“京城豪宅患上‘滞涨症’，几个月卖不出一套房根本不算新鲜事。”新去朝阳公园某高端项目做销售经理的曹先生告诉记者。不过，和高档项目滞销成鲜明对比的是，一些位于城区边缘地带的高端项目开始逆市走热。

    记者注意到，在不少京城豪宅患上“滞涨症”的时节，以星河湾、The House国际花园等高档住宅为代表的楼盘却出现了“出城———返城”的回流过程。

    现象：京城豪宅 患上“滞涨症”

    据戴德梁行报告显示，2007年第一季度北京高档公寓出现销售市场缩水、租赁市场走热的局面，主要是由于“限外细则”使一些刚来北京工作的外籍人士无法买房，只能选择租住。

    据中大恒基对高档公寓项目销售情况数据显示，去年下半年北京共有39个高档公寓项目入市，其中新开盘项目18个，老项目后期21个，总供应面积147万平方米，开盘均价为13115元/平方米，总体成交均价为12825元/平方米，成交均价降低显示出了市场对于高档公寓项目的价格承受能力有限，无法按照开发商预期价格成交。

    6月1日，“90/70”政策实施整整一周年。但很多开发商对中小户型的开发却远远没有追逐大户型豪宅那么狂热。截至2007年4月份，北京在售单套总价在1000万元以上的公寓项目有34个，约1800多套，预计2008年将超过2000套。而目前北京中小户型的供应比例在25%左右，远低于70%的下限。

    “户型大，售价贵，收益高”，豪宅开发商们仍在精心地打着各自的如意算盘。但限外政策的出台和急剧上升的供应量，使他们需要面对2006年单套总价在1000万元以上的豪宅销量仅为120套左右的现实。尽管如此，北京部分开发商还乐此不疲，一场顶尖公寓的“滞涨症”在年中爆发。

    看点：城郊住宅 逆市走热

    值得一提的是，在不少京城豪宅患上“滞涨症”的时节，一些性价比较高的楼盘开始浮出楼市，逆市走热。记者了解到，北京御园、The House国际花园、世贸奥临、星河湾等处于城郊的高档楼盘，签约率都稳步上涨。

    本月以来，北京御园、The House国际花园、星河湾等项目的销售负责人都向记者反映：“6月以来，处于城郊的高档楼盘，成交率都稳步上涨”。截止到6月30日，星河湾二期住宅的网上签约已经累计达到122套，13.1亿元销售额，创下了二期开售仅半年即销售过半的上佳业绩。另外，北京房地产交易网公布的数据同时显示，位于北五环清河的TheHouse国际花园的高档住宅小区目前推出的一期40套期房中，已有80%售出。

    2007年，城郊住宅是北京楼市的焦点，我们注意到，虽然目前上市楼盘不多，但一些城郊接合处的高品质住宅越来越受到购买者的青睐。

    据高力国际、戴德梁行与21世纪不动产等高端物业服务机构提供的情况表明，近几个月以来，越来越多的高端客户委托他们在城区北五环或西五环一带，寻找合适的高档公寓。“股市寒流依旧，楼市则显示了其稳定的投资价值。一些性价比较高的高端项目依然会受关注。”戴德梁行住宅市场分析师和记者谈起时下的豪宅市场，如此分析道。

    趋势 “后别墅时代”来临

    种种迹象表明，新的返城潮正在形成。原先迁出的人返城，不是希望重新回到原先那种“蜗居”的状态，而是在别墅和公寓之间需求一种平衡。正是在这种心理预期之下，不少近期准备“返城”的买房人向记者表示：“已经把目光放到了The House和星河湾这样的项目上。”

    “The House国际花园集成了太阳能、地热能、雨水收集、屋顶立面绿化、地源热泵、家居智能系统等最先进的科技，星河湾首屈一指的园林和成熟的社区环境，这些楼盘都能满足自己在国外形成的生活习惯。”

    “在别墅开发禁令、限外令、银行对高档住宅等产品贷款收紧的政策影响下，一些项目正经受着考验，而真正高品质的项目已凸显其优势，越来越受到市场的追捧。”一位业内人士如是说。

    一位在房地产业从事多年研究的人士指出，随着“城市别墅”的不断升级，高端住宅的“后别墅时代”已经来临。