新城市投资控股集团董事长 曹志伟
一、“中调”战略的提出非常英明 广州旧城改造势在必行
朱小丹书记在党代会报告中，将“中调”列入广州城市发展战略，并将其具体化为“调优、调高、调强、调活”四方面。在我看来，这是广州市新一届领导班子落实科学发展观，构筑和谐社会的重要体现，是非常的英明和及时的。众所周知，过去几年广州“东进、西联、南拓、北优”八字城市发展方针，对广州实现从沿河城市到滨海城市的跨越拓展起到了积极的作用，但中部城区怎么办？如何发展？原有的八字方针中并没有提到，也就必然导致了大家工作思路不清，动作不协调，随着城市框架的伸展，且由于发展的次序问题，政府对中心城区有所忽略，以致出现城市空心化，包括居住人口素质水平降和居住环境发展缓慢等。近年来老城区危破房、人口老龄化、基础配套设施落后、空挂户多等一些矛盾日益浮现和突出，如果再不加以重视解决，就会造成城市空心化、边缘化，出现“中空”的失控局面。因此这次朱小丹书记旗帜鲜明地提出了“中调”的概念，完善了整体战略，清晰了工作思路，为日后城市中心发展指出了方向，对城市未来的均衡发展起到了及时雨的作用。
二、旧城改造，发展广州中心城区的重要意义
老城区是一个城市的心脏和面孔。说它是心脏，因为这里是广州的政治中心和商业中心，没有健康的心脏，无法支撑发达的四肢。说它是面孔，是由于几千年来代代相传而承袭下来，广州的文化、广州的特色都在这里了。每一个外地人来到广州，最想参观的就是老城区，最感兴趣的就是广州文化的原汁原味，而如果我们城市的心脏衰竭了，城市的面孔落魄了，广州的城市形象又从何谈起呢？在全国来说，广州是一个经济发达的城市，在泛珠三角的地理位置和地位来说，是“9+2”经济共同体的中心，广州的中心城区是广州的面孔，是一个政治中心，也是一个商业中心，为广州市创造了很多的发展机会。因此大力优化、提高、完善市中心区，既是经济问题，也是一个重要的社会问题。
三、建筑是艺术，居住是文化，都需要与时俱进，传承发展
众所周知，建筑是艺术的一种表现形式，有“凝固的音乐”之美誉，而居住是人文文化的一部分，人与人之间的相处交流形成了文化，居住环境就是人文文化的载体。文化不是一成不变，而是需要不断沉淀精粹，同时又不断添加时代的新鲜元素，不断丰富，发扬光大。
旧城改造我不赞成“修旧如旧”的做法，那是对文物保护才应有的原则。否则我们可以想想看，岂不是广州的老城区要永远保持上世纪初的旧模样？我认为旧城改造应在保持老城区原始风貌和文化内涵的基础上增添体现城市文化的每个时代元素，使其焕发光彩，获得新生。
举例来说，现存西关建筑真实地反映出本地文化的发展痕迹，代表着广州本地建筑与外来文化相融合而创造出来的特独形式，也反映出地方建筑形式发生突变的历史。民国时期的特色住宅建筑，一般在平面布局、立面造型等方面大体上仍保持古代中式大屋型民居的一套格局和法则，但由于政治制度的变革、科学技术的进步和营造方式的近代化等因素的影响，建筑的各个方面都有了一些变化，如楼层出现了悬挑阳台，建筑的立面出现西洋古典样式的柱式檐口与窗门的装饰线角等等。我们所熟悉的骑楼，其实并不是我们国家的独创，而是来源于东南亚，沙面那些洋楼，更是“洋鬼子的舶来品”，说起来与广州本土建筑的差异相当悬殊，但是由于它代表了西方建筑的精华，也反映了十三行鼎盛时期的特定文化，因此它就很好地融合到广州的文化当中，成为那个时代的印记，也成为广州文化不可缺少的一个组成部分。因此我们提倡，现在的旧城改造同样要以能够代表现代建筑艺术的精品，为古老的广州增添我们这个伟大时代的印记。
四、近年来广州市中心城区发展失衡所造成的问题
近年来，城市中心区建设相对滞后，体现在城市中心交通建设、停车位落后，对商业布局的建设有所忽略，出现影响市容烂尾地、闲置地，徘徊在十年甚至二十年前水平的批发市场，对城区出入口造成交通瓶颈的货场等，而没有保留价值的危破房由于改造缓慢，造成有经济实力高素质的居民搬走，取而代之的是大量低收入的外地务工人员入内居住，从而带来治安、计划生育等一系列问题，这都是由于对中心城区定位不清晰及忽视中心城区建设所造成的，所以本次中调策略应将各区功能合理分工及定位。
我赞成在市中心和标志性区域以“高地价高楼价”的经济规律建设精品。因为如果只是用廉价的设计和原材料，无法做出精品。高地价，建设方才会珍惜，高楼价有利润保障才舍得投入。当然属保障性住房的经济适用房和解困房则除外。特别是体现城市灵魂的公共建筑，政府更要严格把关，精雕细刻成为下世纪的“纪念建筑物”。
当然老城区改造也面临拆迁成本日渐升高的问题，但从另一个方面看，是真实反映了老城房产的价值。特别是随着《物权法》的实施，更体现了对公民以及对公民财产权的尊重。
五、旧城改造的方向探讨
新一届的广州市委市政府有足够的管控能力，广州市也有足够的财力可以做好旧城改造。旧城改造的战略，应该由政府主导和掌控，以规划先行，政府首先应该着重加强对城市中心区的道路，商业和市政基础设施的投入，改变其面貌，提升其价值。同时也应充分调动社会各界包括开发商和广大市民的积极参与。
旧城改造不应是大拆大建，也不能急于求成，同时，旧城改造不是大开发，不能看短期效益，政府应该舍得巨资投入，多方论证，精心设计，要有前瞻性的规划。目前，旧城改造应做好以下几项工作：
A、维修改造中心城区的市政道路及排水口，打通断头路，在交通繁忙地点兴建过街天桥及人行道；
B、政府介入并牵头解决烂尾地及烂尾楼，借房地产高潮，盘活不良项目，消除城市疤痕，解决困扰广州十数年的拆迁户遗留问题；
C、有计划地搬迁中心城区内的工厂特别是污染企业；
D、对于有火灾隐患影响交通的批发市场，货运场进行优化调整，使中心城区建设为广州市真正的政治、商业中心，也是一个良好的居住区域。
E、利用中心城区布局调整加强学校建设，扩大或合并麻雀学校，提供更多的优质学位。
六．旧城改造，需要有责任有能力的开发商积极参与
旧城改造的实施，也需要调动房地产开发企业和广大市民的积极参与。因为开发商具有市场化操作的专业经验，因为开发商具有一定的经济资源和市场化操作的经验，而市民的主动配合，是翻新改造危破房工作必不可少的前提条件。有了开发商的参与，将更加有助于旧城开发专业化水平的提升，从而更好更快地实现政府的宏伟战略目标。
当然，政府应该慎重选择有责任，有能力有责任感、有能力、有诚心、有恒心的开发商进行合作，以避免再次出现九十年代初那种一哄而上，龙蛇混杂的旧城大开发模式，至今仍然留下了一大批的烂尾地块，这样的教训尤其要引以为戒。
可以说，“中调”是历史赋予每一个有社会责任感，有足够能力的房地产企业公平的机会。由于旧城开发的项目有大有小，各家企业都可以根据自身的特点进行选择。具我们所知，象万科这样的标杆企业已经主动进入到广州中心城区的项目开发。但值得强调的是，旧城改造的工作由于土地成本高企，而且涉及到大量的拆迁安置补偿等工作，与那些在新区进行规模性开发的项目相比，成本很重，工作相当繁杂，因此利润率并不高。每个参与旧城开发的发展商，都必须端正态度，清醒认识，具有高度的社会责任感，为广州这个历史名城留下美好的时代剪影。
市委市政府“中调”战略的提出，对新城市地产有着异乎寻常的特殊意义。因为本人作为土生土长的广州人，从小在广州长大，目睹了城市面貌的变迁，对广州有着深厚的感情。新城市公司成立以来，也一直参与广州的城市建设，成为长期致力于打造精品楼盘的发展商，同时也是一直致力于旧城改造，盘活不良地产项目的发展商，以“新城市 新生活 创建物有所值的生活新空间”为理念，多年以来一直坚持在市中心开发高档精品楼盘，我们认为，每一个城区项目都要成为一个时代的标志。新城市公司所开发的每一个项目，都位于市中心核心地段，并且都是通过竞拍的规范模式取得的不良资产项目。这些烂尾项目，从拆迁以来历经10年，是城市面孔上的伤疤，而新城市通过自己的工作，将其建设成一个个精品项目。因而也获得了“盘活不良资产的专家”和“城市整容师”的美誉。其中滨江新城市花园。自由心岸已经成为海印桥旁滨江路上一道亮丽的风景，而新城市。玥秀轩更与政府部门积极合作，以其规范的开发运作模式成为广州市房屋管理系统“阳光家缘”的首家试点单位。对于政府“中调”的号召，我们热烈响应，并且肯定会积极参与，在力所能及的前提下，选择一些合适的项目去做，在为企业创造效益的同时，更可以。
为社会建设出力，为城市建设尽企业的历史责任，尽力改善人民的居住生活环境，使广州富有悠久文化历史的中心老城区焕发出亮丽的时代光芒。
