看着这些诱人的特价让利广告，正准备购房的你是否也有些蠢蠢欲动？放眼近期的福州楼市，“特价”已经成为出镜率最高的词汇之一。福州楼市缘何劲吹“特价风”？所谓的“特价”背后又有多少玄机？

　　“让利”销售接踵而至

　　福晟·钱隆金山推出特价房50套；三迪·凯旋枫丹推出特价房30套；融信·西班牙推出特价房50套；正祥·一品新筑推出特价房15套；中庚·国际华府部分户型特价优惠；江南水都部分房源限时特价……

　　虽然福州楼市关于“特价”的吆喝年年有，可是大小楼盘齐刷刷地在年末竞相“让利”销售，这阵势还是让不少购房者目瞪口呆。

　　从外来地产大鳄的搅局，到房贷新政的来袭，这个金秋堪称福州楼市的“多事之秋”。眼下寒意渐浓，“特价房”大量现身楼市，又点起了“冬天里的一把火”。

　　近几年来，福州房价一路走高，许多囊中羞涩的购房者望而却步。此次扎堆入市的“特价房”让不少人眼前一亮，相对“平易近人”的价位使其受到了市场的热烈追捧。融信·西班牙的销售人员告诉记者，仅仅几天之内，他们所推出的50套特价房就已经被抢购一空；三迪·凯旋枫丹的售楼人员也表示，11月初推出的30套特价房售罄后，公司又推出了30套特价房，在优惠期限内销出了28套；而正祥·一品新筑推出的15套特价房仅一个上午时间就销出13套。

　　特价房只是开发商招徕客户的“噱头”

　　那么，所谓的“特价”究竟优惠多少？

　　中庚·国际华府销售人员告诉记者：“我们这里的特价房均为沿街一楼的架空户型，均价在7500元/平方米左右。”南江滨融侨·江南水都销售人员介绍说，此次推出的特价房每套总价将优惠2万元，但都是朝向不佳、且位于一、二楼的美域尾盘项目户型。位于浦上大道的融信·西班牙的销售人员表示，其前期所推出的50套特价房均为一、二层的住宅，均价为6500元/平方米。钱隆金山销售人员也透露，只有“特定户型才有优惠价格”，而这些“特定户型”的朝向和楼层均不理想。

　　据业内人士介绍，一般而言，位于楼盘一层的住宅价格最低，该价位即是楼盘的销售起价。其余的每高一层约加价100元/平方米左右。因此，在多层、小高层住宅的销售中，底层的价格往往与整个楼盘的销售均价有相当大的差距。以一座10余层的小高层建筑为例，假如整幢楼的销售均价为8000元/平方米，那么其底层的价格应该在7000元/平方米左右。按户型面积100平方米计算，底层住宅的总价则与楼盘平均销售总价相差7-8万元。

　　据了解，中庚·国际华府部分在售房产的销售均价尚不足8000元/平方米，位于一楼的“特价房”销售价格却高达7500元/平方米，这样的“特价”有点名不副实。而融侨·江南水都项目“特价房”每套总价优惠2万元，其实并不实惠。

　　在业内人士看来，由于底层户型原本的销售价格就不高，因此无所谓“特价”之说。所谓的“特价房”只是房地产开发企业招徕客户的一个“噱头”，华而不实，并没有给购房者多少优惠。

　　此外，福州部分楼盘原本高不可攀的销售定价，也将所谓的“特价房”置于一个尴尬的位置。以地处南江滨板块的三迪·凯旋枫丹为例。今年10月30日该楼盘推出30套“特价房”，可享受一次性付款8.9折、按揭9折的优惠，当日下定还可享受18888元的优惠。然而该项目销售价格高达15000元/平方米，最小面积户型145平方米、总价逾200万元，在如此高价面前，区区的一点优惠似乎也没有太大意义。

　　特价背后有玄机

　　“除了起招徕作用，特价房背后的玄机还很多！”业内人士告诉记者，自今年9月以来，福州相关职能部门积极调控房价，使福州楼市交易量处于凝滞状态。接着，短期内利率多次调整，多套住房持有者购房首付与利率提高等调控新政执行，福州楼市观望情绪浓厚。在整个国庆黄金周期间，不少售楼部甚至未售出一套房产。

　　因此，当下福州房地产企业面对的首要问题就是如何打破楼市僵持的气氛。于是，推出“特价房”成了突破口。

　　采访中，福州某房产营销代理公司负责人指出：“此时推出‘特价房’有试探市场的意图。”经过9、10月间的行政调控和金融调控，福州楼市走向如何？购房者是否还有购房意愿？这一切都有待检验。因此，一些房地产企业推出“特价房”投石问路，其销售情况将成为他们下一阶段调整营销策略的参考。

　　还有不少业内人士认为，促销期间有不少“特价房”都是户型不佳、销售困难的尾盘项目，开发商急于出手这些房产以达到资金回笼的目的。

　　比如融侨·江南水都此次推出的“特价房”即是丽岛、美域两个项目尚未售罄的户型。适逢福州市第17届住交会，融侨地产以每套优惠2万元的价格将尾房推向市场，就是为了早日清盘，以着手于下一个新项目。

　　此外，有业内人士透露，此次各房企大量推出“特价房”，其实是遭遇了福州市相关部门的“政策市”。

　　据了解，今年9月中旬福州市相关部门颁布“限价令”后，福州楼市遭遇了房地产企业纷纷推迟放盘的尴尬。福州市相关部门为消弭楼市沉闷气氛，曾经要求部分房地产企业以稍低廉的价格推出部分项目。

　　年底拉开价格战？

　　事实上，房价已是高处不胜寒，房产投资行为越来越无利可图。购房者与房地产企业都在猜测、试探哪里才是房价的“顶点”。那么，榕城地产开发商这种“自降身价”的行为是否正是他们不自信的一种表现？

　　据了解，在福州“特价房”推向市场之际，广州、深圳等地也传出了房价一夜之间每平方米普降千元的消息。可见，遭遇楼市震荡期的不只是福州市场。面对变幻莫测的市场，有人甚至预言，楼市“雪崩”已经到来。不少福州的业内人士据此认为，在今后的福州楼市中，“特价房”的出现频率将大大增加。

　　还有业内人士认为，时下已近年底，房地产企业的资金链将承受极大压力，建设施工款项与商业贷款偿还压力陡增。因此，福州楼市将会掀起大规模降价潮。部分资金紧张的房地产企业将再次推出大量的“特价房”以缓解资金压力，楼市的价格战一触即发。