深圳这地方就是容易创造奇迹，早年创造了崛起一个不夜城的神话，这两年又创造了赶超香港的奇迹！

    上周回深圳，和朋友不是聊房子就是聊股市，没有想到的是深圳房价趁大家都在关注股市时，悄悄地开始新一轮疯涨，关内新房动辄就是3万一平米开盘，关外宝安、龙岗1万5是寻常价！深圳楼市的脉搏跳得快，我在香港拼命给资本家干活、想换个大点的房都赶不上。没办法，现在的股市、楼市玩的就是心跳！

    那么，深圳房价到底处于何种水平？离开地产界快三年了，我想再把把深圳楼市的脉搏，却吓了我一跳。在网上搜索资料时，偶然发现“深晚一兵”发的贴，他曾经和我住在一个小区。他对比深港两地房价，发现“深圳与香港的楼价比约在1：2—1：4之间，已经比2003年前后的1：5-1：6有很大拉近。总体来看，深圳的房价水平约为香港的40%左右”。他认为， “深圳房价上涨可能超过香港楼价水平的70%，甚至75%。更为严重的是，到达这个水平的时间可能会比较短。”

    “深晚一兵”说得已经比较吓人，不过我认为实际情况可能更吓人。因为最近有报道说，深圳关内房价已经超过2万一平米。联系到最近新盘3万4万的开，2万价格的确不奇怪。而且中介人员说，近来几乎看不到成交价格地于20000的。深圳关内房价水平已经处于2-3万元水平了。如果按照这个数据衡量，深圳关内房价赶上香港了！香港普通住宅也就是2-3千港币每呎，相当于2-3万元每平方米！

    至于中上水平的高档住宅，深圳则已完全赶上。我办公附近所在的小西湾有一处高层住宅——蓝湾半岛，每呎价才4000港纸，相当于每平方米41516元人民币，而我去看过他们的房子和社区，加上外面的独特海景，在深圳卖40000一平米是没问题的。至于深圳其他豪宅，赶超香港的水平，那就不用多说了。

    如果要按均价计算，深圳也许未能赶上香港的水平，但是也相差不远。根据美联香港公布的数据，2007年6月香港楼价的平均水平为3310港元每呎，折算成我们的计价单位就是34355元人民币每平方米。如果深圳关内就按2万元每平方米的水平计算，深圳关内也达到香港楼价平均水平的的58%。关外的均价我还没有看到什么正式数据，但最近关外房价涨速惊人，相信也不低了。

    如果以香港中区为中心，来估算深圳关内关外的价格，也可以发现，深圳关内2万的均价，已经超过了香港新界北区的水平，接近新界与九龙之间的水平。香港的朋友也认为，深圳关内楼价超过新界北区是可以理解的，但是再涨下去就没谱了。他说的何尝不是，深圳再好，能比得上香港的生活环境吗？交通再便利，能抵消出入境的心理关口和时间上的消耗吗？深圳与香港联系再紧密，香港人非得要去深圳HAPPY吗？

    深圳的房价赶上香港，房价的涨幅也到头了！除了目前价格已经赶上一般水准之外，限制了深圳楼价的上涨空间以外，随着楼价在过往几年的大幅飙升，人民币的升值因素对深圳楼价也由刚开始的利好变成利空因素。为什么？因为楼价飙升透支了人民币的升值效应。在楼价处于相对低水平时，由于预期人民币大幅升值，购入房产是可以确保升值盈利，房价会因此逐步上升。当房价达到高位后，如果再计算人民币的升值因素，那么房价会因此出现双重高估效应。换而言之，在房价上涨和人民币升值两个效应中，一般只能得其一，如果要二者兼得，都只能是温和的，否则就会高估溢价的泡沫就会出现！（就股票、股权等其他资产而言，也存在这种高估效应。如预期人民币升值，就买入某股票，如果市场处于理性状态，估价会处于合理状态，但是由于人民币升值加快，资产价格也会迅速窜升，直至超过合理估价水平）。

    深圳楼价因为有香港这个参照系，可以很容易证明这个问题。深圳的地产从业者很少考虑到港元与人民币的汇价因素，因此比较深港两地楼价时会有所失准。下面我们需要先从人民币升值水平来谈起。

    目前国内外对人民币升值水平的一般估计是，3年内会达到1美元兑6元人民币（现在是7.6人民币，2005年7月汇率改革之前的汇价是8.27），极端的说法是会达到1美元兑4人民币。达到1：6时，一般会认为人民币对美元比价处于一个相对合理水平，这个时候人民币才可以实现自由兑换，这样才可以实现人民币自由兑换的平稳过度，而不至于使中国的金融体系产生混乱。也只有到这个时候，港币才可能与美元脱钩，改为与人民币挂钩或与一篮子货币挂钩。在这个问题上，香港金管局与北京央行之间是有密切沟通的。因此3年内港币对美元的汇价水平会维持在1：1.78，也就是说，到1美元兑6元人民币的时候，1人民币会相当于1.3港币。如果人民币升到1美元兑4人民币，那么1人民币会相当于1.95港币，这对香港影响会很大，属于极端情况，出现的可能性很小。不过，我相信，届时港币会在一个适当的水平上与人民币挂钩，而且是逐步实现，我个人认为这个水平至少是1人民币兑1.5港币。

    不过，为了尽量乐观地估算深圳的楼价水平，我下面以1人民币兑1.3港币作为人民币升值目标，也就是3年后人民币相对于港币还要升值30%。以目前深圳关内楼价2万元人民币每平米计算，即使3年内都不再上涨，那么3年后相当于香港的楼价水平，也有30%的升幅，也就是相当于香港的2430港币每呎，相当于香港目前平均楼价的73%，但已经赶上九龙普通住宅水平。可见，在目前20000元的水平上，深圳的房价还要向中区的水平迈进吗？

    当然，有人会认为香港的楼价也会上升啊。其实，近年来香港楼价从03年7月谷底回升，到现在已经上升不少了，我认为涨幅空间非常有限。也有人会说，为什么深圳的楼价不能完全超过香港？我认为，在目前庞大的资金泛滥以及市场的非理性面前，深圳房价要赶上香港中区也不是没可能，但是几率有多大？赶上后又能维持多久？香港楼价在97时不也是达到过历史天价，但是短短5年不是跌去60-70%吗？到现在香港楼市还没有完全恢复97前的水平。

    因此，以关内2万元每平米的房价水平看，深圳的房价上涨基本到头了，但这不意味着深圳房价面临拐点，也即不是说深圳房价即将下跌，毕竟，现在存在着严重的流动性过剩！只要流动性过剩还存在，资金就会继续泛滥，中国股市楼市还会继续火热。而一旦流动性消失，或者中国经济增长大幅减速（这几年出现这种可能性的几率很小），那么过剩的资金会像地面漩涡漏水一样，收之极快！

    6月12日，美国联邦储备理事会(FED)前主席格林斯潘表示，中国和第三世界国家当前的经济增长率是无法持续的，不会永远继续下去；并称，全球金融市场的流动性荣景正接近转折点。如果流动性荣景真的快要谢幕，那就真如格老所言，中国经济增长速度马上放慢，一旦增速降至5%的时候，中国楼市股市都会出问题，那个时候各种社会问题将不再是目前这种以点的形式分散地、随机地出现，而是以面的形势整体地大范围爆发。

    除了国际性的流动性过剩之外，中国经济也存在着致命的内伤，一是内需提振乏力，目前还非常依赖外贸，一旦外需减弱，中国经济放缓不可避免；二是中国的人口红利在这几年将差不多消耗，也就是说，在60-70年代生育高峰期出生的人口，他们一方面为中国提供了巨量的廉价劳动力，另一方面他们也是近十年来消费的生力军，这就是毛时代留下的巨额人口红利，但是到2010年以后，这个高峰迅速退下，中国迎来的是一个生产和消费都处于低谷的青壮年人群，经济何以为继？因此，从现在到2012年，对中国来说将是非常关键的5年，既是经济结构转型的关键时期，也是社会转型的关键时期。这对下一届政府将是一个极大的考验。

    这次深圳房价上涨热潮，也同时在上海、北京出现，不过二线城市也因为滞后因素而现在开始发飙上涨，不断有朋友说，要去武汉看房了，要去西安买房了，不多久，就有带着在沈阳买了两套期房的消息回来了——“那边的房子便宜啊！”他们说。这种从一线到二线的价格传递效应和资金流动现象，是不是也给我们这个启示呢？

    （本文仅与好友交流心得，既非投资依据也非市场评论，呙中校2007年6月15日于香港）

    （另附：2007年06月12日，万科王石称：中国地产泡沫必破。2004年11月，王石认为2013年会出现一个拐点，但是不到3年，他就抛出泡沫要破灭的言论，而且认为就在一到两年内。王石的转变为什么这么快？显然，市场的发展已经远超王石的当初的估计。2004年11月，全国楼市泡沫还没有什么，深圳楼市才温和起步，到05年1月王石的看法还是：地产大势是健康的，泡沫还会继续下去。老王头对中国房地产市场依然是信心十足。但是到2006年8月，王石称，中国房地产行业发展到今天，已经到了一个十字路口。他的看法已经发生明显变化，也许是市场的非理性让他担心。直到最近他发表泡沫要破灭的讲话，是不是他市场已经没有了信心？）

    （再附：中央电视台的报道说，“深圳房价上涨势头迅猛 港人购房是上涨主因。”我认为是忽悠人的，政府未来给老百姓一个说法，找出这么一个理由。从性价比来看，香港的房子更值得投资。深圳房价显然是有泡沫的。）

    深圳房价上涨势头迅猛 港人购房是上涨主因

    2007-06-11 　来源:CCTV《经济信息联播》

    房价上涨对很多城市来讲已经不奇怪，但深圳的房价上涨近来势头更猛。今年以来，深圳市商品房价格逐月上涨，根据深圳市国土房产局发布的数据，5月份，深圳市新房成交均价为每平米1.42万元，特别是城区的成交均价、更是突破了每平米2万元。

    在深圳市罗湖区的一处楼盘的售楼中心，记者了解到，这个楼盘开盘还不到一个月，就已经销售了60%。售楼中心负责人说：“这个速度比以往可快多了，这个地方以前每平米才9千元，可是现在已经达到1万5、6了。”一直被深圳人视为偏远的农郊，如今房价的涨速也十分迅猛，一年前还只有每平方米3、4000的房子，现在的售价已经接近了一万。

    深圳市民说：“以前我买的时候才6千多，现在涨到1万6了。”记者说：“现在让你买你还买么？”深圳市民说：“买不起。”深圳市民说：“现在关内买不起，看看关外了。”

    眼下是深圳市房价几年来上涨最为迅猛的阶段，当地统计显示，今年头4个月，深圳房价与去年同期相比，涨幅达到了22。8%，而5月份房价又比4月房价上涨了22。86%。在成交均价最高的南山区，商品房成交均价达到21988元每平米，即使在成交价最低的龙岗区，商品房成交成交均价也在每平方米11500元左右。

    港人购房是深圳房价上涨主因

    深圳房价快速上涨有很多原因，当地业内人士认为，最主要的原因是大批香港人蜂拥而来买房，将房价托了上去。深圳市商业联合会副会长李小平认为，从2000年以来，香港人加大了在深圳置业的人口比例，这是促成深圳房地产需求增加的首要因素。深圳市商业联合会副会长李小平说：“从2000年以来，香港人每年都会10%以上的增加比例，到深圳来置业，现在已经占到深圳商品房供应比例的15-20%，而且购房逐渐从低端走向高端。”

    除此之外，由于近年来，深圳GDP增长连续以两位数的速度递增，也积累了相当的购买能力，全国相当一些曾在深圳创业的人员以及潮汕等地的生意人到深圳买房，一些外来就职人员也在深圳落地生根，买房置业，包括刚刚毕业的大学生都加入到买房的队伍当中。一方面在需求在增长，可另一方面土地供应却有限。

    深圳市商业联合会副会长李小平说：“深圳土地比较少，以前有一个统计数字说深圳只有17平方公里的土地，每年就算买2平方公里，没几年也卖完了，所以这种对未来没有土地的预期，导致一些人来购买商品房作为投资。”李小平表示，眼下建材价格上涨、土地增殖税的增收等因素也促成了房价的上涨。