福州楼市均价将直逼万元高位

　　□核心提示

　　尽管不像北京、深圳、上海等大城市，大多数楼盘开盘价直接过万元，但福州商品房在短短几年时间内，仍面临着价格节节攀升，均价近8000元/平方米的高位。上周日，福州城区的融侨观邸和香颂枫丹两个项目对外公布，均价均在万元以上。有业内人士感叹，这标志着福州城区楼市正在跨入“万元房价时代”。

　　据悉，除这两项目外，目前对外公开的“万元大盘”还有凯旋枫丹等楼盘。据记者了解，明年则是万元房价的“顶峰期”，最值得关注的项目当属阳光地产的阳光·白金瀚宫及万科地产的五四北项目。

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　　万元大盘“出水”

　　上周末，位于白马南路的香颂枫丹对外公开，均价在12000/平方米左右，而位于南江滨的融侨观邸开盘，每平方米的均价为13000元。据了解，这两个盘都是目前福州首次对外公开均价在万元以上的毛坯房。楼盘以高端定位，均价超万元的大户型楼盘鲜有。据了解，融侨观邸项目占地141亩，户型131到188平方米之间，香颂枫丹占地65.5亩，户型在121到220平方米之间。这样的占地面积及户型在市区内都较少。业内人士称，香颂枫丹及融侨观邸的开盘让万元大盘“出水”，意味着福州楼市进入了一个新阶段———万元房价阶段。

　　近年来，福州楼市的价格在不断上涨。根据资料统计，十年前，福州最贵的楼盘华林御景均价为5000元/平方米，而当时的福州楼市均价仍为2000多元/平方米。此后，虽然房价略有上涨，但涨幅不大。直到2003年，这种状况开始改变，福州豪宅世茂外滩花园精装修房均价突破万元大关，但毛坯房的均价仍在万元以内。这样的售价，在当时就引起了广泛关注。

　　在福州楼市近两年的发展中，突破万元大关的住宅也有，但并不多，一般是在部分楼盘的个别户型，这种户型大多处在楼盘的中心位置，比如楼层好、观景效果好、前后楼距远等；此外，还有精装修小户型，例如阳光·假日公寓、中庚·财富天下等，这种户型面积小，总价不高，因此单位面积售价高，超过万元以上不足为奇。

　　尽管2003年起，价格已经出现上涨的趋势，但从2006年开始，福州楼市迅速升温，楼盘四面开花，价格也开始攀升。根据福房指数分析报告来看，2006年1月福州房地产市场均价为3578元/平方米，到2007年1月均价已达4953元/平方米，截止到今年10月均价已达6350元/平方米，不到两年的时间，每平方米涨了两千多元，而根据福州房地产信息网的资料显示，2007年11月12日福州市全市商品房交易88套、面积7811平方米，平均价格8412元/平方米。

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　　高品质造就高价

　　每平方米万元以上的价格，一套住宅就要在百万元以上，还只是毛坯房，加上装修的价格，至少要掏出百万元以上，相当于一套别墅的售价。能让购房者心动的，到底是什么呢？

　　融侨观邸的置业顾问称，江景地段加上建筑创新以及融侨的品牌是支撑融侨观邸的高价位的主要原因。融侨观邸的地理位置非常特殊，是建在公园边上的房子，小区高层更是可全线观景，这在南江滨是极为少见的。此外，融侨多年的品牌培育也让观邸拥有了独特的号召力。置业顾问称，内部配套的升级，比如景观的打造、高科技建筑技术的运用等，都让观邸颇受购房者的青睐。

　　而位于白马南路西侧的香颂枫丹，项目周边配套完善且成熟，65.5亩的地建5幢18层、1幢30层的建筑，中间有80米的南北超宽楼距，户型设计新颖、舒适，以豪宅标准配套，私家欧式宫廷园林景观，有市中心唯一的体育公园、私家养生会所等，相较之下，品质也尤为出众。因此，不难看出，万元大户型楼盘多以豪宅的地段和标准来打造，在高价位之下的是一种全新的、升级换代的产品。

　　分析>>>

　　消费心态微妙变化

　　据记者了解，上周末对外公开的这两个万元大盘销售业绩捷报频传，融侨观邸当日推出273套，销售了70%左右。万元大盘的推出，成交量之高，引起了不少业界人士的关注。尽管这几年，福州的楼市火爆，但今年以来国家宏观调控措施的不断出台，使楼市观望情绪浓厚，市场冷淡，不少楼盘都出现了久违的促销举动，甚至有些楼盘还出现了退订现象。但万元大盘的销售受影响却较小，原因何在？

　　有业内人士称，尽管国家宏观调控政策的不断出台，让一小部分消费者继续在观望中等待，希望房价下降后再出手，但大多数购房者的心态正在逐渐发生着微妙的变化，他们慢慢地接受了房价将高位运行的现状，急于买房自住的他们，希望用好的价格，换来高品质的居住环境。

　　家住鼓楼的张女士有一套单位福利分房，但只有60平方米，一家三口居住太过拥挤，于是想二次置业。然而，从2003年起就开始看房的她，一直觉得房价贵而迟迟没有下手，拖到今年，房价已从当初的每平方米三千元升到现在的每平方米七千多元，张女士“痛下决心”，上个月以每平方米8000元的价格买下了洪山桥附近的一个大盘住宅。张女士称：“毕竟均价已经到了这么高，再不买，可能会更贵。”据了解，有张女士这样想法的人，不在少数。

　　亦有一部分购房者认为高房价的房子更有投资潜力。私企业主陈小姐，2003年购买了世茂外滩花园一精装修房，如今转手已获利百万。陈小姐称，相比其他房子，可以看出，房价越高，楼盘越高档，可以获利的空间就越大。于是，今年陈小姐又将眼光瞄准了万元大盘。

　　业内人士林先生称，购房者心态的微妙变化说明楼市的消费模式已经发生了改变，就算是自住房，也都不同程度掺杂着深度投资的成分，再加上“买涨不买跌”的心态，万元大盘销售业绩喜人也不足为怪。

　　此外，业内人士也告诉记者，房地产宏观政策调控对于高端楼盘的影响并不大，高端楼盘的消费者大多处于“金字塔尖”的消费者，按照建设部政策研究中心副主任陈淮的说法，这部分人群的住房消费能力跟他收入比无关，他挣多少不影响他住什么房子，这部分高端人群的住房消费能力对收入变化不敏感，无弹性。尽管万元大盘售价不菲，但是他们仍能一次性付款，自由选择居住场所。因此，万元大盘受宠，也不足为奇。

　　自住性需求增多

　　据记者调查，在购买这些万元大盘的消费群体中，消费者购房的目的多以自住需求为主，在曾经一度弥漫着“投资风”的福州市场上，由于国家政策的进一步落实，楼市已经日渐回归理性和客观。业内人士分析，自住需求的增长，一是跟现在居住生活的回归有关，二是跟现在楼市状况有关。

　　据市场调查，买万元大盘的购房者大多数都是多次置业者，这些置业者经历了从市中心到郊区，又从郊区的别墅想回归到市区的过程，鼓楼某外贸企业主赵先生的想法就颇具代表性。赵先生称，自己在福州拥有多处物业，由于和父母一起居住，市中心的房子略显“捉襟见肘”，于是，赵先生在闽侯购买了一套别墅。但由于住在郊区，给工作和生活带来了诸多不便，周边配套也不够健全，他只好重新购置了一套位于江滨的别墅。但随后却发现，楼上楼下的别墅生活，似乎拉大了与家人的距离，最终，赵先生只好选择市中心的万元大盘项目。他告诉记者，万元大户型，有着宽敞的居住面积，而豪宅配套让居住者有种油然而生的尊崇感，最为关键的是，万元大盘位于市中心，无论是工作、生活都十分便利。

　　这几年，福州房价飙升，外地投资客、本地购买者，都尝到了甜头，投资回报率甚至达到100%，然而，随着国家宏观调控政策的不断出台，楼市价格已上涨到一定价位，房子的回报空间已日渐缩减。在上个月福州市政府召开的经济形势分析会透露的信息显示，福州市(含八县市)人群购房面积所占的比重，已由一季度的近69.88%上升到三季度末的71.22%(其中市区占68.77%)。与此同时，外地人购房面积所占的比重由一季度的30.12%下降到三季度末的28.78%。住房消费呈现本市居民购房置业为主的趋势，“炒房”现象有所遏止，外地人在榕买房降温。

　　业内人士林先生称，今年９月底，金融调控政策出台，个人信用贷款全面叫停，年终个人贷款业务也较难审批，同时，二套住宅首付比例也提高，万元大户型，总价不菲，对于投资者而言，投资成本较高，一旦投入，万一资金周转不灵，贷款是难上加难，因此，较少投资客瞄准万元大盘。

　　后市>>>

　　可着眼商铺投资

　　就住宅投资的回报空间有限的现状，业内人士指出，商铺投资仍不失为一明智及长远的选择。

　　据福州朝阳房产中介的总经理刘强称，目前福州住宅的租售比大多为1∶500，即一套位于较好地段的总价50万元左右的房源，租金在1000～1200元，投资回报率大约在3％，普通店铺正常的投资回报率为4％左右，黄金店铺的投资回报率有可能达到6％～8％，店铺的回报率显然比住宅高。刘强称，商铺投资回报率只是其一，商铺的升值潜力才是最为关键的。

　　这些年，房价上涨的速度过快，且楼盘开发量大，投资空间日渐缩减。但国家对于商铺则一直控制较严，福州近年来又规定沿街主干道的商铺必须集中式布局，对于商铺的规模大小都有规定，商铺的投资价值显而易见。福州鼓楼一商铺投资者告诉记者，十年前的投资如今都已回收了。

　　业内人士称，俗话说，一铺养三代，商铺的价值较为稳定，成长性也较好，因此，相较于房产投资来说，商铺投资值得关注。