元旦快到了，春节也将不远，百货超市开始储备年货，有些甚至已经提前摆上架。频频出手的调控新政，让房产市场渐冷，有人说房地产市场开始回归理性了，料想今年开发商过得没往年畅快，但是年底毕竟还是推货的高峰期，趁着年底买房热情，有货不出，等来年新政又出台，有肉只有烂在锅里的份。

　　当然开发商备的“年货”可不比百货商场的年货，摆上货架，消费者看着不错提了就走。卖房子可不一样，不讲点策略，改变营销方式，就有可能成为“滞销品”，毕竟把房子当白菜卖的时代已经一去不复返了。那么我们来看看近期开发商营销动态，我们又有哪些新发现？

　　价格心理战  看谁拿捏得准

　　12月8日，大学康城二期开盘日销500多套，给厦门楼市打了一剂强心针，成为近一段时间里一大热点。与往年同期相比，近一段时间开发商定价上显得格外谨慎，尤其是新盘价格不到开盘之时，开发商都讳莫如深，大学康城直到上周六当天早上八点开盘时才知道开盘起步价5458元，均价6380元。现场购房者表示，这个价格还能接受，符合大多数人的心理价位。

　　大学康城的热卖与其说是大盘的魅力，不如说价格拿捏得准，从深层次说，开发商是在价格上做了大文章。楼市盛行的价格攀比现象已经找不到踪影。以前越晚开盘，价格越高，这已经成为房产市场一个潜规则，这就为“捂盘惜售”营造了市场环境。如今，调控初见成效，房产业遭遇寒流，与“捂盘惜售”不同，年底开发商纷纷“拿盘抛售”，都在看竞争对手的价格，如何把价格定得比周边楼盘略低，那就占尽先机，同一时期开盘谁把价格过早公布就可能成为对手的参照物，抢走客户资源。

　　而同一地段的另外一个大盘乐活小镇，上个月开盘，起价5630，均价6300元。大学康城比乐活小镇晚开盘一个月，虽然均价比乐活高了80元，但是开盘价每平米起价比乐活小镇少了近170元。这让持币观望的购房者，痛下决心把“绣球”抛向大学康城。这不能不说大学康城在打价格心理战上，对购房者的心理价位拿捏得准。

　　首付分期  看谁做到位

　　对买房者来说，价格最重要，首付也关键，开发商除了在拿捏价格上下功夫外，如今开发商在购房者首付款的解决上也费尽心机，解决了购房者的首付之忧，才能解决自己的后顾之忧。

　　“1587计划”，如果你以为这是什么军事代号或是间谍暗号的话，那你就大错特错了，这是集美双桥明珠为购房者推出的首付分期计划，它把购房者30%首付，分三期进行，签购房合同付15%，8%在交房前交付，最后的7%在办理产权证前交付。据说这还开创了厦门办理产权前付清首款的先例。

　　同样在集美的乐活小镇青年置业计划，也是别出心裁。何为青年置业计划呢？据售楼人员透露，青年置业计划就是首付30%分三期进行，第一次付款只要10%，08年11月份第二次付10%，09年5月份付完最后的10%。这样一来，购房门槛就低了许多，第一次付款更比双桥明珠15％低了5个百分点，一套近90平米的两房就只要5万多元就能买到。

　　但是当记者问到第一次付款10%后，其余20%款项是由由开发商先行垫付还是委托第三方提供款项时，乐活小镇的售楼人员表示并不知情。

　　据了解，首付分期一般有两种垫支情况，其一是由开发商垫支，也就是开发商为购房者补足首付款，购房者再分期付给开发商；其二是开发商委托第三方为购房者提供首付款，而借款利息由开发商支付。

　　首付分期，这在上海深圳等大城市并不少见，在厦门也不算刚兴起的新模式，降低首付门槛，“够格”买房的人多了，出手的机会自然就多了。这折射出了开发商在年底赶推货，希望尽快回笼资金，“拖的时间越长，可能出台更多的房地产政策，包括银行再次紧缩银根、提高首付，或是税收政策，这都会让开发商压力和风险增大”，某楼盘营销经理说。

　　豪宅营销  大家比低调

　　12月8日，央行宣布从12月25日起，年内第十次上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。此次调整后，普通存款类金融机构将执行14.5%的存款准备金率标准，该标准创20余年历史新高，再加上日前宣布08年从紧的货币政策，这就意味着明年的银行银根将持续吃紧。

　　既然从银行里贷款有困难，楼盘套现成为年底开发商的当务之急，但是在此销售敏感时期，小户型因为总价低，比较容易得到市场认可，动辄上千万的豪宅可就没那么好说了，而且一不小心就成为众矢之的。

　　那么哪种营销方式比较妥当呢？有业内人士称，如今卖豪宅保持低调就是最好的营销方式，说这句话是并非无根无据，远的说上海汤臣一品，号称中国楼王，炒得沸沸扬扬，媒体焦点，被质疑卖天价房，相关部门介入调查，无人敢问津，卖不动了就改成租，据说月租也要5000美金。用“高处不胜寒”来形容眼下“汤臣一品”的尴尬处境再好不过。近的是厦门的某楼盘，每平米起价2万多元，被称为厦门第一豪宅，每周楼盘销售排行榜上总不见其踪影，至今被质疑是否卖出一套。与前期的炒作大不相同，如今变得格外的低调。

　　新盘推出后如果对市场把握不准，那就可能落个骑虎难下的境地，价格定高了，市场如果反映不好，降价后可能更难卖，毕竟买家心态都是买涨不买跌。高价盘本身价格就比较高，如果还大肆炒作成为焦点，一旦销售不好将很难收场。所以卖高价房，开发商心里都有底，低调卖，悄悄地卖，尽量不引起人的注意，买的人放心，卖的人不用操心。总之，大家保持低调，卖不出去也不希望引起过多关注，彼此心照不宣，边卖边调整吧。

　　首付分期可能“曲高和寡” 对购房者影响首付分期，谨防贷款不足

　　首付分期，虽然可以降低购房门槛，解决购房者一时现金不足的问题。这在楼市不景气时，开发商推出的营销策略。银行要求购房者首付达到三成才愿意贷款，这是为自己规避风险，如果开发商通过自己垫支，让购房者付小比例的首付款购买房子，就将给银行风险增大。为此，银行将会对购房者的个人信用及资产情况提出更加苛刻的要求，这就有可能直接导致购房者贷不出款。所以，购房者如果采用首付分期的方式购房，一定要注明一旦出现贷款不足的情况下，自己与开发商之间的权利与义务，不要因此买不到房子，还要赔钱，赔了夫人又折兵。

　　对开发商影响  必须经得起资金考验

　　分期首付并不适合所有的开发商，从各楼盘了解的情况来看，真正运用分期首付的购房者只占到了少数比例。开发商一旦采用了分期首付，就意味着延长购房者的付款时间，开发商必须承受在这段时间内的资金考验，如果开发商资金链比较脆落，就容易出现后续资金不足，影响企业的运作。

　　小编点评

　　实在的价格才是关键

　　新政频出，市场观望气氛渐浓，为了尽快推货，开发商也可谓费尽心机，通过各种促销手段刺激购房者。仔细研究“分期首付”，不难发现，这在实际的操作上并没有太多的实际意义，年轻人置业，首付钱不购也没必要提前购买。这样的房奴当得辛苦，不仅得月月供着银行，还得省吃捡用应付余下的首付款。当然也不排除一些买家，把资金用于投资或者其他用途，资金要到年底才能回笼，但这毕竟是少数。所以首付分期“曲高和寡”，也就不难理解，对于众多买房者而言，其实价格才是最实在的，直接到位的价格才是购房者所需要的。

　　名词解释

　　按揭是英文“mortgage”（抵押）的音译，是指按揭人将房产的产权转让给按揭受益人，（通常是指提供贷款的银行），按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。

　　住房按揭贷款是住房担保贷款的一种，是指购房者以所购住房作抵押病友期所购买住房的房地产开发企业提供担保的个人住房贷

　　“按揭”的通俗意义是指用预购的商品房进行贷款抵押。它是指按揭人将预购的物业产权转让于按揭受益人（银行）作为还款保证，还款后，按揭受益人将物业的产权转让给按揭人。具体地说，按揭贷款是指购房者以所预购的楼宇作为抵押品而从银行获得贷款，购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行；银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约，银行有权收走房屋。

　　按揭材料

　　按揭贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。

　　按揭贷款中人们最关心的是条件及程序，首先办理按揭贷款需要提供的资料：

　　1、申请人和配偶的身份证、户口原件及复印件3份（如申请人与配偶不属于同一户口的需另附婚姻关系证明）。

　　2、购房协议书正本。

　　3、房价３0%或以上预付款收据原件及复印件各1份。

　　4、申请人家庭收入证明材料和有关资产证明等，包括工资单、个人所得税纳税单、单位开具的收入证明、银行存单等。

　　按揭流程 房产按揭贷款手续及程序如下：

　　首先，请到银行了解相关情况。并办理相关带齐以上的资料申请个人住房贷款。

　　然后接受银行对您的审查，并确定贷款额度。

　　接下来就可以办理借款合同，且由银行代办保险。办理产权抵押登记和公证。

　　最后剩下的就是银行发放贷款，借贷人每月还款和还清本息后的注销登记。

　　经过以上手续及流程，您就可以通过按揭得到新房子了。