一、2008年全年市场交易总量将保持在4-5万套之间

　　在去年建设部提出大力发展住房二级市场等一系列政策的指引下，南京的房地产市场尤其是二手房市场经历了重大的变革。2007年南京的二手房市场经历了央行加息、贷款利率提升、资金监管、存量房网上交易、保障性住房体系以及提高首付比例等众多政策性因素的影响，但整体交易量依旧保持稳定。一方面，频繁出台的各项方针政策使得行业内部以及买卖双方的承受能力日益增强，一系列有利于二手房市场未来发展的措施极大的提升了人们对其的关注度和信任度，在政策颁布前后的市场反应日趋平稳，交易量没有发生较大振幅；另一方面，政府部门积极制定各项政策鼓励市场中的二手房房源进入市场流通，使之形成有效供给。在足量的需求支撑下，二手房交易数量也与往年一样保持稳定。今年南京市政府加大了对保障性住房体系的建设，增加了对土地市场的开发供给。虽然这些因素都会在一定程度上分流一部分二手房的购买客群，但是目前两限房等保障性住房依旧只处在开工建设阶段，大量的一手商品房地理位置日渐郊区化。因此二手房的成交量会因为其自身的现房优势以及地段等优势依旧维持07年的发展。在对市场保持乐观的同时，我们又综合考虑到了08年大量购房者会因为宏观调控政策及奥运拐点的预期而选择相对稳健的观望策略，因此我爱我家市场研究中心相关专家认为2008年南京二手房市场的成交总量仍然与往年一样,会保持在4-5万套之间。

　　二、 “稳定”将是2008年南京二手房交易价格的主旋律。

　　2007年的南京二手房市场交易经历了价格上涨,在一系列行业政策法规的颁布之后，极大的促进了南京二手房市场规范程度的提升。与此同时，针对持续快速增长的房价，政府强调了未来要增加供给，引导需求，稳定价格，规范市场，着力解决低收入家庭住房问题。在今年出台的未来五年计划中南京将进一步调整住房供应结构，积极引导科学的住房消费，努力解决中低收入家庭的住房问题。这些导向性政策正在对未来南京的二手房市场起着不可估量的作用，二手房价格也将在保障新住房体系的影响下受到一定程度的抑制。但不可否认的是，土地的稀缺性以及交易环节各项税费的增加对于整个二手房市场的交易价格依旧起着推波助澜的作用。不仅如此，伴随着二手房现房优势以及地铁交通等先天条件，二手房交易价格依旧会保持稳定及小幅上升的态势。我爱我家市场研究中心相关专家预计2008年南京二手房市场的价格波动幅度将会控制在10%以内。

　　三、 中小户型需求不减，大户型房源有望受到追捧

　　2007年南京二手房市场中90平米以下的中小户型依旧呈现着交易火爆的市场走势,占到成交总量的64%。一方面是因为随着今年上半年市场交易均价的快速增长，小户型房源的成交总价相对较低，适合广大中低收入群体购买；另一方面现代家庭的人口结构普遍比较小，一般是两口或三口之家，中小户型从功能上可以完全满足消费者的需求。伴随人们购房理念的进一步趋于理性化，其理所当然成为了市场理想的最佳选择户型；另外，南京二手房市场购买客群的年轻化趋势也为中小户型房源的走俏奠定了较为坚实的基础；最后，去年建设部等九部委公布了“90平米、70%”的政策，未来的一手房市场中90平米以下的中小户型将占到市场供应的主体地位，政策调控为市场带来的积极影响。

　　我爱我家市场研究中心相关专家认为未来中小户型的交易主体地位仍将不会改变,而随着消费者生活水平和收入水平的提高，以及二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，人们对面积偏大的房产需求也随之相应增加。

　　2007年二手房市场中90平米以上大户型成交占比达36%,而2006年仅占25%。二次置业、升级换房、拆迁购房等因素将令大户型的房源受到市场的认可和欢迎。但受限于“90平米、70%”政策的影响，未来一手房大户型的供应量相对有限，且呈郊区化趋势.最重要的是梯级消费的观念由于受到升级置业中间环节税费及房贷新政的影响,使越来越多的购房人选择购房一步到位,以避免二次购房所带来的烦恼。因此未来地理位置优越，社区配套完善的大户型二手房将会逐步受到市场中购房者的喜爱和追捧。

　　四、 地铁交通推动全市快速发展，沿线热点层出不穷

　　地铁交通方面，2007年地铁交通给二手房市场带来了积极的推动作用。南京是全国内地第六个拥有地铁的城市，2005年5月15日地铁一号线的通车后，两年的时间里，二号线、一号线南延线、二号线东延线陆续开工。根据南京轨道交通建设思路，2010年前南京市要完成77公里的轨道交通建设。将基本形成由一、二号线及其延伸线组成的“十”字形网络骨架。根据计划安排， 2010年－2020年之间将再完成123公里的轨道交通建设。未来将建的两条线路分别为：二号线西延工程及三号线。我爱我家市场研究中心相关专家认为，伴随着南京地铁交通的快速发展，全市的交通架构将被有效的串联了起来，未来各线路沿线站点尤其换乘中转站的市场价值将会得到重新评估，未来与之相关区域内的二手房市场交易份额也将得到提升。

　　五、208年350亿巨资打造南京

　　在即将到来的2008年，将在城建领域的大手笔投入巨资完善快速路网，纬七路过江隧道主体工程、长江四桥面开工建设。纬三路跨江大桥前期筹备、江南江北滨江大道建设等多年来制约南京江南江北均衡发展的跨江交通瓶颈，正在一步步被突破。

　　在主城区，老城的环境整治仍将稳步推进，20块老城绿地和16大郊野公园的续建。快速内环北线工程将竣工。

　　在河西新城区，将加大以道路为重点的基础设施建设，增加新城与主城的连接通道。在仙林，将建设污水处理系统、羊山公园等环境工程；东山新市区将加快道路与主城路网对接；江北新市区在加快过江通道建设的同时，还要加快一批道路、绿化和公园建设。

　　而在各区域中心之间，将严格规划和建设生态隔离带，每个片区都将拥有独立和完善的城市配套功能，从而形成“以主城为中心、新城区为副中心、新市区布局合理”的多中心、组团式城市体系。

　　我爱我家市场研究中心相关专家认为：未来通过完善和加强公共服务体系、生活性服务体系以及生产性服务体系来进一步带动市区功能的全面展开。尤其是作为今后南京重点发展的“一城三区”，奥体、东山、仙林、江北，随着政策的扶持与社会舆论的有利引导，新兴市区的居住环境和居住品质将得到不断改善和提升，地铁1号南延线、地铁二号东延线等地铁交通的规划将逐步解决郊区交通所存在的瓶颈问题。由城市规划利好所增加的购房群体的区域关注度，将会直接带动“一城三区”区域内房地产市场尤其是二手房市场交易量的攀升。我爱我家认为， 08年南京将凭借着城市规划的带动，周边“一城三区”的建设速度将被明显加快，将从单一住宅型功能向集产业、商业、休闲、住宅、公共设施于一体的复合型快速转变，为平衡南京的房价做出更大的贡献。

　　六、 股市与楼市联动依旧，投资回报转向长期平稳

　　2007年的中国经济发展依旧保持了一个较高的增长态势。宏观经济的不断向好，再加上受到国内潜在的通货膨胀因素的影响，投资的重要性日趋凸显。因而带动了国内股票市尝房地产市场的快速上涨。房地产投资和股票投资都属于增值能力较强的投资，虽然从风险与周期两个关健指标来看这两者尚存在着很大的差役，但是它们之间仍存在着一种联动的关系。从目前来看股市对房地产市场至少有两个方面的作用，一是居民由股市中增长的财富令其的房地产购买力大大增加；第二个作用是股价的上涨，提高了房地产上市公司的市值，增加了其融资的额度，间接地带动了地价上涨从而导致房价的上升。但考虑到“5.30”大跌以及后六千点时代的大幅下跌都令投资者对于股票市场的风险性有了更深层次的理解，而购房人群中的部分投资型买家对于未来楼市的持续上涨也产生了一定的不确定性，这些因素都在很大的程度上影响着投资者的投资回报空间。我爱我家市场研究中心相关专家认为：08年股市与楼市联动的因素将依旧存在，但是在政府货币政策进一步紧缩的宏观背景下，大量的短期持有者将会被逐渐清洗出市场，股市和楼市的投资回报很大程度上将转向长期和平稳。

　　七、 2008年一手房成交量将有所下降，二手房市场不温不火

　　从今年的南京一手房市场9.5万套左右的成交量是二手房市场4.7万套成交量的的两倍，一手新房市场07年大踏步的前进，获得了大丰收，而二手房市场却仍保持不温不火的状态。面对08年的紧缩的财政政策，我爱我家市场研究中心相关专家认为，部分中小开发商的资金链将会受到很大考验；再加上房贷新政对炒房族的精确打击，必将影响投资占比较高的一手房市场的成交量。2008年的南京一手房成交量将会出现缩量减少的态势。此外，投资占比不高的二手房市场，仍将延续前几年一贯的步伐，凭借总价低、地理位置、配套成熟、现房等优势吸引购房者的目光。因此，2008年南京的房地产将有可能出现一手房市场成交量下降，二手房市场仍然不温不火发展趋势。

　　八、 保障性住房作用初显，二手房交易市场面临分流压力

　　十七大将“居者有其屋”作为重要民生指标，并将建设保障性住房体系提升到了和谐民生的高度。2007年底，南京市为解决城市困难家庭住房保障问题制定的《2008年—2010年南京市住房保障规划》目前已进入讨论完善阶段，有望于08年出台。

　　根据目前计划，未来3年我市将新建经济适用房600万平方米，筹集3000套廉租住房15万平方米，6万余户符合政策的困难家庭将获得廉租房租赁补贴4亿元，保障性购房补贴计划共发放0.6亿元，惠及3000户。初步规划时间表为： 2008年南京将投放用2亿保障廉租房，年底前对符合规定、申请廉租住房租赁补贴的城市低收入住房困难家庭做到应保尽保；2010年底前对符合规定、申请廉租住房实物配租的城市低保无房困难家庭做到应保尽保，力争到2010年，基本解决城市低收入家庭住房困难问题。

　　保障性住房供应的加强，让广大中低收入阶层的看到了解决住房问题的希望。随着保障性住房的建设，南京的住宅市场将形成——保障性住房、二手房、新建商品房三分天下的市场格局，政府保障性住房制度的推出提升了大部分本地消费者对于购买新房的心理预期。这部分购房者的购房需求被暂时搁置，他们会通过租赁市场进行过度以谋求购买保障性住房。此外, 温家宝总理在新加坡对我国房地产市场的讲话也指出保障性住房应当囊括更多中收入人群，由此可见政府对解决夹心层问题，扩大保障性住房范围的决心。

　　因此我爱我家市场研究中心相关专家认为，08年的南京房地产市场虽然不会有大量保障性住房现房入市，但是保障性住房带来的心理作用日益显著，二手房市场客群面临一定来自保障性住房的分流压力。

　　九、 后奥运时代南京楼市仍旧稳中有升

　　2008年，奥运这个支撑了全国房地产市场快速发展和房价持续上涨的预期一旦变为现实，是否会带来市场的调整和房价的回调？尽管历史上举办过奥运会的城市在奥运会召开之后大多出现过房价的回落和楼市的调整，但我们认为：后奥运时代的南京房地产市场依旧会保持一个繁荣发展的方向，而房价仍然会处在一个小幅上扬的通道之中。我爱我家市场研究中心相关专家认为：市场真正的拐点将会出现在2010年前后，而且即使出现拐点，也将以“软着陆”的方式实现。后奥运时代南京的整体经济仍然保持高速增长的态势，GDP年增长幅度将在15%左右，高于全国的平均水平。与此同时，每年南京常住人口数量的年增长仍然保持大幅增长。除城市核心区域的拆迁改建以外，周边新城建设在奥运会后依旧会如火如荼。08年以后，经济人口的持续增长、城市和产业的不断完善，都决定了后奥运时代南京的房地产市场仍然会保持在一个高速发展的繁荣时期。

　　十、 政府监管力度不断增大，行业自律才是上策

　　2007年应被视为南京二手房市场的“规范元年”。市场的资金监管、信息网上公示、存量房网上交易、推行范本合同等一系列规范措施以前所未有的密度公布施行。基本上形成了二手房市场和经纪行业的市场规则和行业规范。但是以上政策的执行都还保留在市场局部和由若干家经纪公司带头落实，并没有在整个市场中严格执行到位。深圳中天置地事件的爆发再一次证明了资金监管的重要性。因此2008年南京市的二手房交易市场和经纪行业的政策监管力度将进一步加大；对经纪机构的资质审核和行业监管会更加严格；经纪人个人执证上岗会成为监管的重点。这一系列的措施无疑将提高行业的实际进入门坎和经营管理水平，以行业主管部门和中介行业协会为主体的两级监管体系将日益完善，中介行业协会作为行业自律组织将在行业规范和管理中发挥更大的作用。在保持交易安全和规范经纪公司的同时，政府也将进一步提高新的交易模式下的交易速度，在“安全”和“效率”中找到平衡点。切实保证了广大业主和购房人利益，兼顾经纪机构的健康发展，进一步提升经纪行业的社会地位和认同度。