%宋家庄是轨道交通带动房产的典型。因为市政基础设施和交通条件先天不足，以前宋家庄地区房屋价格一直较低，但作为5号线地铁终点站，2007年此地区房屋价格一路上扬。目前，该区域内可供选择的二手房以鑫兆雅园、顶秀欣园、政馨家园为主，成交均价已达到万元左右。但随着今年5号线热度的降低和周边保障性住房的建设，宋家庄地区的升值速度将明显放慢。

　　●第七位：北太平庄，2007年均价涨幅58.1%北太平庄历来是中关村、亚奥、西单-新街口等几大商圈的交汇之地。从位置

　　及交通来看无疑蕴含着极大的升值潜力。况且，本区域附近高校众多，而极为成熟的餐饮、医疗、服务等社区氛围更使其拥有了持续保有热度的基础。2008年，途经此地的地铁10号线将要开通，而由于本地区早已无新建项目，所以价值的进一步提升值得期待。

　　●第六位：管庄，2007年均价涨幅61.7%管庄是东部次中心区域，起到连接着CBD和通州的作用，经历一段时间的沉寂以后，区域各项配套有望加快成熟步伐，同时本区域存量房较为充足，加上大体量限价房的注入使区域备受普通购房者的关注。尽管管庄地区在过去一年涨幅惊人，但由于其二手房仍处于相对低价，

　　使这里仍具有一定上涨可能。

　　●第五位：果园，2007年均价涨幅64.3%京通快速、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨线以及即将通车的两广路东延线让通州与北京市区紧密相连，这是吸引购房者来此置业的一大诱因。近几年通州新房数量较多，为该区域未来二手房市场提供了房源保证。随着新建楼盘周边配套日渐完善、医疗和教育配套陆续健全，更为通州作为“CBD后花园”增添了砝码。因此，果园地区二手房市场2008年的发展潜力值得看好。

　　●第四位：马家堡，2007年均价涨幅66.7%北京南站改造和地铁4号线的建设为马家堡吸引了大量“眼球”，“筑家地产”认为，北京南站的重修以及由此发出的京津快速城铁今年的开通，必然会产生

　　更大的商业和人群集聚效应。加之2007年马家堡西路建成，更使交通便捷优势得到突显。

　　●第三位：八角，2007年均价涨幅67.7%

　　西山脚下一直是很多置业者的首选，未来，石景山将大力发展以金融、信息、咨询、休闲娱乐、高端商业为主的现代服务业，加上一号线地铁、长安街延长线等优势，都带动了周边二手房加速升值。不过，因为首钢搬迁将留下不少可供新楼盘开发的土地，未来八角、古城地区二手房屋市场虽仍将发展，但速度可能会减慢。

　　●第二位：旧宫，2007年均价涨幅69.1%亦庄和南城其他地区的快速发展，使价格相对较低的旧宫在2007年均价涨

　　幅突然加快。旧宫二手房源主要分布在灵秀山庄、菊源南里、清和园和清逸园等小区，它们均位于旧宫中心位置。未来亦庄轻轨线将从旧宫通过，加上快速公交1线的开通，旧宫区域与市区脱节的边缘化将迅速改变。可以确定，未来大兴旧宫地区发展潜力无限。

　　●第一位：清河，2007年均价涨幅69.2%中关村、亚奥和上地区域作为北京北部的招牌区域，历来受到众多消费者的竞相追捧，于是邻近这些地区的清河区域也成了置业热点。或许仅这一个因素，就让清河成为了2007年价格涨幅的第一名。但业界认为，清河的力拔头筹多少有些冷门，而经过去年的快速上涨，地区的价格优势已不复存在，因此2008年很难呈现去年的高速。

　　哪的二手房最抢手？中关村居首位，东四、礼士路紧随

　　过去的一年，北京二手房市场在刚性需求与“跟风性需求”的带动下，增长迅猛。据统计，2007年全年北京市场二手房供需比平均值仍在1:5.5以上。那么，究竟是哪些区域需求最为旺盛呢？

　　●第六位：方庄-刘家窑供需比：1:9.1交通拥堵一直是方庄二手房市场的“心腹大患”，而地铁5路线刘家窑站毗邻方庄，则使区域二手房迅速升温，购买者大幅增加。加之区域大多数房产房龄适中，居室结构合理，社区居住氛围浓厚等原有优势，这里二手房供应量远远不能满足需求。因此，虽然周边区域会对方庄的购买需求形成一定稀释，但供求悬殊的现状短期难以改变。

　　●第五位：阜外-甘家口供需比：1:9.6阜外-甘家口地处北京市区正西面，位于西二、三环之间，四周公园较多、绿化率高、配套丰富、环境幽雅，非常适合居住，是很多中年以上置业者的首选区域。此外，还有多条公交线路和2号线地铁，交通十分方便。专业人士分析认为，本地区供需比一直相对紧张，而由于周边没有新房放量，供需比紧张情况仍将持续。

　　●第四位：国展-燕莎供需比：1:9.7国展-燕莎区域紧邻三元桥和CBD商圈，由于区域内老公房众多，因此房产租赁一直非常活跃。所以，很多二手房持有者都宁愿选择将房产出租获取长期收益，买卖房源有限，供求比自然居高不下。“中大恒基”研究认为，该地区长期稳定的市场需求近期并无转移消化的趋势，因此供需比不排除进一步趋向紧张的可能。

　　●第三位：礼士路-长椿街供需比：1:10.2礼士路-长椿街区域聚集了大量的政府机关及事业单位的房产，建筑年代较早，价格相对较低，颇受年轻置业者的青睐。本区域具有邻近金融街及宣武门商圈的优势，吸引了许多事业起步期的上班族在此租住。此外，受宣武门拆迁影响的部分居民也选择在长椿街区域购房，进一步加大了区域供求比。

　　●第二位：东四-朝内供需比：1:10.8东四-朝内区域是北京二、三环间最繁华的区域之一，而随着奥运会的临近，工人体育馆、工人体育场等场馆周边的房产市场也渐趋热。但由于地处老城区，很多老居民迁出的预期不大，区域房产持有者对价格较高的估计，都成为了挂牌房源少的原因。因此，这一带的供求矛盾很难化解，建议到周边其他地方置业。

　　●第一位：中关村供需比：1:11.3

　　供求最为悬殊的区域毫无疑问是中关村。大量高校毕业生、众多中学学生家长、IT企业员工共同构成了区域楼市强大的需求。而商业、地铁的补充更使这里寸土寸金。所以，尽管中关村二手房供应从来都不大，但大量需求总是将此地区“炒”成热点。“中大恒基”认为，中关村几乎不存在需求回落的可能，因此如果有可能，购房者应当考虑周边供求比不会过于悬殊的区

　　●二手房成交案例·朝青板块●

　　朝阳园小区144平米216万成交

　　郑先生欲在朝青区域选择一套大三居，要求社区配套设施齐全、环境幽雅、价格合理、具有投资潜力。鑫尊置业顾问通过对客户的了解和分析，选择了朝阳园小区144平米的三居，并以216万成交。

　　购房动机分析：郑先生看重手头的资金保值和增值。朝阳园是第一戴维斯涉外公寓式管理，具有独立会所。附近购物方便，有京客隆、华堂商场、尚街等大型购物场所，餐饮、娱乐、医院、银行、学校，社区配套齐全，房屋结构合理，小区规划好，投资潜力高。位于东四环和东五环之间，交通极为便利。此房屋成交价为15000元/平米，周边新楼盘均价在16000元/平米左右。

　　业主出售收益分析：业主毛女士2003年年底以1000美元/平米的价格贷款购买了此房，当时首付三成，计4.2万美元，贷款金额为9.8万美元，办理完房产证的费用以及首付款合计为48300美元，截止到2006年底出售时，总计已支出的费用为人民币145万。毛女士现按照15000元/平米出售此处房产，房产出售总价为人民币216万元，除去其已支出的费用145万元，净得人民币71万元。

　　置业顾问分析：经过几年的规划及扩建，朝阳园周边不但交通状况有了根本性的改变，朝阳园的生活配套

　　设施已非常完善，并形成一个良好的居住环境。朝阳园小区配套全面，7800平米住户专用会所，5000平米中心水幕长廊园林，构思精巧。三期2万平米大型商场更满足住户及周边居民品质生活的要求，所有户型全套名牌精装修。郑先生购买此房，不但价格合理，还有很高的投资潜力，同时省去了装修的繁琐。

　　本案例及分析由鑫尊置地提供周边二手公寓成交价周边一手公寓成交价项目名称价格（元/平方米）项目名称价格（元/平方米）东恒时代15,000天鹅湾16,000-18,000丽景馨居12,000-14,000星河湾27,000-32,000