为何小地块出让渐成主流？这是否意味着福州楼市盛行多年的“大盘时代”行将终结？
土地出让面积有上限
10月20日出让的11幅地块中，单幅面积在5亩以下的就达到5幅之多，10-40亩的有3幅，超过50亩的地块仅有2幅，众地块面积之小让某些竞拍者感到难以下箸。事实上，近几年来，福州楼市小地块出让已渐成主流，此前福州土地收储部门成功出让的25幅地块中，即有11幅是10亩以内的小地块。
早在2005年2月，福建省相关部门为了遏制土地粗放供应，便为福建省土地出让面积设立了上限。在当年2月20日下发的《关于进一步规范房地产开发用地管理的通知》中规定，福州中心城区和旧城改造区一次性出让土地面积上限为8公顷，城乡接合部和新区为20公顷。从那以后，将土地“拆小了卖”就成为土地出让市场的主流。10月9日，国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，再次重申了上述限制，更被视为给“大盘时代”划上了一个句号。
“大盘时代”弊端渐显
“当初，福州房地产市场刚刚成形，大幅土地的需求量并不大 。但随着市场的不断发展，90年代后期福州楼市实现了从小盘开发到大盘开发的跨越。这是市场发展的必然规律，也是当时政府部门扩大城市版图、提高城市品质的必然需求。”福州某房地产公司的蒋经理告诉记者。
近年来，随着福州房地产市场的飞速发展，福州楼市已经从“项目地产”时代发展到了“品牌地产”时代。随着品牌体系建设的热起和“造城时期”的来临，开发商们对土地的需求量越来越大，动辄百亩、千亩，大景城、江南水都、融侨锦江、大名城、大儒世家等楼市品牌相继构筑完成。
“而今，大地块供应的土地出让方式已经与市场实际和城市建设现状不相符，并与宏观调控的政策相悖。因此，福州房地产市场可能将经历一个轮回，‘小盘’或许又将成为未来市场的主角。”蒋经理如是说。
然而，“开发大幅地块的劣势也在近几年凸显出来。”蒋经理告诉记者，“土地单幅面积过大，使其转化为产品的周期拉长，削弱了土地供应调控市场供需的作用，也使企业的资金链承受较大压力；‘造城运动’易产生规模效应，却也容易造成区域住房价格的垄断。而且大幅土地的出让对资金要求较高，这给了大型房地产企业操纵楼市的机会。”福州大学某教授则做了进一步分析，“相比之下，小幅地块的出让可以把利用效率不高的地块，如破产企业厂房地、道路建设中留下的边角地等，通过拆迁、搬移等手段进行更合理的配置，使之更符合城市建设发展的需要。”
大房企“牛刀杀鸡”
近几年来，福州楼市进入了“寡头时代”，“二八定律”开始显现。福州少数几家大型房地产企业频繁出入于土地出让市场，争先恐后地举牌拿地。甚至在一段时间内，几乎所有的可出让土地均被几家“房企大鳄”收入囊中。而广告资源、购买力资源也几乎为他们所垄断。
那么在小幅地块出让渐成市场主流的今天，“二八定律”是否会被改写？各大型房地产企业是否会遭遇发展瓶颈？
据了解，从地产公司的开发流程上看，大地块与小地块并无二致。因为对房地产企业来说，无论地块大小，都需要组织一样的人力物力来保证项目的运行，管理体系、运作模式都大致相同。也就是说，大小地块的运营管理成本几乎是一样的。因此，从事小地块开发难免让一些大型房地产企业感到不太“划算”。
“从居住角度上看，只有功能完善、配套齐全、景观绿化各项规划都齐备的社区才称得上好社区。从投资角度来说，这种社区也最具升值空间。但如果以后出让的都是小地块，那么这种‘好房子’的理念有可能被颠覆。”面对“大盘时代”的远去，蒋经理多少有些失落。相比大盘而言，小盘无疑将失去不少“卖点”，比如高绿化率和大面积的景观构建，包括幼儿园、购物商场、休闲会所等生活配套。
此外，让大型房地产企业与中小房地产企业竞逐小地块产品的开发，颇有“在螺丝壳里做道场”的感觉，自身优势无法得到充分发挥。
但有业内人士对这种观点提出了反驳，他们认为，近期以来，福州楼市的土地资源普遍紧张，尤其大幅地块更是稀缺。因此，融侨、融信、中庚等以往擅长“拍大地”的房地产企业近几年来纷纷将主攻方向转向市中心小地块开发，累积了不少开发经验，大型房地产企业同样能在小地块开发中游刃有余。如10月20日的土地拍卖会上，小幅住宅地块的受让者均为福州知名一线房企。
中小房企力量不可小觑
可以说，财大气粗的大型房地产企业往往成为土地出让市场上的“大户”，其垄断地位牢不可破。那么，采取小幅地块出让的方式能否打破这种格局，使土地出让价格出现降幅？对此，不少业内人士并不乐观。
福州从事房地产行业多年的林先生坦言：“对于房地产业高烧不退，民间游资及海内外热钱十分充足的沿海地区而言，全面推行小地块出让意味着房地产开发门槛的降低，这会引来更多的资本及闲散资金前来竞投。这样的背景下，‘地王’记录将有可能被不断刷新。”
林先生的观点在现实中可以找到有力佐证。2005-2006年，正值小幅土地出让政策出台，但恰恰在这段时间内，福州中心城区土地最高价格记录不断被刷新，市中心土地出让价格迅速攀升。
2005年12月，位于台江区国货东路南侧面积为25.61亩的2005挂-28号地块为福州东榕房地产开发有限公司竞得，出让价格为2.24亿元，楼面地价4101元/平方米，成为当年“地王”。
2006年1月，继上个“地王”记录产生不足一月，该记录再次被刷新。福建万事达房地产开发有限公司以2850万元拍得市中心湖东路北侧的一幅面积为3.77亩的地块，楼面地价高达7560元/平方米。
此后，福州市中心小幅地块的“地王”记录被多次刷新。业内人士认为，这是小幅地块总价较低，大量的中小房地产企业蜂拥而来所致。另外，小规模土地出让降低了出让总价，也降低了竞价门槛，虽然有可能抑制大型房地产企业的垄断，但土地价格却可能被众多的中小房地产企业抬高。所以，不少业内人士担心，2007年以来小幅地块再次放量，很有可能复制2005年末至2006年初小地块价格狂飙突进的局面。
