福州楼市这几年发展势头良好，图为江滨楼群一角

购房者勿纠缠“拐点”，该买还是得买

　　 李宁文/图

　　从本报去年福房指数分析报告来看，2007年1月成交量55.79万平方米，而11月仅15.54万平方米……

　　与此同时，2007年底，广州、深圳商品房成交均价下跌，北京、上海楼市成交量大幅萎缩等现象，都表明了市场观望气氛渐浓，引起了广泛关注，由此导致“拐点”之说。

　　但业内人士均认为，福州楼市目前状况，是随国家调控大流进行的政策性调整，是调节部分以投机目的为主的非刚性需求。而实际上，福州楼市购买力基础仍然雄厚，有权威部门统计显示，我省城镇化水平到2010年将提高7%，城镇人口将年增约50万人，这样的数据将支持市场沿“上行”轨迹行进。

　　【主流观点】价格没有下调可能

　　2007年，受国家宏观调控政策的影响，一直保持了上升态势的价格受到了抑制。今年1月份最新出炉的国家统计局数据显示，2007年11月“国房景气指数”为106.59，比10月份上升0.85点，连续8个月环比攀升。1月至11月份，全国房屋施工面积为21.66亿平方米，增长23.0%。由于房屋需求强劲，商品房空置面积减少，同比下降14.2%。福州的业内人士普遍认为，在未来一年福州楼市的发展中，价格不会出现大幅上涨的现象，但也不会下跌。“就福州市场而言，老百姓对市场的观望只是短期行为”。

　　从年底的几次土地拍卖会来看，不仅出现了“911万科高调入榕”事件，其他一些通过招拍挂出让的土地楼面地价也已经接近或高于同地段在售新建楼盘的价格，“基于土地成本和建设成本过高，开发商往往会通过一些楼盘促销的方式吸引客户，但价格下调的可能性几乎没有。”

　　刚性需求仍旺

　　福州房地产界、经济界的专业人士普遍认为，房价不会下降主要是由于市场房源供不应求。据省建设厅数据显示，近年来，我省房地产开发投资以年平均22.5%的速度增长，约占同期全省城镇固定资产投资总量的27%。预计2007年投资量将超过1000亿元，增长30%左右。有业内人士告诉记者，一个区域开发量的稳定增长，从一定程度上代表了这个市场刚性需求的合理存在。按照福州市目前的城镇化比率来看，供给方面不平衡的缺口还是很大的。至于目前在市场需求方面，虽然买家会因房贷门槛增加等国家宏观调控的新政策的影响呈现一段时间的观望，但观望并非减少了需求，需求仍然存在。

　　城市化水平的迅速提高，新增城镇人口对住房需求急剧增大。九歌万派房地产顾问首席总监刘波告诉记者，从某种意义上来说，经济持续而快速的增长，是支撑房地产市场最基本的因素，而城市化的进程，又拉动了购房需求，五区八县乃至南平、三明等地的购房者不断朝福州靠拢，“这种略带刚性的需求特征，使房价不太可能出现下跌的情况”。刘波认为，从全国房地产的大势来看，支持地产行业继续向上的通道有五个：一是人民币仍处于升值通道中，二是城市化进程并未显著放缓，三是仍会受惠于人口红利，四是流动性过剩的矛盾并未得到根本解决，五是系数较大的贫富差距仍将在较长时期内存在。

　　省统计局数据显示，我省城镇化水平到2010年将提高7%，城镇人口将每年增约50万人，使城市住房供求矛盾加大。业内人士认为，在我省地产市场的需求中，作为省会城市的福州将消化大量外埠人口需求，而福州近年来土地资源的供应收紧，也一定程度上保证了市场维系长期稳定发展的需要。

　　[后市展望]非理性“抢地”结束

　　政府调控力度的加大以及调控方式的进步，对开发企业是一种巨大的推动和促进。群升置业有限公司总经理肖斌预见，明年房地产行业的融资渠道将进一步紧缩，对企业资金链的要求也将比现在严格得多。其实，政策的不断调整已经表明，国家将有意稳定房地产行业的发展速度和扩张规模，楼市会告别“只要拿到土地就等于获得巨大利润”的时代。

　　的确，最近一两年市场的发展确实超出了很多人的预期，甚至与部分购房人不顾一切去买房一样，部分开发商也在不顾一切地去拿地，但对这块地到底值多少钱，到底应该花多少钱去拿地反而“没了底”，整个市场处于“非理性”状态。现在，国家通过政策层面的缓冲，这种“非理性”状态有望得以改善。“政策发出的信号让开发商必须重新评估运作过程中存在的风险，重新审视发展过程中的具体战略，对未来的预期要更为严谨、务实。”

　　进入精耕细作时代

　　有目共睹，从2005年年底开始，福州加大了保障房的建设供应量。业界人士告诉记者，今后房地产市场将泾渭分明：一边是保障性住房保障低收入人群的住房问题，一边是普通商品房。随着市场竞争的日益激烈，开发商对楼盘品质将愈加精耕细作。

许多品牌开发商认为，任何大势之下都不会改变他们“好房子用品质来说话”的初衷。“2008年，福州楼市将在一个长期向好和短期调整状态中前进，这种状态所暗示出的理性回归，是一种积极的、合理的回归。”群升置业有限公司总经理肖斌认为，2008年福州市区房地产市场新增房地产开发用地规模将会达到1500亩左右，新增开工面积规模约为320万～350万平方米。2008年福州房地产市场开发供应规模将快速增长，一方面缓解市场供应压力，同时多样化的产品也将满足市场需求。市场竞争的激烈，对开发商也提出了更高的要求。成熟的市场环境，要求思路的转变。2008年，万科进入福州市场，无论是产品、操作、服务都将为福州树立一个全新的标杆。福州的开发商也将在引进来、走出去的过程中，全面加速、完善自身的品牌观念。

　　融侨集团总裁助理林茂松告诉记者，2007年12月，融侨·观邸开盘，一两天的时间就卖了5. 5个亿。这显示“品牌价值”的优势比单纯的地块的地理优势牵引的购买力更强。“所以，万变不离其宗，如何稳健地锻造以‘品牌价值’为核心的竞争力，打造好上下游的开发链，依然是融侨2008年要思考并践行的事情。”林茂松表示。同样，阳光国际集团也明确提出了“缔造品质生活”的经营理念，并将福州首倡的“复合地产”概念在其开发的阳光假日公寓里得到了最好的诠释；金辉集团也表示，将在2008年一如既往地关注当代家庭的生活品质，与时俱进引领的开发方向，体现“品质点亮生活”的最终企业价值，并将永远遵循这一核心价值观，稳步前行。

　　□一家之言不要轻信拐点N林子

　　自2007年11月以来，随着二套房、加息等国家宏观政策实施，市场出现较浓的观望情绪，楼市的成交量大幅萎缩，于是业界“拐点”论大行其道。“你是做房地产的，能不能告诉我房价到底会不会降？”在不同场合，只要谈到房市，总有人问我这样的问题。对此，我的答案是否定的，而且我还要劝没有房子的朋友，“不要相信王石的话———三四年后再买房，否则，后悔的是你自己。”

　　按惯例，每年下半年是房地产市场的旺季，因此，业界也素以“金九银十”来形容市场的盛况，可2007年的下半年，第二套住房，加息等政策，却让市场风光不再。观望、撤单充斥着整个市场，“拐点论”、“降价论”，成了这个市场谈论的焦点，万科老总王石在央视二套的一番“高论”更是把这种市场气氛推向极致。

　　不可否认，由于受国家宏观调控政策的影响，市场出现较浓的观望情绪，成交量下滑！然而，以此断言，福州房地产市场进入拐点了，房价会降了，不要买房了！本人认为这样的判断过于简单。

　　衡量房价会不会下降？不外乎有两种办法：其一是成本论，通过分析房子的成本进行研判；其二是供求论，即通过市场的供求关系进行价格分析。就前者而言，房子的价格首先取决于土地成本，而福州市近两年来土地拍卖价格一路走高，以本月5日出让的台江排尾地块，楼面地价达7700元/平方米，按目前地价占房价50%的市场标准估算，其房价至少要定到15000元/平方米左右，而这样的价格高度，目前福州市场尚未出现；其次从供求看，福州的城市在扩大，城市化进程不断加快，本人从省、福州市相关权威部门得到的数据显示，从2006年开始，福州房地产的供需比，一直保持在1∶1.1～1∶1 .2左右，也正是因为强劲的需求拉动了市场房价的快速上扬，这也是2005年福州房价从3700元/平方米，飙到2006年的5052元/平方米，到目前突破7500元/平方米大关的真正原因。另外，从房地产开发的源头———土地供应看，这两年福州市区土地的供应量却不容乐观，2005年仅出让1000多亩，2006年包括1140亩经济适用房用地，全年供地3000多亩，2007年全年出让土地不到1200亩，而福州这样规模的城市，按政府部门的说法是年供应量在4000亩左右才会满足正常的市场需求。可见，土地供应的缺口显然将加剧供需矛盾，在市场经济条件下，这将是不变的真理。

　　与长三角、珠三角等一线城市相当成熟的房地产市场相比，福州的房地产市场还处于上升期，定位清晰、差异经营、产品独特，那么，拐点就轮不到你头上！认清了形势，该买地，该买房，你还得买！