房价飙升后回归理性

　　2008年仍有下降空间

　　2007年，东莞楼市经历了前9个月的非理性上涨，城区住房均价连续快速突破7000元、8000元整数心理关口，当市场寄希望于“金九银十”再掀一轮楼市热潮之际，9月27日出台的房贷新政使原本火热的十一黄金周快速降温回调，10月的住宅成交量萎缩33.9%，随后是11月的普通住宅价格回调8.5%。

　　东莞中原地产研究部认为，东莞楼市结构性调整迹象已经非常明显，11月后进入了个盘分化阶段，2008年高品质楼盘、稀缺性资源物业依然会受到市场的青睐，价格背离价值太大的项目价格难免冲高回落，进入价值回归，重新寻找一个新的供求平衡点。

　　2007年东莞楼市关键词

　　“地王”

　　2007年东莞“地王”频频出现，如塘厦地王、虎门地王、南城水濂山地王、万江地王、南城西平村地王等等。

　　“1号”

　　2007年东莞楼市以“××1号”命名的楼盘众多，通过这样的命名提升楼盘的地位和价值，如松山湖1号、森林1号、长安1号、虎门1号、花园1号、学府1号等。

　　“一小时生活圈”

　　就是通过快速公路网，将东莞城市中心区与各镇区甚至是东莞与深圳连成一体，使点对点之间的行车时间全部缩短在一小时左右。

　　“普通住宅标准”

　　从2005年6月1日起执行的东莞市内“普通住宅”的标准，从2007年11月1日起正式调整，一类镇区的实际成交价格标准从原来的4600元/㎡调整到6000元/㎡（含6000元/㎡）。

　　“取消购房入户”

　　从2008年1月1日起，东莞市将取消购房入户政策，而为保证购房入户政策能够顺利衔接，在2008年1月1日起已经购买商品房的，可以在2009年12月31日前按原规划申请办理入户手续，并缴交城市增容费，逾期不予受理。

　　2007年小结

　　2007年城区房均价突破8000元心理关口

　　据东莞房产公众信息网监测数据统计，2007年全年预计东莞商品房新增供应710万㎡、商品房成交660万㎡，全市商品房均价预计将达到5900元/㎡。普通住宅在10月份创出历史新高6443元/㎡，环比年初价格上涨38.6%。量价齐升使得市场投资、开发、金融、中介代理等多方受益，在房贷新政出台前，市场一致看好后市，坚决做多。

　　继2006年城区住房均价成功突破5000元、6000元整数关口后，2007年上半年城区均价轻松站上7000元一线；随后在下半年8~9月，在城区众多楼盘共同拉动下，房价一举攻破8000元整数关口，但量能不足，量价明显发生背离；虚涨意味着有炒家托市、拉高出货的嫌疑，东莞楼市进入下半年在一片“涨声”中风险进一步加大。从年底市场情况来看，房贷新政出台后，市场进入观望，缩量调整。城区小户型公寓扎堆上市，展开价格战；中高端物业大幅打折优惠促销；城区住房均价回调至上半年水平，风险在逐步释放。

　　2007房价上涨三大因素

　　因素一　“地王”频现刺激市场房价飙升

　　基于普遍看好后市发展，东莞商住土地成交价在众多开发商的互相哄抬下越拍越高，一些上市企业、实力雄厚的开发商纷纷在东莞作战略部署，使得2007年东莞“地王”频频出现，从而刺激了周边甚至是整个东莞房价的连续飙升。

　　因素二　　深圳投资客盲目在莞投机短炒

　　东莞虽然是二线城市，但由于临近深圳，同时房价洼地效应使得深圳投资客也把目光盯向了临近深圳的镇区、经济发达镇区以及城区。

　　在没有详细了解市场，凭着在深圳投机短炒屡屡得手的思维模式，深圳投资客发现东莞到处都是“便宜货”，于是从一手到二手毫不犹豫“吃货”，一度造成东莞楼市供应紧张，卖方惜售，房价短期内快速飙升。

　　因素三　　小户型公寓项目扎堆上马拉高整体房价

　　2004~2007年，东莞小户型市场井喷式发展，新增供应持续增加。进入2007年，小户型公寓的投资开发项目扎堆上市，城区小户型公寓项目同台演出的近20个，全市小户型公寓总供应15749套，较2006年增加124%。同时，各类小户型的高低竞相抬价，使小户型产品成为楼价上涨的主要推动器。

　　房贷新政对小户型公寓这种纯投资性的物业影响最大，投资门槛的提高、收益率的下降、租金投资回报率的下降等等都大大降低了市场投资和投机需求；已经提前完成出货的开发商庆幸自己运气不错，房贷新政出台之际入市的遭受重创，近期准备入市的楼盘左右为难。

　　2008年预测

　　房价即将回归理性

　　纵观近两年的楼市发展可以发现，东莞楼市在2005年年初上涨启动，2005年~2006年下半年处于价值回归，从2007年上半年才开始进入非理性的快速上涨。

房价增长率与GDP增长率之比、房价增长率与收入增长之比在1以内属于合理范围，东莞近三年的GDP复合增长67.1％，东莞近三年城镇居民人均可支配收入复合增长39.35%，取两者均值53.1%，按照2004年东莞房价每平方米3336元计算，2007年的合理房价应为每平方米5100元左右；据东莞中原研究部数据分析，2007年全年东莞房价预计约每平方米5900元，如果剔除1~11月CPI同比上涨2.8%，东莞房价非理性的涨幅仅在10%~15%。

同时引入一个租售比指标进行分析。房地产的“租售比”，即房价与住房租金水平的比值，通常合理区间为200至300。东莞的二手房租金水平平均约为16~17元/㎡/月，按300倍的租售比计算房价为每平方米4800~5100元，也就是说，单纯按租售比去估值，东莞合理的房价应该在每平方米4800~5100元。

但投资市场有一定泡沫是合理的，不能完全按市盈率或租售比这样的指标去估值，没有泡沫的市场是消费市场而不是投资市场；因此综合评估，东莞目前全市合理房价应该在每平方米5300~5500元，城区合理房价应该在每平方米6500左右。据此分析，2008年东莞的房价有回调的内在需求和空间。

南城CBD区域将成为最大热点

由于CBD是一个城市的商务、行政、文化中心，它的资源在一个城市中属于不可复制资源，是独有的，同样也是稀缺的，因而随着城市化进程的加快，特别是随着中心区建设的加快，CBD及周边配套设施日渐成熟，加上轻轨规划、总部经济等一些潜在市政规划的利好，CBD的价值日益提升。CBD价值在2007年受到市场的再度挖掘，上行空间已经全面打开，CBD内及周边的楼盘普遍受益，价格持续稳步走高。

值得一提的是，东莞城区特别是中心区的房价下调空间极其有限，趁目前市场处于观望期、开发商为完成年度销售目标调低价格，甚至采取打折促销之际逢低吸纳不失为明智投资者的上上策。但要量力而行，在充分考虑自己的资金实力再行决定。首次置业者主要考虑持有成本，而多次置业者除了考虑持有成本增加，同时也要考虑首付提高至四成以上对自己的影响。不管怎样，中长线而言，CBD房产的持续升值势在必然，每一次受政策影响价格回调都是入市的良机。

房地产市场将进一步规范

2007年，东莞政府陆续出台各项地方性房地产政策性规定，如年初的进一步加快推进闲置土地处置、3月的房地产市场专项整治行动、5月取消代办房产证劳务费、7月提高住房公积金贷款额度和扩展公积金用途、对镇街下属房地产企业进行专项清理、8月加强契税征收管理、10月商品房预售款的监管、11月二手房交易土地增值税由0.5%提至1.5%、征收20%个人所得税、12月普通住宅标准的调整、正在制订中的东莞地名整体规划等等，东莞房地产市场秩序进一步规范。

加上进入9月全国房地产调控政策相继出台，包括货币政策、银行信贷、土地制度、限制外商投资房地产领域、廉租房和经济适用房相关规定等，特别是房贷方面明确区别了投资和自住需求，抑制了投资需求和鼓励支持自住需求。可以预见，今年东莞房地产市场将逐步进入健康、持续、稳定的发展阶段。