东莞中原研究部最新监测数据显示，进入11月东莞全市普通住宅均价5894元/㎡，环比10月6443元/㎡回调8.5%，回落到今年7、8月的水平，向下突破6000元/㎡一线。这是东莞今年10月房价创出新高后的首次回调。

　　11月东莞房价回调8.5%意味着什么？楼市拐点？非也！个人认为，短期东莞楼市进入观望期，同时进入个盘分化阶段，市场开始作出结构性调整，中长期则将步入稳定发展阶段，长线看好。

　　9月27日房贷新政出台后，深圳、广州等地楼市迅速降温。作为二线城市，东莞同样缩量回调，10月份由于开发商护盘力挺房价，价格较9月继续上涨4.3%.进入11月，部分开发商开始明升暗降，打折赠送促销。城区市场缩量明显、镇区价格较低的新增供应项目相继入市，镇区成交比重升幅较大，从而拉低全市均价水平。这就是11月东莞房价回调的原因。

　　从11月东莞成交的热点楼盘看，结构性调整迹象明显，进入个盘分化阶段。11月3日中心区小户型公寓项目时尚岛蓝钻以8200元/㎡的均价入市，630套短期快速消化；12月2日长安1号逆市飘红，开盘当天758套的货量、均价超9300元/㎡，取得高达9成的销售率。与此同时，市场成交量萎缩、各大楼盘的明升暗降，打折促销、前期打算万元入市的楼盘调低定价、推迟入市时间，说明楼市已经进入观望期，且观望期有望延长。

　　就中长期而言，“90/70”规定反映在市场上，是中低端供应开始持续增加，同时物业税出台的预期越来越近，将使整个楼市一手二手供应高速扩容，加上多次置业门槛的提高及持有成本的增加、交易税费的提高导致投资需求大幅下降，供求组合调控使东莞楼市不可避免进入结构性调整。

　　东莞2004-2005年房价增长要远低于GDP的增长，2005年初上涨启动，2005年-2006年下半年进入价值回归，从2007年上半年才开始进入非理性的快速上涨。房价增长率与GDP增长率之比、房价增长率与收入增长之比在1以内属于合理范围，东莞近三年的GDP复合增长67.1%，东莞近三年城镇居民人均可支配收入复合增长39.35%，取两者均值53.1%，按照2004年东莞房价3336元/㎡计算，2007年的合理房价应为5100元/㎡左右，而2007年全年东莞房价预计约5900元/㎡，因此，剔除1-10月CPI同比上涨2.6%，东莞房价非理性的涨幅仅在10%-15%.

　　另外按照房地产的“租售比”（即每平方米住房均价与每平方米每月住房租金水平的比值）分析，通常合理区间为200至300.东莞的二手房租金水平平均约为16-17元/㎡/月，按300倍的租售比计算房价为4800-5100元/㎡，也就是说，单纯按租售比去估值，东莞合理的房价应该在4800-5100元/㎡.

　　投资市场有一定泡沫是合理的，不能完全按市盈率或租售比这样的指标去估值，没有泡沫的市场是消费市场而不是投资市场。因此综合评估，东莞目前全市合理房价应该在5300-5500元/㎡.据此分析，东莞目前的房价有回调的内在需求和空间。11月东莞房价环比回调8.5%，这就是东莞楼市发展的理性回调。

　　从目前市场成交热点楼盘来看，市场资金主要流向房产蓝筹，包括地段好、品质高、知名品牌开发商、有升值潜力的房产（规划利好、项目早期）、投资回报率高物业（酒店式公寓、小复式）以及稀缺资源房产，包括CBD、CLD、山水自然资源、别墅、大户型洋房等。

　　值得一提的是，东莞房价继续向下调整的空间非常有限，同时支撑东莞楼市向上的动力也很强劲。长线看好东莞城市经济发展的同时也应该长线看好东莞楼市发展，东莞楼市发展将步入稳定期。