贷款买第二套房不多

　　“这个月，我们公司有两套房子是属于第二套房贷款的，一个贷了31万、一个贷了30万。”满堂红（南京）置业有限公司副总经理袁小玲说，两个案例都是贷了20年，首付都是付了4成，后面的利率根据基准利率的1.1倍收取，计算下来，他们每个月要比现在85折的优惠贷款多还300多元。或者换种计算方法，原来30万元贷30年，按优惠利率计算（等额本息还款方式），贷款人在第24年时，偿还的本金和利息刚好相等，而以1.1倍计算的话，到第19年就本息相等了。

　　她说，原来30%的比例是选择一次性付款的，在对第二套房执行新政策之后，这个比例突然涨到40%以上，“从这样一个突然变动或许可以看出，中间至少10%的购房人拥有第二套住房”。不过，近日已有多家银行因为贷款额度用完，对二手房停贷，也增加了一次性付款购房人的比例。

　　记者同时了解到，该公司10月份曾有一单客户，原来计划贷款是110万元，后来审核发现该客户属于“第二套房”，按照1.1倍利息，每个月要多付出1500多元的利息，赶紧先还完了前面贷款，重新按第一套房的优惠政策贷款。

　　记者从多家房产中介获悉，目前购买第二套以上房的比例并不高，保持在5%左右，而选择贷款买“第二套房”的，这个比例不会超过2%。

　　砍掉两三万都能成交

　　在“银根”收紧贷款难贷、一次性付款比例提高的状况下，10月份二手房价格是否松动？“这个迹象并不明显。”365地产家居网置业频道总监单伟说，10月1日到26日，南京二手房挂牌均价为7633元/㎡，同比9月份反而增加了0.35%。

　　记者了解到，今年7、8、9月份南京二手房挂牌均价分别为7499元/平方米、7544元/平方米、7606元/平方米。单伟说，在房贷新政出台那几天，确切地说是9月28日到10月1日之间，挂牌价格跌了400元/平方米。而从国庆长假之后，10月的中下旬挂牌价格又出现“反弹”，10月21日至30日，挂牌均价为7675元/平米，相比之下并没有出现下跌趋势。

　　“但实际砍价的幅度很大，最后成交的价格肯定低了。”墨子不动产营销总监吕海说，一个买房人通过他们公司连续看了7套房子，其中一套房子，房主挂了70万元，买房人直接砍价到55万元，房主最后让到65万元，但是买房人还是嫌贵。

　　他说，这个是极端的例子，正常买卖双方在议价时，两三万元的降价肯定没问题。

　　二手房价格“先抑后扬”？

　　南京市网上房地产数据显示，9月份南京二手房成交量3839套，而10月上中旬的成交量为2100多套。南京中原地产交易中心主任王巍巍认为，预计10月份的成交量要比9月份少500套左右，但这是暂时现象，因为现在房主对房价的心理预期并没有降低，而真正的市场成交价格又大大低于挂牌价，可以说是“有价无市”。但在房贷新政的短暂“刺激”之后，二手房价在挤掉了投资泡沫，后市的交易量将逐步回升，价格还是看涨的。

　　1.39：1，一家房产报告称南京楼市供求出现整体逆转

　　奥体房价出现3.37％小幅回落

　　“金九银十”末梢楼盘纷涌

　　这份报告的研究人员通过对网上房地产的数据统计分析后发现，9月份南京商品住宅就出现了供应集中放量，新增供应126.16万平方米，比上月猛增了59.27%；商品住宅成交量93.18万平方米，比上月增加了8.34%。供求比的较大差距致使南京从年初开始持续半年之久的供不应求状态已经出现逆转。

　　在这种情况下，9月全市商品住宅成交价格达6245元/㎡，比上月增长5.63%，与上月增幅基本持平。记者发现，9月楼盘的集中上市主要集中在“十一”黄金周之前，多家楼盘低调开盘，迅速认购一空，因此并没有激起市场太多关注。而十月末，这一趋势则更加明显。上个双休日，城南的七彩星城、河西的宋都美域、江宁的东方龙湖湾等七八家楼盘不约而同地开盘，楼盘集中上市已经十分明显。

　　奥体江北房价止涨

　　从上半年的楼市火爆，到年中的开发商捂盘，南京楼盘怎么到了“金九银十”的末梢，突然肯放量销售了呢？研究人员分析认为，楼盘集中上市的背后，就说明楼市的形势已经悄然发生了变化。

　　从各区域分析看，河西板块房价在连续6个月上涨后，终于在9月有了回落的迹象。9月，河西板块成交均价8681元/平米，比上月下降3.37％。

　　这是受个别因素影响的偶然现象吗？记者了解到，近期河西楼盘的开盘价相比前期的确不算高。银城西堤国际第五区大约8400~8500元／m2，和其第三区相比几乎是不涨反降；上周日开盘的宋都美域均价大约8200~8400元／m2，融侨中央客户推介会传出的价格也在8100~8200元／m2，基本都低于前期市场预测。

　　此外，今年受到热捧的江北地区9月市场的供求比则达到2.45：1，成交均价为3952元/平方米，比上月仅上涨0.33%。这也是自今年年初以来，江北价格最为平稳的月份。

　　新盘多在远郊难解近渴

　　与此同时，城北、江宁却出现楼盘排队抢号、一房难求的状况，“捂盘”“惜售”还没有完全淡出人们的视线，市场何以会如此矛盾？

　　研究人员认为，捂盘、惜售是一些老楼盘前期销售策略的延续。而随着房贷、加息等宏观政策的频频出台，开发商与消费者对后市市场价格上涨的心理预期未免开始有些担忧。其次，受南京市场近年来“金十银九”的市场态势影响，开发商更多瞄准的是十月市场。诸多原因，促使开发商近期将手中的大量房源集中推向市场，这预示着年末南京楼市房价有望平稳。

　　但也有业内人士发现，近期上市的楼盘大多为远郊楼盘。以上周末开盘的楼盘为例，除了宋都美域、七彩星城之外，其余多个楼盘位于江北或江宁远郊，有的甚至在六合溧水，因此市民觉得买房难依然没有缓解。政策对购房人有利，但合意的楼盘却不多，这样的态势意味着购房人与开发商在楼市的心理博弈仍将继续。