“6月以来，整个上海二手楼市业主抬价现象较为严重，特别是浦东区域内二手联洋板块。”美联物业浦东区域副总监秦恺日前对记者表示，随着近几个月成交量持续攀升，成交价格也有一定程度上涨，浦东新区均价普遍上涨4%~5%。
虽然6月12日上海市地方税务局发布了《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》，主要针对非普通住宅征收增值税。但之后上海二手房市场价格上涨势头仍然不减。据上海二手房指数办公室7月10日发布的最新统计显示，6月份上海二手房指数为1751点，继5月上涨后继续大涨70点，涨幅创近年来新高。价格涨幅明显放大，成交量也处于稳步上升态势。
二手房价格涨幅显著
上海二手房指数办公室分区统计数据显示，超过7成区域二手房价格涨幅超过3%，中心区域中，静安区的二手房价格整体上涨5.02%，列全市首位，区域内次新房均价从年初的2.5万元/平方米上涨到近3万元/平方米以上；卢湾区则紧随其后，二手房价格整体上涨3.96%。其他区域如虹口、杨浦、闸北以及普陀等，二手房价格上涨也较为明显，部分板块二手房均价维持在9000元/平方米以上。
“5月份以来沪一手房市场供销两旺，这使许多买不到一手房的客户将目光转向二手房市场，令二手房快速消化。”普润地产中介部总监王伟表示。如杨浦的五角场板块，板块内部分新开楼盘价格已达1.6万元／平方米，给市场心理带来强劲支撑，从而带动板块内房屋价格整体走高。
上海中原地产研究咨询部经理马冀也持同样看法，一方面是因为目前一手房价快速上涨及供应减少，导致部分购房者转向二手房市场；另一方面，近期股市波动剧烈，部分撤出资金回归楼市，二手房价及成交量因此上升。
卖方市场跳价频现
然而，与二手房需求上涨相对的则是二手业主“惜售”心理抬头。王伟表示，部分区域有不少次新房都在等五年解禁期（即免征营业税和土地增值税），业主宁可先出租甚至空关也不舍得轻易出手。这使得市场供应锐减，二手房显得供不应求。
这样的局势驱动下，上家的“跳价”频频成中介门店目前最头疼的一件事。据上海福美来不动产浦东门店的统计，联洋等区域房源90%的上家都出现“跳价”。
“跳价，再跳价，成交不了也无所谓，这成了卖方市场下不少上家的心态写照。”福美来不动产信息研究部的战丹丹介绍，近期一名二手房业主到该公司联洋门店挂牌出售一套140平方米房源，原始挂牌价为230万元，竟然四次加价，抬高10多万元，下家实在不能接受而未成交。
美联物业市场研究部6月份的市场成交情况显示，6月二手房成交量较5月仍呈现一定增幅，市场走出一波持续回暖行情。成交价格也有小幅攀升，业主频繁加价正是原因之一。
为了防止二手房卖家随意加价，影响房子正常挂牌出售，汉宇地产打算推出一项名为“定期补偿法”的无奈之举。规定上家在两星期内不得改变原来约定的挂牌价，若期内房子卖掉的话，公司另外给予卖家2万~4万元的“补偿”。若超过两个星期仍卖不掉，允许卖家再调整价格。
“由于开征土地增值税政策比较温和并有明确的针对性，只对非普通住宅交易成本有所增加，所以该项政策对二手房市场影响甚微。”上海二手房指数办公室研究人士分析。指数报告同时显示，从供需双方情况来看，部分房屋持有者依然坚定看好后市，使得二手房供应存在不小缺口。
“另一方面，市场需求量明显增加，投资性需求亦有所抬头。这部分购房者均有针对性地购入区位较优、具有升值潜力的物业，造成房产价格不断攀升，部分区域价格已跃过前期高点。”上述人士指出。
然而由于“跳价”太过频繁，购房者心态目前也有了微妙的变化。一部分购房者，觉得加价太过离谱，最后无奈放弃，再选择别的合适房源。虽然目前楼市的全面回暖已经得到了市场的充分认同，不少业主在频繁返价之后对市场感觉迷茫，买卖双方的价格博弈仍在激烈上演。
“从盲目返价的现象来看，部分业主对未来市场的判断其实并不明确。”秦恺分析，相比之下，以改善住宅为需求的买家们反而更加从容和理智。马冀则表示，连续几个月上海二手房价涨幅明显过快，而各项税费政策已经或即将落实，加上中介行业进行内部整顿等因素，未来沪二手房价格涨幅应该会有所回落。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：刘笑一)
