东方名城对外公开现场火爆

元旦楼市有的热有的冷

　　调查 元旦成为“小黄金周”

　　从去年10月延续至年底的楼市疲软现象终于有所回缓。2008年元旦期间，东方名城、金山大景城二期、金山公元、香江国际等新盘、新房的问市，不仅让这个元旦有了“小黄金周”之称，更为新年的开始定下了一个好的基调：楼市开始有起色了。

　　继“五一”七天“黄金周”长假取消后，可以连续放假三天的2008年元旦成为首个“小黄金周”。从这个元旦的福州楼市表现看来，尽管只有三天假期，真正要买楼的人还是不愿休息、宁愿排长队去买心仪的房子，或者到各楼盘转悠，而不少开发商也都看到并抓住了这个商机大胆尝试，东方名城、长乐香江国际、金山大景城、金山公元、升辉花园等都在这个“小黄金周”集中“火力”催热市场。那么，在这个“小黄金周”中，各个区域的市场又如何呢？记者作了一番调查。

　　●第一站：长乐

　　新年的第一天，位于福州与长乐的连接地，长乐市泮野环岛峡漳路侧的长乐香江国际一期开盘，在其售楼部内，记者看到前来看房买房的人络绎不绝。据该项目销售人员介绍，开盘当天推出的房源销售率达70%。

　　据了解，香江国际虽然地处长乐区域，但该区域居民住房购买力十分惊人，且多为高端购买力，他们对前期房地产市场宏调敏感度并不强，加上香江国际作为别墅项目性价比很高，其定价在9000元／平方米至10000元/平方米之间，周边环境优越，交通便捷，社区规划先进。

　　●第二站：金山

　　随着金山生活配套设施的完备，金山已成为许多福州人置业首选，此前，融侨·官邸曾打出超万元的房价，但是，开盘销售率却达到了70%。而几个月后，金山一些楼盘的销售状况相对平静，两三个楼盘开盘当日的成交率平平。

　　●第三站：东区

　　从去年以来，东区开盘的楼盘并不多，1月3日，东区某新盘上市，但当日的销售结果并不乐观，据了解，开盘销售率不足10%。许多业内人士说，目前正处淡市，该新盘上市前推广工夫不到家，亮点不足、知名度不够是该盘开盘“失利”的一大因素。

　　１月５日，市场操作一年有余的东方名城项目终于在元旦期间正式公开登记购房序号。现场火爆度不仅让业界惊讶，连开发商名城地产人士亦有出乎意料的惊喜。1月4日晚上，记者赶到东方名城登记号发放处——名城港湾营销中心，看见许多想买房的客户在营销中心外面排起了长龙，营销中心门前广场人声鼎沸，这种情况一直持续到晚上１０点。据记者了解，这些客户有的来自于福州市或者周边郊县，有的甚至来自于省外，他们表示关注东方名城已久，最近几天通过报纸和广播听到东方名城正式公开的消息后，便马不停蹄地赶到现场。据记者了解，当天签约东方名城的意向客户已超过1000名。

　　分析 元旦楼市“温差”大

　　虽然有新盘陆续公开发售，但从个盘的情况来看，元旦楼市显然“温差”较大——有些楼盘冷冷清清，有些楼盘却火热异常，是什么原因造成这样的结果呢？

　　●虚定楼价 “钱”途黯淡

　　根据记者元旦期间对福州楼市的调查，凡是性价比较高的项目在开盘的时候都能赢得较好的人气。业内人士告诉记者，虽然去年以来的房地产调控新政对楼市的影响较大，但是新政对性价比较高楼盘的销售几乎没有带来“负面”的影响。因为新政对购房者最大的意义是，购房者的购房行为逐渐趋于理性，对产品品质和性价比更加关注。一位购房者就对记者说，对于大多数的普通市民来说，房子还是要买的，但有个首要条件就是价格要合理。有些楼盘，规划、地段、品质等都比较一般，但价格却和周边一些高档楼盘相差无几，这样的楼盘肯定不会考虑。

　　购房者的心态表明目前福州房产市场已发生变化，这种市场供求关系的变化决定着楼盘的价格，但是，不少开发商仍然用去年楼市火爆时的眼光来看待现在的市场。一位房产营销人士告诉记者，去年楼市火爆，投资者7000元/平方米买去，有人10000元/平方米来接盘，现在却很少有人敢去接盘了，投资者不会轻易出手，自住者也变得更加理性。一位资深策划人告诉记者，前两年几乎所有楼盘的开盘价都是瞄准同地段同档次的楼盘价格上限而定，争取在价格上压倒对手。但是，在市场竞争加剧的前提下，楼盘定价过高往往骑虎难下，无异于自断前程。因此，面对前景难测的房产市场，开发商应该要用新的眼光来看待市场，合理确定楼盘的价格。有关专家表示，估计在下半年会有更多新盘上市，其开盘价会变得较为理性，开发商如果将楼价定得太高，“钱”途将难以预料。

　　●产品特色 抢占先机

　　在元旦福州楼市中，记者发现，那些项目定位准确、有特色的楼盘往往可以在众多项目中脱颖而出，在品牌、建筑、地段、环境、价格等方面赚足眼球，从而获得热销。

　　这几年福州楼市太好，所以在很长的时间里，福州房地产市场很难突破同质化的局面。一位开发商说，产品的同质化是由房地产业自身的行业特性所决定的。房地产业技术含量相对较低，易被模仿，而这几年，市场需求的旺盛，使开发商思想相对松懈，忽略了对产品本身的研究与创新，所以市场上的产品大多数是大同小异。而今，购房者趋于理性，开始对房子挑挑拣拣，这就需要开发商通过差异化操盘，在一些方面，造就项目鲜明的个性，从而得到购房者的认可。名城地产人士就表示，做别人没有的东西，给自己的项目楼盘一个独特定位，这些看起来特立独行的做法，实际上是给自己打上了“差异化”的印记。房地产的差异化能有效地区分、吸纳目标客户群体，是避免同质化竞争最好的方式。

　　在产品同质化日益明显的今天，一个楼盘项目若想在竞争中取得优势，除了地段、环境、实力等因素外，重要的是要有特色，形成自身楼盘的个性，以提高竞争力优势。楼盘的个性是竞争对手难以模仿的，而且在一定时期内，业内的其他竞争者难以取代。

　　●定位清晰 销售持续

　　东方名城的深夜排队，部分楼盘销售率锐减……营销的作用对销售的影响已显而易见。

　　对于前者的成功，一位业内人士一针见血地指出，这两年楼市走旺，开发商不用花什么心思营销就可以赚得盆满钵满。而在淡市，那些营销成功的楼盘往往可以为开发商争取到持续的销售力。就拿东方名城来说，在项目未操作前，开发商就根据其所处的环境、规划及未来居住对象，为其作出准确的定位，打出“打造世界第九大港湾住区”的概念，并通过平面、电视、路招等立体化的包装将这一概念深入人心。在项目的运作过程中，开发商通过层层递进的宣传方式，向目标客户宣传东方名城未来的生活方式、生活条件、升值潜力。这种大力的宣传显然收效颇丰，令其在淡市中获得了很佳的销售成绩，相比较之下，一些不注重宣传与包装的楼盘在现在的市场中就有点不走俏。据记者了解，在元旦中开盘的一个楼盘，几乎没做什么宣传就开盘了，结果开盘当日人气极冷，许多人告诉记者，都不知道还有这样一个楼盘。

　　元旦过后，有一位开发商坦诚地对记者说，看来今年要好好补上营销这一课了。

　　□记者观点

　　从一荣俱荣到优胜劣汰

　　尽管一些新盘的上市让沉寂有些日子的福州楼市渐有起色，但是我们也应该看到，经过去年宏观调控的“洗涤”，消费者和开发商都日趋理性。楼市一荣俱荣状态已经结束，继而进入了一个优胜劣汰的“个股”时代。

　　楼市好的时候，房地产是个不动脑子也可以赚钱的行业，而当楼市走淡，许多开发商大叫房子不好卖时，会用脑子的开发商仍在赚钱，这种现象从今年元旦就可见一斑。这给房地产市场中的所有从业者上了一课，那就是，虽然目前仍是个买家观望占主流的市场，但只要有合理的价格、对位的营销、有特色的产品就能够带来不错的人气和销售成绩。这证明，福州的购买力仍然存在，福州人要购买房子的时候还是会买房子。与往昔相比，变化的只是买家变得冷静了，这就需要开发商迎合市场需要。也就是说，在市场开始有起色、购买力仍然存在的前提下，一个楼盘若成交很差，肯定是营销出现了问题，一个板块或一个区域都成交走淡，肯定是价格出现问题。

　　如何解决问题？首先应该注意到消费者观念、心态的变化。在去年的宏观调控效应下，变化最大的是消费者的置业观念。从近期的交易态势来看，购房者回归理性消费的同时，以投资、临时居住的价值取向为标准的非长期自住购房为指导的消费心态，正转变为以自住的眼光作为最终购房决策依据的消费心态。购房者也已不再担心房价过快上涨，有更多的时间在楼市中从容挑选。而福州楼市的置业选择余地的放大，则不仅要求开发商抛掉不理性的心态，积极启动自住市场，更重要的是，在楼盘开发前做好客户定位，在开发后做好营销策略。

　　2008年，将是福州楼市最多元化的一年。只要您想买房，必有一套适合你！