东方名城效果图

　　去年曾在福州楼市掀起平价风潮的名城港湾二期·名郡将于12月正式交房。

　　号称一次性开发、整体交房的名郡到底是一个什么样的楼盘？名郡之后，名城集团的又一个全新项目———东方名城近期会有什么新的动作？

　　1 看一看名郡啥样？

　　11月24日下午3点，记者前往名城港湾。顺着东江滨路一直往东，当沿途出现名城港湾和东方名城的大幅平面招贴时，就可以看到一片工地。从施工工人正在去除的施工防护中隐隐约约露出的欧式屋顶、黄褐色的外立面，看过名城产品的人便知道，名城港湾就在眼前了。

　　如果说顺着东江滨走过，所见到的一栋栋错落有致的接近完工的建筑让记者惊叹的话，进入名城港湾的大门，里面已经郁郁葱葱的花草，跌宕起伏的园林，蜿蜒绵长的水流则让记者惊诧，而东侧有着大片如茵绿草、水波荡漾的人工湖、曲径通幽的楼亭的生态公园更让记者惊奇。同行的名城港湾人士告诉记者，“先做环境后做房子是名城的惯例。”

　　顺着住宅区中的河流，沿林间小道漫步在住宅、会所等围合而成的园林中，记者见到了传说中，名城董事局主席“走遍世界”寻找而来的数十种、近千棵世界珍奇树种和石头。与其他小区不一样的不只是这里的树是成树，不只是品种的多样，而是名城港湾园林的做法：整体上地势跌宕起伏，有山有水，一条两旁布满大小不一的石头的小溪顺着住宅楼绕了园林一周；树与树之间讲求色彩、高低搭配，葱郁的地被灌木让人心旷神怡，让人觉得置身在这里，天空格外高远、清(shuang)……

　　再看小区的建筑，简洁现代、质感鲜明的墙体让记者感到了这些建筑厚实的质量。投资数亿元的五星级酒店配套接近完工，工人们正在做最后的清理；而一旁的小学和幼儿园将在业主入住后的下个学年开学。看得出，无论是住宅还是配套，都有一种精致气派而不繁琐奢华的风格。

　　让人更为惊叹的还在后面：记者注意到，名郡的户型虽然有的精致小巧，有的宽绰大气，但每一套都有每一套的户型风格，小有小的好处，结构紧凑、布局合理；大有大的味道，有的大套间里还含有小套间，“因为老板当时定位就要做好房子，做‘升级换代’的产品。”也正是如此，名城港湾·名郡在“软件”上也做了充足的准备：携手国内知名物业服务机构，使名城港湾的业主从签订合约起始，就能享受物业一对一的贴心服务，内容涉及签约、入住到居家的一系列事务。

　　2 问一问整体开发有啥好？

　　2000年，名城集团在福州开发第一个楼盘大名城时，就做出了一次性整体开发的“出格”之举，多年过去了，福州仍然没有一个开发商能伴其左右。

　　目前福州房地产市场上很多开发商在取得土地之后，都采取分期开发或者滚动开发的模式，这是企业运营的手段和习惯问题。而对于业主来说，分期开发会带来很多问题，比如有些买一期房子的业主，因为二期还在建，要等五六年后才有安宁的生活，这对业主伤害非常大。

　　那么，为什么少有开发商愿意采用这样的开发模式呢？是因为这种模式对开发商来说，意味着高风险、高投入和高挑战。业内人士认为，一次性开发销售不仅需要足够的资金，还需要足够的定力。首先，就资金而言，采用一次性开发的模式打造项目，开发商在开盘前期投入的资金额度非常高。从名城港湾的现状来看，抛开土地成本不计，包括建筑、园林等在内的前期投入资金大约占项目总投资额的一半以上。如果加入地价，这个比值将会更高。不少开发商也表示，就目前普通住宅项目的开发投资杠杆率来看，大体保持在30%左右。“从利润指标来看，开发商肯定有所牺牲”。其次，一次性开发要面对很多风险，企业的领头人必须有足够的能力和定力：你的产品得保证成为现房后不落后甚至比当时销售的期房还要有吸引力；你的市场环境可能随时在变，名城港湾目前面临的市场环境就说明了这一问题；你必须有一套完整的体系来保证开发的每一个环节不出差错。业内人士认为，除了实力和名城集团7年开发积攒的经验外，俞培俤本人特有的认真到偏执的性格和要做就做最好的是名城一次性整体开发模式成功的主要因素。

　　实际上，对于有心付出的名城企业集团来说，虽然一次性整体开发这种运营模式，需要占地规模大、开发规模大、配套规模大、销售规模大和品牌影响大，对企业的资金、施工、配套、销售、物业具有很大挑战，但也让其收获颇丰，从2000年的名不见经传，到今天名享榕城，仅仅7年间，名城地产就成为福州地产界最负盛名的品牌企业之一。

　　3 猜一猜东方名城何时出世？

　　名郡即将交房，业内不禁将目光投向了距名城港湾不远的名城集团又一全新项目———东方名城。

　　从名城港湾售楼部西拐不过五分钟的路程，就可以看到一个正在施工的工地，进入这个工地，没有人不会为它的宏大场景所震撼：占地约七百亩的工地已平整一新，不少建筑已经建到了十多层，18台巨型吊机分布在工地的各处，同时发出巨响，吊机旁活跃着近千名的建筑工人，挖土机、材料运输机、吊车在工地上来来回回地穿梭着……这样的开工规模在福州房地产市场上可以说是第一次。

　　东方名城的开发工程人员告诉记者，东方名城总建筑面积将近百万平方米，规划为18层～38层的全高层港湾新城。其开发模式仍延续名城集团一贯采用的一次性整体开发模式，所有建筑全部同时开工，同时交房。目前该项目工程进度已经过半，售楼部下个月就可落成对外开放了。虽然这位人士对东方名城的具体开盘日期笑而不谈，但从各方传来的信息看，年底之前东方名城有可能对外销售。

　　在这个特殊时期开盘，东方名城是想要做一回托市英雄，还是像有人揣测的那样“终于撑不住要靠销售回款了”？记者采访了名城企业集团相关负责人。

这位负责人告诉记者，东方名城的一切都按照计划进行，东方名城选择此时公开不是现在定下的，而是年初就排下的日期。针对目前各项宏观调控政策对楼市带来的影响，不少人建议将东方名城的销售日期推后，但“我觉得没有必要，因为大家需要好房子是不分市场时期、政策背景的，只要你的产品足够好，具有唯一性、不可替代性，在任何时候，好房子都是有人买的”。仔细琢磨这位负责人的话，其实除了对自己成品开盘的信心外，还有商人对市场的精明判断在里面：逆势推盘本身就是一次大广告宣传。

　　4 想一想东方名城卖多少钱？

　　东方名城开盘后的价格一直是业内人士关注的焦点。从开始传言的每平方米5000元，到后来的6000元/平方米、8000元/平方米，甚至1万元/平方米，东方名城的价格就像一只“绩优股”，在业内的关注与猜测中不断被“抬高”。而现在，在新政策给房地产业带来变化的背景下，一些人又猜测东方名城会不会走“低开”之路？对此，名城企业集团没有透露任何信息。

　　不管东方名城如何定价？其所潜在的“升势”是不言而喻的。从去年4月，“东部新城”正式启动，东方名城所在区域就不断在升值，此后好消息更是不断。

　　如果说政府规划的支持使东部的人居发展占得先机，那么交通配套的全面升级则为其继续前行提供了持久的动力。在规划中，未来南江滨路东段、林浦路、环岛路、三江路、螺城路、鼓山大桥、魁岐大桥、马尾大桥、螺洲大桥、宽福峡路、永南路等城市主干道都纵横交错在东部。从福州的东部不仅可方便快捷地通往福州各区，还可与八县相通，再加上三环二期的建成通车，将使东部建立一派动态交织的繁华景象。

　　这不仅仅是“纸上谈兵”。据了解，目前三环二期工程(南三环)之一的三江路建设施工招标已经结束，开工在即。除了三江路，在东区路网规划中，还有5条骨架道路正在作最后的论证或已经进入施工招投标阶段……这意味着福州东部完备、快捷的交通运输正在形成，这将直接拉近东区至市中心区的距离，让居民们乐意迁离市中心而选择交通便捷的东区。交通导向型的开发格局不仅使东部楼市进入一个辉煌期，更给其带来了巨大的升值效应。业内人士认为，交通的改善除了能提升土地成本价格外，还可以改变消费群体的结构。根据国外发达国家的经验，交通越发展，对离中心区越远的片区促进作用越明显。因此，东区，尤其是东方名城所在的东江滨一段的地产将是最主要的受益方之一。

　　而在上月，会展中心将迁址东区的消息传出后，更将东部拉到人们茶余饭后的谈资中。“会展经济可以领衔释放区域新价值”，一位业内人士评说会展经济的重要性时说，会展经济被公认为是高收入、高赢利的行业，北京、上海、广州等一线城市都把会展业列为当地经济发展新的增长点与商务活动的重要配套，在福州同样也是如此。高规格展会的举办可以使其所在的区域成为各大商业活动的展示舞台，对板块形象的提升意义重大———不仅将会极大提升区域价值，还必然将带来大量高素质的高端居住群体。

　　展开福州的城市版图，一个个高起点、高规划的市政配套设施正在东部从图纸变为现实，国际配套动工建设以及出现具有地标意义的新楼盘等诸多利好，正在不断“催熟”东部板块，这使得东区被业内人士称为福州最具有国际化色彩的港湾居住宝地。