宏观调控力度加大，银行房贷收紧，多数购房者转入观望。最近，房地产热线接到大量读者电话，咨询二手房市场的现状以及在当前市况下可不可以买房。

　　记者采访了中原地产深港研究中心总监张伟和世华地产关外住宅部营业总经理林家乐，请他们对目前的市场情况进行分析，并给购房者提供一些操作建议。

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　　看楼客越来越少

　　记者：目前，深圳二手房市场是否还处在“有价无市”状态？

　　张伟：现在的情况比“有价无市”还要严重。所谓“有价无市”是指价格未降，只是没有成交，但这已是一个月前的状况了。当时市场的主要特征是，询价看楼的客户很多，只是没有人愿意购买。然而，最近的情况更糟，连看楼的人都变得很少。

　　记者：关外二手房市场的整体情况如何？

　　林家乐：现在深圳楼市整体上在调整，关内和关外都一样。龙岗房价的调整幅度是最大的，很多开发商以降价来吸引购房者，近期个别新盘开盘价甚至低于同片区二手房价格。

　　在成交量上，关外二手房市场仍然低迷。成交量急剧下降的主要原因是投资者退出市场。根据我们监测，去年上半年有八成的二手房是投资者购买的，有不少人甚至连房子都不看就买下来，准备几个月后出手从中获利。

　　记者：从统计数据上看，2007年11月份，深圳二手房市场开始回暖，这是怎么回事？

　　张伟：这是相对2007年10月份来说的。以中原地产深港研究中心的统计报告看，当年11月，南山、福田两区较10月的成交量至少增长了30％，所以从数据上解读，可以理解为“回暖”。可是，从我们各个门店反馈回来的信息看，看楼人锐减，市场现状已从“想买但无支付能力”变成了“不愿意买”，这对楼市的影响很严重。

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　　房价很难回到高点

　　记者：如何衡量二手房的合理价格？

　　林家乐：我们很难说均价多少钱就是合理的，这要根据自住型购房者的支付能力和全市的平均工资水平来决定。

　　一般来说，月供占家庭收入的4到5成是合理的，绝对不能超过一半。如果大部分家庭的供款能力在3000元到4000元之间，那么我认为全市房价合理水平应在8000元至9000元之间。

　　预计深圳豪宅的恢复能力较强，但一般来说中等价位、中小型房子肯定无法恢复到去年5月份和6月份高峰时的价格水平，因为当时的价格是不理性的。

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　　二手房价还没有到底部

　　记者：一位市民给记者发来邮件问，深圳房价是不是已经到了低谷？

　　林家乐：我认为深圳房价会一直下调，直到找到一个支撑点。现在还没有探到底部，预计底部是在2007年初或者2006年9月份和10月份的价格水平，即二手房每平方米8000元至9000元。当然，也不会一次性调整到位，会有震荡和反复。

　　我们从银行方面了解到的信息是，今年上半年，银行的政策仍然是紧缩的，贷款额度控制也会比较严格，大家对此不要过于乐观。

　　张伟：我认为，一定要在成交量的基础上来谈房价。如果只有一两单成交，这个成交价格就不具有任何代表性。现在，二手房市场整体处于萧条期，如果因为某个特殊原因，有一笔单以低于市场价30％的价格成交，就由此得出结论，二手房成交价下跌30％，这是很不科学的。目前，由于成交量太小，我们没有办法来判断深圳二手房价的整体价格走势。

　　不过，从其他地区的情况来看，由于过去几年深圳房价的上涨已被公认为是资金推动，所以当资金不够时，深圳房价在未来一定会出现分化。投资比例越大、空置率越高的楼盘，其跌幅将会越大。预计到今年3月，将是深圳楼市的急剧动荡期，成交量将明显上升，而成交价格显著下跌。

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　　调整时间将超1年

　　记者：如何判断深圳二手楼市的未来走向？

　　张伟：今年1月份，银行多少能贷出点款，由于这批新增资金的入市，可能会使全市二手房市场出现一定回暖，但这只是一种“虚假繁荣”。在我看来，现在的调整并不是一种短期行为，最乐观的估计是至少要调整1年半以上的时间。

　　从目前状况看，深圳二手房的刚性需求主要是中低收入人群和投资者，若政府解决了中低收入人群的住房需求，而投资需求又遭到从紧政策的打压，那么市场上就只剩下了换房需求，需求量从而急剧减少。

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　　发展商不看好楼市未来走势

　　记者：关外新盘低价销售，其对二手房价格的影响如何？

　　林家乐：我们了解到，宝安、龙岗有的楼盘目前的价格和刚开盘时相比降价幅度很大，而且出现品牌开发商带头降价的情况。发展商在新盘上开出了低价，给市场一个重新定位，对房价下降给了一个强烈的信号。在此之前，很多二手房业主都坚持自己的报价不松口，但是从去年10月份开始，业主开始主动调低价格。

　　关外有新楼盘的开盘价低于同区域二手房的价格，这反映了深圳开发商的一种心态，这一点和香港有很大不同。即使在1997年，香港的开发商也不会以低于二手房的价格开盘，他们不管现状如何，都会积极地抬高地段的价值，营造良好的气氛，比如在拍卖土地时，很多发展商都会去支持。这进一步说明了深圳的开发商不看好楼市未来走势，在一两年内都持有“现金为王”的看法，认为手里有现金更利于未来的发展。他们急着把楼盘卖完，拿了现金就到地价比较低的地方，如惠州等地投资，这对市场是很不利的，对二手房市场是一个很负面的影响。

　　香港的开发商在大陆也有开发楼盘，但他们的大部分资金仍然留在香港。如果一个市场的所有资金都撤离，这个市场就看不到前景。资金流对市场是非常重要的。

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　　投资二手房时机未到

　　记者：这是不是意味着，深圳二手房的投资时代已经过去？二手房已不再适合长线投资？

　　张伟：我只能这么说，深圳的二手房价已处在下降周期之中。不过，豪宅另当别论。豪宅的价值就在于其资源稀缺性，不可复制。从豪宅的长期曲线来看，其价格只涨不跌，因为受贷款的影响最小，承受能力最强，这些都决定了其长期上扬的趋势。

　　林家乐：我不认为现在完全不是买房的合适时机，毕竟现在买房选择性较多，在价格方面也有较大的议价空间。如果要购房，我建议可以买业主精装修的房子，有些房子在装修上花了很多钱，但住的时间不长，这样的房子还是比较好的。此外，何时买房合适完全要依据个人的供款能力而定，并且要预计自己从事行业未来的前景，以及未来3到5年自己有无工作变动的可能。

　　至于投资二手房，现在肯定不是时候。市场投资比例保持在3成左右是比较合理的，超过一半就不合理了。2004年、2005年，深圳楼市的投资比例仅为两成，是很健康合理的。我认为投资房子一定要考虑回报率。其实，买房投资比买股票好，因为买房可攻可守，在市场萧条的时候，房子还可以出租，补回月供款的部分或全部。投资房产不要希望在几个月内肯定能够将房子卖出，获取高回报，它是一种长期投资。

　　记者：一位张先生给我们发来邮件想咨询一个具体问题。他是2004年招调入深的普通打工一族，妻子正在办理户口随迁，家庭月收入4000元左右，目前只有存款10万元。这位张先生问，现在是买一套30万元至40万元的二手房，还是等待政府的经济适用房？

　　张伟：我的建议是，能等就等。由于购买经济适用房是采用打分制，我不知道他会排多久队。如果张先生在两年之内能够等到经济适用房，我建议他就等，因为经济适用房的购买成本与商品房相差太大。此外，买房时不能只考虑该房是否便宜，还应考量自身的供款能力。随着我国进入加息周期，市民的还贷压力会越来越大。目前，张先生只有10万元存款，这是一笔基本生活保障，根本不能动，而且月收入只有4000元，还贷能力有限。我认为，张先生最保险的做法是租房。

　　记者：你认为地产中介行业的前景如何？

　　林家乐：现在整个市场比较悲观，很多公司在关地铺，但对行业而言，我认为在所有人悲观的时候不必过分悲观。但从实际需求量来说，深圳的前景还是比香港好，总会有需求在，即使购房的人少了，有些家庭也会有换房的需求，或者因孩子入学等原因二次购房。香港即使在楼市最萧条的时候，其成交量还是有的，因此深圳的业内人士应该保持乐观。