本站大头条点评：这个冬天比较冷，从一线城市深广沪吹出的楼市寒流，正在考验着本已脆弱的南京楼市。楼市拐点是否出现？成为现今业内最大的争论话题，但新房遇冷二手房价跌已是一个不争的事实。现在几乎每天都会暴出一个楼盘以惊人的价格促销，南京晨报的这篇稿子，从新房、二手房、业内等方面，透彻的分析了现今的南京楼市。投资恐将套劳，而自住买房则可以出手，是本文对市民的最终建议！

　　广州、深圳等南方楼市的“打折风”吹遍房地产市场，南京楼市也在“二套房”新政等政策影响下出现“回调”、“团退”等变化。一时间，楼市出现拐点的说法流行于世。不过业内认为，判断楼市上述变化是长期趋势还是阶段性调整，为时过早。而对于自住购房者来说，不管“拐”或“不拐”，房价都会在一个不可企及的高度飞行，拐点是否到来，意义并没有想像的那么大。

　　［变化］

　　二手房首次回调，最高下跌8%

　　央行年底紧缩房贷后，最先受影响的是二手房。在南京，由于“一房一价”的限制，不少板块曾出现二手房、新房价格倒挂的现象。

　　国家发改委、统计局数据显示，南京二手住宅成交价于11月出现首次回调，下跌幅度0.2%。南京墨子不动产有限公司总经理王小军坦陈，11月以来，二手房成交价、成交量均出现下滑。主因有两方面：主城一些老旧二手房，在房贷紧缩后很难贷到房款，想出手只得回调价格；江宁、江北等原先与新房价格倒挂的板块，由于新房大量上市，房源不再紧张，拉低了二手房价。王小军表示，部分二手房的价格下跌幅度可能在5％－8％。

　　投资者离场，部分楼盘出现团退

　　在二手房价格回调的同时，部分新房也遭遇变数。央行要求严格按照家庭为单位认定第二套住房，一些投资者和以改善住房条件为目的的购房者开始退房。主城一新开公寓楼盘销售人员称，因为贷不到优惠利率，他手上已有3个客户要求退单。

　　本月16日南京房管部门公布的本期（11月15日－12月16日）期房退房名单中，新增的期房退房达到26套。加上此前未销售掉的期房，退房量已达124套。在新增期房退房中，开盘不过两月余的河西一家高档楼盘出现了10套房源。相邻楼盘一销售经理告诉记者，上述楼盘出现“团退”主要因为该楼盘单价高、户型大，如按央行二套房标准计算，无论是首付还是贷款对购买人的资金实力均是巨大考验。

　　楼盘放弃核定价可浮动5%的权利

　　据不完全统计，近两周南京新开的楼盘近20家。与以往怕人去排队、偷偷将房子卖给关系户不同，新开楼盘大都举行了项目推介会，并表示当天下单可获得少则2个点，多则5个点的优惠。而在今年五一、十一，楼市优惠早已难得一见。更有趣的是，城东一家此前捂盘惜售的楼盘，迫于销售压力，主动放弃核定价可上浮5%的权利。记者在南京市物价局的商品房价格信息公示中看到，该楼盘核定的基准价为8600元/平方米，按照项目综合平均价格上浮不得超过5%的规定，项目的实际销售均价可为9030元/平方米。但销售员坦陈，实际的销售价格远没有这么高。知情人士透露，开发商给出了约9.75折的优惠，实际成交均价只有8200-8300元/平方米。

　　一房难求不再，新开楼盘出现滞销

　　南京网上房地产的数据显示，随着9月27日央行出台“二套房”贷款新政，楼市成交量接连走低，10月成交量相比9月减少388套、4.3万平方米；11月份相比10月再次下降137套、7.3万平方米。

　　城东一新开楼盘内部人员表示，他们上周六推出270套房源，价格低于周边二手房，开盘当天预订了50余套，销售率不过20％，而后一两天销售进一步吃紧，几天难得有一套成交。

　　同样的情况也发生在河西。该板块一楼盘，两周前开盘宾客满门。两周后的现在，以同样的价格再次开盘却遭遇“两重天”——开发商一边摇号，客户一边撤退。

　　综合多家楼盘的信息显示，在近期开盘的近20家楼盘中，开盘当日销售率不到20％的将近7成。

　　[疑惑]楼市拐点是幻影还是真相

　　对于这一系列楼市变化，是一种趋势，还是阶段性调整，业内看法不一。

　　在大的经济政策从紧、物业税实施进一步推进、刚性需求持续减少等一系列背景下，预计楼市将进一步趋淡。南京房地产促进会秘书长张辉表示，在多方调控且调控越来越有效的情况下，楼市将不可避免地进入一个调整、转型期。

　　南京盈嘉置业总经理潘锋坦陈，市场的确出现了打折促销等行为，但并不说明市场出现了拐点。“明年楼市我稳中看多。”只要供求关系在明年没有太大变化，市场以及房价就不会出现大调整。侨鸿国际开发有限公司开发部副总监陈雪明认为，在人民币对外升值、对内贬值的情况下，人们仍旧会买房求增值、保值，市场即便有调整也是阶段性。

　　[提醒]

　　自住购房者别被拐点拐住了

　　有专家认为，面对前期上涨幅度畸高的房价，为其出现一点点调整而欢呼雀跃显然没有意义。可以看到的是，即便是下降后的数字，南京主城房价仍保持在万元左右，而江宁、江北也都在7000元、5000元/平方米以上。也即是说，对于很多人而言，想买房仍是奢望。

　　专家为此认为，对于很多自住购房者而言，楼市不管“拐”或“不拐”，房价其实都是会在一个不可企及的高度飞行，不同的只是高的程度。对大多数而言，拐点是否到来，意义并没有想象的那么大。