中原地产研究报告称明年有望下调10%-15%

　　媒体连续报道《网友举报七大深度被套楼盘》、《炒楼资金流向香港》后引起市民和房产业的关注,中原地产总经理李耀智表示对下一阶段深圳楼市保持谨慎乐观,他向媒体提供该机构2007年度深圳房地产研究报告,其中的一些数据或许能对大家判断明年楼市有参考作用。

　　和一手房类似，中原地产研究报告显示，二手房销售四季度遭遇寒流，不仅成交量大减，而且均价从三季度的15080元/平方米下降到四季度的13542元/平方米。报告中的数据表明，伴随着成交量急剧下挫，投资比例开始出现明显下降，12月份的成交中购房者用于投资比例仅占4%左右。

　　政府宏观调控尤为重要

　　二手房2007年也经历了一个过山车似的发展，上半年价格从2006年12月份的8984元/平方米上升为今年6月份的14572元/平方米，增幅高达62%，部分高档楼盘涨幅甚至已超过九成，房价直逼香港，让人们又一次领略了“深圳速度”。

　　而7月份开始，作为市场裁判的政府部门，为了调控房价，打击投资行为，频繁出台了各种政策。随着政策作用的发挥，8月份开始市场进入观望期，成交量急剧下挫，投资性需求大幅减少，“金九银十”的昔日风采也消失殆尽，11月和12月仍在低位运行，市场回暖速度非常缓慢。与上半年的火热场面相比，下半年深圳二手房市场显得格外冰冷。

　　报告指出，深圳房价从2005年至今的平均增长率与GDP增长率之比已超过了2.0的泡沫预警线，加之近期美国次级房贷危机和国内的通货膨胀，泡沫破灭的可能性越来越大，而此时政府的宏观调控政策尤其显得重要。

　　明年二手房价可能继续下调

　　“谨慎乐观”，中原地产总经理李耀智用这四个字来形容自己对明年楼市的展望。无论是买家还是卖家，对于明年楼市的走向都一直犯嘀咕。中原地产的这份研究报告指出，虽然明年信贷额度问题已经解决，但预计观望期仍将持续3-4个月，成交量仍将低位运行。伴随着市场投资客的逐渐撤离，和价格的调整，明年第二季度自住者或将陆续入市，成交量也将平稳上升，但不会出现大起大落现象。明年的成交将以自住需求为主，投资比例要远低于今年的水平。

　　相当长时间以来，许多需要买房自住的市民抱怨，近两年深圳房价涨幅已远远超过了人们的收入涨幅。中原地产深港研究中心总监张伟说，到明年深圳楼市当中炒家的水分将被几乎拧干，因为回随着宏观调控下二手房交易成本的不断上升，不少投资客都趁着目前价格依然坚挺纷纷抛盘套现，使近期各片区二手房放盘量都有明显增加，投资客逐渐撤离退场。而新的房贷政策体现了政府调整房价的决心，会极大地影响消费者对未来房价的预期。缺乏信贷支撑的投资需求将会越来越少，投资需求主导的市场逐渐让位于自住需求市场，价格追涨的局面明年内不会再出现，二手楼价有望结构性下调。前期炒作成分较多，价格远高于实际价值的物业，将会在明年有较大的下调空间；而其他一些位置优越、社区成熟、品牌价值较高的物业将表现很强的抗跌性，预计明年全年二手住宅价格有望下调10%-15%。