自“9.27”房贷新政实施以来，到目前为止，东莞楼市已经经历了两个月的观望期，通过分析这两个月东莞城区和镇区住宅成交比重变化情况可以看出，镇区楼市受房贷新政影响不大，目前交易活跃，而城区由于新政前投资客过多，透支严重，虽然房价已经进行了一定程度的回调，商品房交易量没有进一步下滑，但是尚未回调到位，整体回暖尚需时日。

　　东莞中原监测数据显示，9月份东莞商品房交易镇区所占比重为56.61％，房贷新政实施后的第一个月，也就是10月份，镇区商品房交易所占比重上升至61.1％，11月份，镇区商品房交易所占比重进一步上升，所占比重达到72.4％，和9月份相比，镇区商品房交易所占比重提高了15.79个百分点。

　　再来看近期东莞镇区楼盘销售情况，上个周末，东莞有多个楼盘开盘，其中镇区开盘项目有信义长安1号，虎门滨江花园，厚街的湖景一号，这几个楼盘都取得了不错的销售成绩，其中信义长安1号700套房吸引了1000多人前来抢购。镇区楼盘这种表现和城区近期或者前期开盘的一些楼盘的表现可谓天壤之别。

　　这种变化说明，房贷新政对城区影响较大，而对镇区影响相对较小，镇区成交较为稳定，有些镇区商品房成交不降反升。这与城区楼市和镇区楼市在房贷新政之前的市场表现有很大关系。

　　房贷新政之前，城区楼市投资客较多，先是深圳投资客大规模投资东莞物业，东莞开发商趁机提价，导致东莞房价大幅度上涨。深圳客撤离后，本土投资客取而代之，一度掀起不小的波澜。

　　房贷新政以及随后的一系列调控政策重点打击投资客，此轮楼市调控基本做到了对症下药，从目前楼市表现来看，效果还是不错的，基本做到了药到病除。

　　再来谈镇区楼市，房贷新政前，除个别镇区投资客较多外，很多镇区还是以自住需求为主，投资客尚未大规模渗透至东莞镇区，而且镇区物业以大户型为主，和城区适合投资的小户型物业泛滥形成了鲜明对比。所以，以打击投资为主要目标的新调控政策对镇区楼市影响较小，远不及对城区楼市带来的影响。

　　另外，镇区需求旺盛，长期积累的消费需求尚未得到有效满足，有些镇区长期供不应求，一旦有新盘上市，旺销也是理所当然。

　　进入12月份以来，东莞城区很多开发商加速推盘，竞争加剧，一改连续两个月来的楼市沉闷局面。

　　木易统计了一下，预期将于12月份推货的城区项目有鼎峰卡布斯国际广场、中信德方斯、君悦2046、名门世家、名门公寓、赛纳河畔、花园一号、水印江湖、天骄峰景、百悦尚城、香港街和运河东一号等。由于各个楼盘会根据蓄客情况有针对性的推出一定量的物业，因此，这些将于12月份推盘的项目虽然很多，但是总体推货量到底有多大，难以判断。而且有些楼盘目前已经开始销售，并未举行大的开盘活动，比较低调。

　　城区很多楼盘选择在这个时间段推货，“市场竞争加剧，加上目前市场仍处于观望期，项目消化压力非常大。各种形式的促销活动、优惠措施、营销手法创新等等都会在年底上演，一场场龙争虎斗在所难免”。

　　供应增加，竞争加剧，不排除一些开发商大幅度降价促销，12月，城区楼市或上演打折降价潮。