“在未来的房地产竞争中，不仅要求更高的专业化技术，同时更需要多元化的资源优势。如今，决定房地产项目未来走势的已不再是‘位置、位置还是位置’，而是‘资本、资本还是资本’。”日前，城市·观点论坛青岛行主讲嘉宾家春秋置业投资顾问有限公司总经理黄岚把脉青岛房产时指出，目前房产市场已进入“金融地产”时代。

　　随着绿城、万科、中海、卓越等大鳄携巨资纷纷来袭，顷刻间，具有外来资本背景的企业已占据了岛城地产的半壁江山。与此同时，我市多家房地产企业要么积极地筹划上市，要么积极寻找有实力的财团做依靠。不约而同，但又殊途同归，寻求“资本”聚拢的种种迹象表明，我市地产已迎来以强大资金实力为后盾的“金融地产”时代，更进一步讲，我市房地产界已进入不折不扣的资本活跃时代。

　　本地房企涌动上市热潮

　　青岛楼市这个香饽饽不仅吸引着外地资本大鳄，也让本地房企不能等闲，争先上市及牵手资本“伴侣”拓宽融资渠道。近日，青岛亚星通过ST大通借壳上市，成为青岛地产界第一家上市企业。此外，“颐中”嫁入“远洋”、凯悦“联姻”凯雷、中粮收购天逸海湾、百通加快筹划上市步伐等一连串的大动作，使本地房地产商再次成为市场的焦点。

　　正如业内资深人士张继东所说，2007青岛楼市由于外地大鳄的汹涌而来，使得青岛房产“棋局”骤然巨变。作为本地房企，如何妙笔破“局”将对企业生存与发展产生深远影响。张继东认为，资本与土地将是破“局”的关键。眼下本地房企争先通过上市或牵手资本伴侣等途径拓宽融资渠道，说明我市房地产市场正在通过“整合”配置优势资源，并因此走向成熟的前奏。

　　在当前房地产资本竞争浪潮中，地产商要么改变股权结构，要么寻求新的融资模式。在这种情况下，上市则成为了开发商多元化融资的有效途径之一。据业内人士分析，在房地产竞争的升级中，资本已成为发展的基础性因素，它决定着房企在开发技术、经营模式等方面的发展速度和程度。目前我市本地房企暗潮涌动，资本市场建设后备资源也已形成一定规模，不少房地产企业已经进入了全国地产强企及国际资本的视野。日前，凯悦置业集团相关负责人表示，公司已“联姻”著名的直接投资机构、全球最大的私人股权投资基金之一——美国凯雷投资集团，全力打造青岛地标级城市综合体。另外，作为本地房企龙头之一，百通集团相关负责人也表示，目前该公司正进一步完善后备资源，加快上市步伐。与此同时，青岛中金欲与赛迪传媒的重组虽宣告失败，但其背后所透露出的本地房企欲拓宽融资渠道的信号已越来越强。

　　资本竞争成核心竞争力

　　当前房地产企业的竞争，已不再是土地批文、户型、物业管理、小区环境等基础性要素，而是已经上升至资本竞争的高度。正如黄岚所说，“今年房地产市场的一个重要特点就是全面资本化，这是一个重要的转折点。”他指出，目前北京等一线城市，大多数业内人士普遍认为，如果房企不上市将难以做大做强，甚至无法运营下去，这是房地产业全面进入资本时代的必然结果。

　　土地“招拍挂”制度的实行，动辄数亿甚至几十亿元的土地出让金，抬高了房地产开发商的门槛，使得房地产企业不得不拼命的运作资本，合作、联姻、并购、买壳上市、借壳上市、包装上市……在这种情况下，资本密集型的企业在竞争中占有强大的优势，并迅速挤压中小型企业；而作为一线城市的中小型企业，要想获得生存，要么等待并购，要么向二三线城市发展。青岛作为环境及资源优良的二线城市，必然成为了地产大鳄和金融财团们的首选，这给本地房企带来更严峻的考验，也使青岛楼市迎来了新的竞争时代。

　　上市公司“圈地”显阔绰

　　中海16亿元成就山东路“地王”、阳光股份3.8亿元竞得城阳“地王”、大连万达6.6亿元获取延吉路地块、远洋地产21亿元联姻颐中地产、中粮地产出资21亿元将天逸海湾揽入怀中……回想外地大鳄的入青之路，不能绕过的是诸多上市公司的身影。从万科、上实、绿城，到中海、阳光股份，在数轮“圈地”运动中，这些上市公司出手阔绰，无不表现出资本巨舰的掌控优势。

　　某上市房地产开发商相关人士告诉记者，上市最大的改变是实现了企业资本化运作。上市后的企业进一步发展和增加了竞争砝码，增强了企业竞争能力；其次，充裕的资金为企业开辟了新的直接融资渠道，有利于在新一轮市场格局占有主动权；此外，上市也增加了企业抗风险能力，对提升公司的整体实力有着积极的促进作用。

　　对此，张继东分析说：外地上市地产公司入青，目前只能说是个开始，与一线城市相比，目前我市外来上市地产公司的数量并不多，未来或许会有更多的大鳄入驻。