由于受近期“中天“事件的影响，业内外市场对于2008年中介行业的发展与市场变化表示关注。上海庞大的二手房市场份额吸引着所有中介企业，即使考虑到可能会出现的调控等影响，扩张仍然将是沪上各大中介明年的主方向。

　　与此同时，作为房地产市场中重要的一部分，三级市场也就是二手房市场也仍然是购房者关注的焦点。

　　受前期调控影响，二手房市场整体与前期相比的确出现了一些明显的变化。在这些变化中我们发现不少亮点，购房者不妨作为自己近期购买二手房的一个参考依据。

　　二手房挂牌量普涨

　　近期二手房市场延续了10月份的态势，观望气氛浓重，从全市各区成交均价的变化情况来看，本月多数区域的价格上涨势头有所放缓，部分前期涨幅过大的区域因为房贷新政的影响，出现了微幅下调，如静安、卢湾两区分别下降了0.9%和1%，缘自于部分高档楼盘的价格出现下滑，从而带动了整个区域成交均价的回落。最主要的原因在于这些区域的购房者大多是购买第二套以上的住房，受到房贷新政的影响比较大，虽然说他们的资金实力比较强，但还是产生了比较明显的观望情绪，卖家只能通过适度调整挂牌价格来吸引买家。

　　从中原地产分行我们了解到，从11月中旬开始，中原百余家分行的挂牌量普涨10%，其中如：中山公园分行、万科一店、共和新路分行等挂牌量激增20%。据中原地产研究咨询部分析，由于10月份政策的打压，导致10月二手房骤冷，二手房市场进入调整期，部分卖方曾一度将房源停售或转租，但是市场并未在短期回暖，11月份观望气氛不减，买卖胶着，成交量依旧小幅下滑。随着年关将至，部分房东希望能在12月初出售手头物业，所以，11月底，房东方集中挂牌，致使分行近两周内挂牌量激增，其中优质房源、性价比较高的房源增量再现。

　　据中原地产宝山区区域经理刘祥介绍，近期分行优质房源挂牌量有所上升，增幅为25%左右，优质房源的增加在一定程度上带动了分行可推荐房源的增加，从11月中旬开始，客户跟进速度较11月初有所提高，成交周期缩短从而推动了成交量的上扬，11月底宝山区成交量逆势上升10%左右。

　　中原地产中山分行经理马岭透露，近期中山分行优质房源增加主要集中在两块：一是高端住宅小区挂牌量显著上升，如中山公园附近的凯欣豪园，目前其均价为3万元/平方米左右。二是由于先前稀有的小三房、小二房的房源在近期集中挂牌。而朝向较好、性价比较高的房源基本上一有挂牌，客户立即跟进。例如：大家源，其前期挂牌多为大三房，面积在140平方米左右，总价较高，且反价频繁，而11月底挂牌的大家源房源多为110平方米的小三房，经济实用，总价在240万元左右，比较适合自住。

　　从11月底的挂牌量上升的态势来看，预计12月份至明年1月会出现二手房买卖成交量上扬，双方心态的逐步调整也为后市创造良好的成交环境。

　　老工房异军突起

　　尽管全市二手房买卖处于胶着状态，但部分市中心区域的老工房在近期却异军突起、逆势成交。从10月中旬开始，长宁区的老工房就呈现出供需两旺态势，特别是8—12年左右房龄的房源受到了客户的追捧，占总成交量的40%左右，与9月老工房成交相比提高15%。

　　另据中原地产共康分行经理介绍，10月中旬至今，老工房成交量约占整个分行成交量的60%左右，主要原因是因为共和新路板块近期次新房供应较少，挂牌量亦不多，而老工房如通河四村、通河五村等近期成交活跃，购买老工房的多为一些外地来沪工作的刚性客户，闲散资金较少，老工房的总价较适合这类客户，目前共和新路板块老工房总价1房在45万—50万、2房在60万—75万左右。

　　杨浦区二手业主跟风反价致成交缩水

　　上月8日，上海地产行业内颇受关注的新江湾城D3地块最终以13.01亿元的价格落入新加坡仁恒置地囊中，成交楼板价格高达2万元/平方米。相比今年6月浙江绿城以1.25万元/平方米的楼板价拿下D1地块，仅隔4个月，D3地块楼板价涨幅已高达60％。

　　由于新江湾城D3地块的高开，11月份杨浦区域二手住宅业主心理受到一定刺激，反价现象频频发生，致使近期杨浦区二手住宅交易受阻，大量二手房源有价无市。美联物业北区总监陆中伟介绍，由于D3地块的高开，使得杨浦区域特别是杨浦内环外部分区域部分二手房业主产生一定错觉。

　　盲目地觉得自己所持房源地段相比新江湾D3地块距离市中心位置较近，且配套设施已经比较齐全。借势D3地块的高价成交，将自己原先挂牌的房源价格频繁提升。由于业主的频频反价，不仅使得所挂房源有价无市，难以成交，同时也使得部分购房者产生了较为严重的观望情绪。

　　根据美联物业统计数据，除杨浦内环（北外滩板块）区域二手住宅成交价格相对较高，其余板块如黄兴公园板块、中原板块等区域，次新二手住宅成交单价基本维持于1.4万－1.5万元/平方米。虽然逐步认清房源有价无市的现状，业主反价有所收敛，但是每平米1.6万-1.7万元的挂牌价格，仍旧与购房者心理价位有较为明显的差距。

　　浦东世纪板块放盘增加

　　浦东世纪板块进入11月后，放盘量有了比较明显的增量，以仁恒河滨、水清木华为代表，11月以来这两个楼盘的挂牌量一下子增加了不少。据汉宇地产世纪分行经理介绍，世纪板块的投资客多半都拥有多套物业且有银行贷款的，历次加息对他们的冲击可谓不小，加上上月差强人意的成交量以及即将到来的传统淡季，都使他们有所担心起来，于是纷纷希望能够尽快出售手中的1-2套物业缓解压力。与此同时，为了尽快促成交易，近来该板块的挂牌价也出现了一定程度的下行，价格基本有5-10%左右的下跌，实际成交价也基本是这样一个行情。

　　在这样的市场态势下，对中意世纪板块楼盘的购房者来说，现在是一个有房可选、有价可议的淘房好时机。

　　闵行春申板块值得期待

　　闵行区一直都是一个自住者颇为关注的板块，并且房价也是毫无悬念的逐月上涨。进入11月后，在整体楼市疲软的背景下、闵行区除七宝板块外，其余成交量同比10月上半月都下滑了近半。但从各板块的成交价情况看，以往价格上涨迅速的春申板块却出现了与上月持平的状态，尤其是一些房龄较长一些的楼盘，单价甚至出现了下滑的状态，例如高兴花园某成交房源单价相比上月下滑了约10%左右。

　　虽然目前春申板块的次新盘价格没有出现明显的松动，但房价一路上涨的态势毕竟得到了一定的控制，这是一个好的市场预期，随着后市在未来宏观调控政策可期的环境下，该区域再次进入买卖胶着期的可能性比较大，而房东心理更为松动的可能性也会更大，此时关注并伺机在春申板块寻房也是一个不错的选择。

　　特别提醒：市场淡季中伺机淘房

　　汉宇地产相关人员指出，近期上海二手房经历了一个比较微妙的变化期，这种变化主要表现在两方面，一是自10月起二手房价有逐渐企稳迹象，部分区域甚至出现了挂牌价下调的情形，这是自今年3月以来一路飙升的房价的一个拐点；其次是部分房东的心理出现变化，与新政出台初期多半房东选择以售转租或捂盘惜售的心理相反，部分房东开始重新将房子投入二手房市场，二手房挂牌量有所增加。虽然11月已经进入了传统的市场淡季，二手房市场也表现出持续疲软，但在这样的市场行情中伺机淘房，也不失为一个时机。