“银根”紧缩影响显著

　　上周末，中国人民银行决定从11月26日起，上调存款准备金率0.5个百分点至13.5%，创下历史新高，这是今年第九次上调存款准备金率。专家还预测，在9、10月偏热的经济数据之下，年内的第六次加息也已经箭在弦上。而此前，在央行、银监局高频率的房价风险提示下，我市各家银行早已对按揭和房地产开发贷款做了严格控制。

　　温州三角洲投资顾问公司副总经理成秀科说，从近期的房地产宏观调控来看，政府采用了土地政策、利率政策以及增加保障性住房供给，调控手段越来越务实，针对性强，见效也很快，调控格局逐渐演变为对“银根”和“地根”的双重紧缩。他认为，由于温州可供开发的存量土地本来就不多，因此早已习惯土地紧缺的温州房开商将面临更多的来自“银根”紧缩方面的压力。

　　海螺集团副总经理马集旺说：“在温州房地产日常资金链条中，商业银行基本参与了房地产开发的全过程，银行贷款仍为房地产企业融资的主渠道。随着货币政策稳重适度从紧的持续，未来一段时期，温州房开商将面对利率持续走高、银行贷款紧缩、资金链紧张的局面。”

　　对于9月底央行出台房贷新规提高第二套房贷款的首付和利率，成秀科认为，新规在抑制投资性购房需求的同时，行业开发资金也会间接被削减。银行的按揭资金和开发贷款一起，能够支持前期开发所需资金成本，如果按揭贷款被限制掉，开发商的市场变现能力减弱，这将形成对开发商资金实力的严峻考验。

　　房开如何应对宏观调控

　　随着房地产业资金门槛的不断提高，融资能力的高低将成为今后大小房开企业的一个重要分水岭，温州朗兆房产营销公司董事长叶维坚说。面对巨额的资金需求，国内不少大型房开公司纷纷选择上市，我市虽有几家较具实力的房开有了初步的上市计划，但距离那一天毕竟还有不少路要走。他认为，民间融资能为温州中小型企业提供最大的融资空间，当前股权合作的民间融资有两种形式，一是开发商具备操作项目的能力，仅仅缺乏资金，因此只要引入民间资本，获利分红即可；另一种是开发商手中有土地，但不具备开发运作和融资实力，需要引入战略投资者，而这样的民间合作者往往是多个人或多家机构，有的能到银行贷款，有的能找政府推荐出资人，有的能够操盘。这样的融资和运作过程就不再是单纯的投资行为，而是一个整合产业链的融资行为，所有人都需要付出自己的专业和资金。

　　海螺集团马集旺认为，提高资金的周转率能够有效缩短房地产项目的开发周期，从而降低风险，增加利润。事实证明，即便单个项目的利润率有所降低，按照一定考察周期计算投资回报，比常规开发周期仍要提高不少。但提高开发效率和资金周转率需要房开企业具备一定的实力，如相对完整的组织架构、详细深入的前期调研和较强的操盘能力等。

　　面对融资困难，开发商联合拿地开发的现象逐渐增多，如鑫城房开与中城集团投资15亿元联合开发杭州钱江国际时代广场、华丰房开和巨力房开联合开发市中豪宅华府天地等，这些也是温州房开企业解决资金难题的有效渠道。

　　“专业化的能力，多渠道的融资，这是温州房开发展的出路之一。”成秀科说，土地和资金只是房地产企业困境的表现，深究其原因，还在于经营能力。温州民间资金十分充裕，有较强操作能力的房开企业可以与这些资金联合起来，对本地市场需求、开发流程、成本管理、资源整合、销售等方面做出准确判断与实际操作，找到适合自己的发展道路。