“9·27新政”发布至今已两月有余，这两个月来，率先打破观望僵局推售的，是小户型项目;率先出现价格理性回归的，是小户型项目;再次提出“带租约销售”等试图在营销方式上突围的，是小户型项目。

　　而小户型，在年末的时候，因备受关注，话题颇多，也不得不变得更小心翼翼，甚至如履薄冰。

　　悄无声息中开盘

　　“9·27新政”带给楼市的是冰火两重天。新政之前，楼市的火让开发商赚得盆满钵满，一些开发商甚至捂盘惜售。随着新政的出台，形势也来了个一百八十度的转变。很多本来是10月、11月就可以开盘的项目，却一再延迟推盘时间。定下时间开盘的，却因为认筹情况不甚理想，时间也一变再变。“不敢开盘”成为有些开发商的心声。

　　“认筹和开盘时间还没有最后定下来，不过会在12月份。价格也没有确定，均价区间在6300—6800元/平方米。”一个多月来，名门世家的售楼小姐不厌其烦地重复着相同的答案。

　　而早在今年5月份就已“恭贺提前封顶”，10月底就得到市建设局预售许可的名门公寓，进入12月份却依然没有开盘动静，而实际上该楼盘在10月27日就已经被市建设局批准预售，并于当日开始接受VIP诚意登记。项目有关人士透露的原因，依然是“蓄客情况不好”。不过当12月5日记者询问其销售人员何时开盘时，得到的答案却出乎意料：名门公寓11月25日就已经开卖了，项目不会再做开盘仪式。   

　　毫无疑问，“9·27新政”之后，小户型的日子并不好过，已开盘的销售率不高，待开盘的蓄客量少，都在困扰着小户型项目发展商。而小户型项目的扎堆供应，更令发展商头痛。

　　“建小户型楼盘的门槛低，随便一块地就可以建个小户型单体楼，城区可出让的大地块越来越少的情况下，小户型项目自然也就越来越多。”一位地产研究人士对记者说，名门公寓、名门世家、城市假日、第一国际三期、晶城、时尚岛蓝钻、汇景上层、锋尚公寓……南城汇集了近万套小户型单位，对于本来就受到政策较大影响的投资客而言，选择的余地又多了很多，分流到各个楼盘现场，现场的客流情况也就可想而知了。

　　“现有市场环境下，暂缓开盘，或者低调开盘，都是不得已而为之。”一位从业人士表示。市场的观望情绪浓厚，各方言论压力也大，像以往那样高调开盘，或者未做好收客准备就开盘，如果开盘销售情况不好，可能会立刻成为市场降温的代表案例。“悄无声息的发售，卖得好了再作宣扬，卖得不好也没有人知道，发展商这么低调，实际上是小心翼翼地试探市场反应。”出于多种考虑，发展商的低调开盘似乎成了市场平淡环境下的“无奈之举”。

　　高回报风光不再

　　当然，不管是延迟发售时间，还是低调悄悄开盘，都是小户型项目销售不太顺畅的表现。

　　实际上，在2004年-2005年，东莞小户型项目刚刚起步发展，售价较低，而因为供不应求，小户型公寓的租金也颇高，彼时小户型公寓一直受到投资者的追捧，根本原因是其带来的高回报率。2006年—2007年年底，小户型的销售大热则是受到了市场大势的影响，售价与销售率一起看涨。此时的购房者已经很少去考虑小户型的投资回报情况，更多看重的是项目今后的涨势，甚至不少人是在盲目地追涨。

　　然而，“9·27新政”直接剑指投机者，当投机者受到打击退出市场，真正的投资客们在浓厚的观望情绪中逐渐恢复理性，开始计算投资回报的问题。“以一房单位为例，南城小户的月租约在1200-1300元/平方米左右，2004年东莞小户型卖3000多元/平方米，年投资回报率可以达到8%。现在小户型每平方米卖6000多到8000多元，怎么算，年投资回报率都不到4%。这样的回报率太低了。一般的长线投资客，回报率如果低于5%，就肯定会慎重考虑了。”

　　而与此同时，“90/70政策”的市场效应正一步步显现，刺激着小户型的集中放量，竞争加剧。一个中央生活区附近就有近万套小户型，林林总总，这也让租客有了更多的选择。租客量能否满足这个庞大的市场，确实还很难说。“发展商说‘带租约销售’，但实际上也就是前三年有个保证，后期的租客在哪里，销售小姐却怎么也答不出来。”在莞太路一楼盘销售现场，来看房的吴小姐告诉记者，发展商的“带租约销售”其实还是蛮诱人的，而且前三年的回报租金还不低，租金的年回报率达到了5%左右。然而三年后房子租给谁？投资回报有多少？销售员却一个问题也答不出来，“只是一个劲地说这个问题不用我考虑，会有发展商的拓展队伍去开发。可是我作为投资者，我怎么可能不考虑？”

　　一位行内人士认为，前市的热捧使发展商也有些迷失了方向，小户型的创新遭遇瓶颈，开发商在产品设计研发方面明显投入不足，造成小户型功能单一，户型单一，无法满足更多层次消费者的需求，市场上的小户型产品无法形成差异化。与极高的单价相比，性价比也显得太低。在这样的前提下，短期投机行为受到打击前市不明，长线投资的投资回报率偏低无疑成了目前投资客考虑最多的因素，同时也是目前小户型项目销售受阻的最大因素之一。

　　售价渐生落差

　　11月下旬，名门世家6300-6800元/平方米带精装修的预期售价给了东莞楼市的从业人员一个惊讶，一直笃定的认为发展商们即使会用折扣暗地里打低价格，也不会在售价上直接降温的行内人，都不曾想到，在市场影响之下，价格的反应会那么快就表现出来。

　　时隔不久，城市星座三期发售，5368元/平方米的起售价再度震撼行业。“小户定价一再走低，个案还是趋势？”“市场真的出现拐点了吗？还是小户型受新政冲击太严重？”

　　“不能说是个案，但也不能说是市场就此走低的趋势。”一地产研究人士如是解答了记者的疑惑。据介绍，从9月至今开盘发售的小户型定价渐渐出现了落差。市场上有如名门世家6300-6800元/平方米、城市星座6000元/平方米左右的均价。也有如时尚岛、城市假日三期、第一国际三期等项目8000余元/平方米的售价，而中信德方斯、名门公寓等项目的预期售价也在8000元/平方米以上。城区内小户型项目的售价明显出现了一些落差。

　　“定价落差实际上也是市场渐渐趋于理性的表现。”该人士分析表示，近两个月来，开盘抢购少见了，深圳投资客隐退了，本地投资客理性了，再加上小户型项目扎堆入市，供应量较大，城内新推小户型无疑是遭遇了寒流，销售率下降明显。受形势所迫的小户型，在近段时间营销手段创新不穷的同时，定价也明显归于了理性，发展商开始从自身项目所处的区位、产品质素、项目的周边环境、对资金回收周期的预期等各个方面考虑定价原则。而定价的落差也正是这种现状的产物。

　　“鸿福路直至莞太路作为CBD和金融街的区位价值，对于小户型而言是不同的，未来的发展中这个区域的租客市场也相当可观，因此在这个区位上的小户型项目售价依然比较坚挺。相较之下，老城区的区位价值较弱，定价相对偏低也是必然。此外，四环路上的小户型扎堆过于集中，以较低的价格突围以达到快速销售的目的也是正常。”

　　至于说新开小户型项目开盘售价走低是否预示着市场开始直线降温，有行内人士非常客观地对记者表示：“有些项目一期开盘时卖3000多元/平方米，现在卖6000元/平方米，这算是降了还是涨了？”该人士表示，目前小户型项目的售价不能一概断定为楼价下跌了，而应该客观判断为是市场越来越理性。该人士表示，在前几个月的楼市非理性时期，发售楼盘可以不论地段、不论产品、不论周边环境，一概可以售价“过8（均价8000元/平方米以上）”，而销售速度还不慢，但房贷新政之后这种黄金时期明显一去不复返。“在这样的市场环境下，我们都应该保持客观理性的态度看待市场。不管是发展商，还是购房者，还有作为分析者的第三方，都能做到客观理性，楼市才能越来越健康地长远发展。”