2007给疯狂上涨的楼市勒紧了牛头，央行6次加息、4次调高存款准备金率、美国次贷风波、CPI高居不下、人民币升值……使得政府不断采取强势政策。伴随着年末重重浓雾的天气逐渐淡去，2008年楼市究竟会驶向何方？本报特邀本地五大机构为您预测2008楼市风向。

　　普通住宅好房难求，高档住宅价格有可能回调

　　苏州新联康投资顾问有限公司总经理 潘霞鸣

　　货币政策从紧，导致开发商资金链紧绷，购房者按揭难度增加，最终将导致住宅价格明降暗涨。“明降”不是真正说楼盘降价出售，而是将地段比较差、价值比较低的楼盘首先销售引起的均价下跌。由于市场处于“寒冻期”，开发商对好地段楼盘、同一楼盘里的好房将产生惜售心理，捂盘不放，而先销售次地段盘或者市场销售比较快的小户型，这样一来表面上看起来，价格有所下降，但其实好地段盘捂在手中，其价格依然“暗涨”。

　　换句话说，08年购房者挑选楼盘的余地可能会受到局限，特别是在好的地段楼盘不会再象07年一样有丰富的产品可供挑选。这个是由市场特定的趋势决定的。
另外，从苏州市场的大走势来看，普通住宅在均价5000元左右构筑了比较坚实的启动底部，从5000元到7000元均价大约用了两年多的时间逐步走稳，因此从价格走势上来看普通住宅急速下跌的可能性也几乎很小。但高档房价格06年下半年到07年9月份处于急速攀升势态，因此苏州的高档房价格有回调空间，高档住宅价格很有可能会往下走一点。

　　楼市投资者要看菜下单

　　苏州麦点麦田地产顾问联合机构董悦齐  总经理

　　首先从今年市场信心角度来看，我们了解到的情况是，经过前三轮的宏观调控，开发企业对政策适应的心理周期正在逐渐缩短，也就是说大部分企业对07年9月份开始的新一轮调控都有了诸如储备现金流、超前完成销售任务等实际准备，因此在目前的形势下，对开发企业来说，大部分有实力的企业依然保持谨慎乐观。但对中小企业来说，将有可能逐渐被大开发企业所并购，以致有可能会出现大开发企业集中“捏地”的情况，如果这个情况得到实现，那么苏州市场大开发企业与购房者之间的话语权将进一步不对等。

　　其次从苏州楼市的08年预测情况来看，我分析今年楼市将有以下特征：一、今年苏州本地楼市整体价格趋平。二、小户型将空前活跃。由于小户型有总价低、去化快等特点，因此一贯被称做安全市场。在冷形势下，估计08年将有许多开发企业进入小户型的安全市场以求过冬。而苏州的小户型也将出现许多如精装修小户、高档产品小户等前段时间缺失的产品。

　　至于楼市投资方面，在目前人民币不断升值，通货膨胀持续的特殊时期，商业地产投资被许多机构与个人看好。对此我认为需要提醒商业地产投资者的是，目前市场上的许多商铺属于“拓荒型”商业，由于商业地产价格飚升，投资者除非掌握完全信息，否则最好保持谨慎。而对于二手房投资者来说，从去年11月开始苏州二手房成交低靡，卖家心理防线开始脆弱，因此目前或许是一个吃进房源的好时机。

　　住宅价格还是降不了

　　苏州名都机构首席分析师　王俊清

　　07年的第四次宏观调控与04年开始的前三次都有所不同。前三次宏观调控实行的是温和的政策，但从实际效果来看，对抑制房价上涨趋势的效果都有限。这轮调控可以形象地比喻成“直接扼住消费者的喉咙”，这其实是对以改善居住条件为目的的二次置业有所抑制，加上此前，不少媒体纷纷炒做万科楼盘“领跌”，许多人担心住宅的价格是否“绷”不住会下降。
我从市场总体情况分析，08年苏州市场价格恐怕不会跌，但也不会上涨太大。随着CPI不断增长，开发企业财务成本也不断增加，即使价格不下跌，对开发企业来说，利润也已经有很大压缩，因此，处于成本考虑，普通住宅价格下跌可能性几乎为零。当然不排除小部分楼盘，急于想回笼资金链，会通过一些优惠措施下调价格吸引购房者，但即使是这种下调也只是细微幅度下降，对整个大盘没有太大影响。

　　商业地产投资是千载难逢的好时机

　　苏州兆丰不动产投资顾问有限公司董事长 杨肇丰

　　9月27日，“第二套住宅调整贷款比例”，12月11日，第二套住宅明确以家庭为单位计算，连续的政策使得一手楼市成交急剧萎缩，二手房市场也随之收缩。在住宅市场投资利润空间压缩的情况下，商业地产投资几乎不受政策影响。从苏州本地来看，商业地产方面投资商铺的价值要高于投资写字楼的价值。从苏州目前商业地产情况来看，市中心商铺越来越少，园区、新区基本以商业街或者大型SHOPPINGMALL形式出现，因此给投资者带来买铺的绝好机会。因为在国外，由于商业地产运营商的融资渠道丰富，因此这类沿街商铺、SHOPPINGMALL的商铺是只租不卖的，而在目前我们市场上，除了少数象绿宝广场、万达广场这样的纯商业地产企业只租不售，其他的商铺都可以购买。对投资者来说，购买生铺买的是升值空间，购买熟铺靠的是租金赚取利润，因此，在目前商业地产融资没有放开的情况下，购买商铺是绝好的投资机会。

　　1—3月将是楼市冰封期

　　苏州科技学院房地产研究所所长 盛承懋

　　我预计苏州08年上半年将处于观望期，前三个月将是楼市的冰封期。在苏州市场上，首次置业者和为改善居住条件二次置业者的比例几乎是1：1，因此，央行以家庭为单位贷款门槛提高肯定造成二次置业者观望，因此楼市成交量也相应减少。

　　但对苏州的住宅价格来看，恐怕不会下跌太大。因为如果苏州价格下跌太大，就会在上海、南京等周边城市形成价格盆地，导致外地购房者蜂拥买房，反而对本地市场不利。苏州目前市场还存在中低价房供应偏少、廉租房供应量不足的情况，但从07年来看，政府已经在逐渐改善这一状况，使得住宅供应结构趋向合理。但目前购房者所追捧的小户型依然存在总价低、单价不低的问题，使得一部分经济能力比较弱的购房者依然对高单价有抵触情绪。短期来看，这一局面很难改变。