"你的房子又涨了多少？"与火热的股市相比，这句话在深圳有房一族中成了时下最热门的话题。去年5月16日，本报曾以《深圳市民要将"不买房行动"进行到底》为题对深圳房价一路走高引起民众的高度关注进行了报道，但深圳房价并没有因为部分"房奴"的抵制、政府调控而下降，相反，今年５月份商品房成交均价11905.88元/平方米，比２００６年全年平均房价９３８４元／平方米上涨了５１．５７％，特区内平均价更高达2万元。究竟是什么原因催生了深圳房价的暴涨?分析人士认为:深圳房价的上涨并是简单的住房问题，随之而来的是企业房租、员工工资等一系列企业运营成本的上涨，员工开销与工资收入比例进一步扩大将会使近几年来一直出现的用工荒进一步加剧，深圳也将因此大大降低与其它城市相比的竞争力。

    房价五个月内暴涨一半

    "你的房子又涨了多少？"与火热的股市相比，这句话在深圳有房一族中成了时下最热门的话题。

    欧阳小姐2004年花270万在中信红树弯购买了一套260平方的复式。近来她几乎每天都要接到中介公司的电话：一是兴奋地告诉她"这套房子已经涨到了780多万"；二是问她是否愿意在这么好的价格上出售。

    6月12日，深圳市国土资源和房产管理局在其网站上公布了"2007年1-5月深圳市房地产市场分析报告"。报告称，按国家统计局公布的全国70个大中城市商品住房销售价格调查统计，今年1至4月，深圳新建商品住宅价格同比上涨10.5%，各月同比涨幅分别为10.2%、9.9%、10.7%、11.3%。

    依据深圳市房地产信息系统统计口径，1至5月，全市189个在售的新建商品住宅楼盘，销售均价为11905.88元/平方米，其中14个均价超过3万元/平方米的大户型、高价位楼盘，拉动了全市房价价格上涨近1300元/平方；另一组数据显示，5月份，深圳市新房成交均价为每平方米1.42万元，城区成交均价，突破了每平方米2万元，与去年全年平均房价９３８４元／平方米上涨了５１．５７％。

    深圳市国土房产局网站公布的成交数据还显示，5月15日至5月21日这一周，深圳新房的成交均价仍保持在1.42万元／平方米，关内新房均价已经超过2万元／平方米，其中位于中心位置的福田区均价更是高达2.47万元／平方米。南山区由于通往香港的西部通道即将开通，房价突飞猛涨，一周内均价达到2.2万／平方米。

    盘点深圳楼市，深圳特区关内一般高级住宅每平方米售价在２万元左右，豪华住宅售价每平方米在３万元以上，有的均价甚至高达5万元／平方米。随着深圳二线关外城市化进程中整体规划的不断披露，特区内外房价差距正迅速缩小，一年前郊外的房子每平方米不到4000元，如今售价已经接近１万元。

    政府调控预期受挫

    深圳房价上涨应该是远远超出了政府的预期。政府的宏观调控面临再次"失灵"。

    "深圳将采取一系的措施来调控房价，一是适当增加土地供应量；二是增加廉租住房，为中低收入阶层提供廉租住房；三增加经济适用房的建设，多推出小户型经济适用房；第四个是规范市场秩序，深圳按照国务院要求推出了八条调控措施"。这是今年3月深圳市委书记李鸿忠在与网友互动时的表态。

    李鸿忠还指出，整个房地产的形势一定要分两块，一块就是政府为中低收入阶层解决住房，这应该走一条市场和政府相结合的路子，这样一定能够控制住、掌握住；另一块，体现房地产市场规律的房价要由市场调节。"党委和政府着重在第一个方面，第二个方面虽然由市场调节，政府也应该有相关调控措施。"

    李鸿忠这一番言论，意味着政府着手深圳房市调控的开始。

    与此相关的是，之后不久，深圳市市长许宗衡在一次新闻发布会上强调"房价过快上涨会直接危及老百姓的切身利益。如果现在的房子是供大于求，可能将来就会降下来，即使在市场供求关系中，政府对市场的调控作用必须发挥。"

    然而，深圳房价上涨应该是远远超出了政府的预期。政府的宏观调控面临再次"失灵"。

    有关媒体曾报道说，今年前5个月，深圳仅推出5宗住宅用地公开挂牌，其中1月31日两宗地还遭流拍,其原因是地块相对较偏、90平方米以下户型要求达到95%以上、标价过高,而且其中包含有15%的面积，须无偿交给政府。而3月30日深圳市宝安区挂牌的两宗住宅用地，有金地、万科、振业、城建等多家开发商争夺，最近金地以高出底价2亿胜出。

    据此，业内人士估算，其住宅成本价将突破9000元，如果加上要无偿提供给政府15%的总面积，其住宅成本价将超过万元，这一成本已与今年前4个月宝安区商品房销售均价10963元/平方米相差无几。

    而早在4月中旬，深圳市国土房产局也曾出台二手房交易价格"准限价"政策，试图通过规定银行办理按揭时计算价格的最高限，来抑制高价炒卖，但是政策最后寿终正寝。

    一位长期研究深圳地产的人士分析说，二手房市场由于受政策的影响，成交下降，市场波动也较大，这就意味着政府企图控制豪宅价格、切断目前二级市场与三级市场之间存在的互相激励、互相期盼的传递纽带的努力宣告失败。

    "地荒论"是房价暴涨的推手？

    有业内人士透露，有背景的发展商垄断土地现象在深圳比较严重，地方土地执法部门根本没有能力收回，这也是行业内公开的秘密。

    深圳房价为何一直高开高走？一个名为"地荒论"的观点正在坊间肆虐。

    2005年，深圳市对自身的发展存在的瓶颈进行了深刻地反思，提出了包括土地、空间等"四个难以为继"的忧虑。

    深圳市政府预计，深圳可建设用地只有760平方公里，但未来城市建设的用地已不足200平方公里，土地资源非常有限，如果以每年10平方公里的速度开发，土地"分母"与人口密度及经济产出"分子"之间将出现严重失衡，20年后深圳将无地可用。

    这正是游走的"地荒论"。近两年来，无论是普通市民，还是地产商或者政府官员都会论及这个最简单的经济价值理论，深圳房价也在这一大背景下一路走高。

    李鸿忠曾公开表示，特区内原有的房子和少量地盘必然是"物以稀为贵"，另外，深圳处于发达地区，消费层次比较高，基础设施和居住环境比较好，并且深圳毗邻香港，香港的房价大概是深圳的５倍到１０倍之差，两地交通十分便利，这也是深圳房价飙升的一个因素。

    "深圳市房地产市场供求关系继续紧张，住房供应结构不尽合理，是导致房价持续上涨的主要原因。"深圳市房地产研究中心副主任王锋分析说，2002年以来，深圳每年用于住房建设的土地一直比较有限，远远低于京沪穗等特大城市；尽管每年深圳市通过盘活存量土地、加强城中村改造，使得部分存量土地入市以补充市场供应，仍然无法满足每年新增900万平方米左右的基本住房需求，并致使住房供应持续呈现紧张趋势。

    2006年6月起，深圳对尚未开工的住房项目，均按照国家"90/70"的规定调整结构；由于房屋建筑建设期较长，深圳大多数已调整住房供应结构的项目，目前仍未达到预售条件，尚未形成市场供应；同时，已开工建设的多数大户型住宅，加快建设、集中入市，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大幅度提升。

    与官方的观点相比，民间对房价上升的原因有着更多的看法。

    有业内人士透露，有背景的发展商垄断土地现象在深圳比较严重，地方土地执法部门根本没有能力收回，这也是行业内公开的秘密。很多敢于囤积土地的开发商都"很有背景"，地方土地执法部门根本没有能力收回；此外，在收回闲置用地的操作层面，也缺乏技术细则，例如在时间认定方面更缺乏具体的操作细则。

    另有知情人士指出，一路上涨的房价给许多以"投资"为名的炒房者提供了广阔的空间，民间炒房也是一个重要原因。

    深圳房价上涨降低城市竞争力

    深圳房价的上涨并是简单的住房问题，随之而来的是企业房租、员工工资等一系列企业运营成本的上涨，员工开销与工资收入比例进一步扩大将会使近几年来一直出现的用工荒进一步加剧，深圳也将因此大大降低与其它城市相比的竞争力。

    深圳的房价是否还会上涨？涨到多少才能到达临界点而停下来？

    深职院房地产研究所所长邓志旺和兰江地产副总裁杨大谷都预测深圳房价的临界点为均价2万元/平方米。

    邓志旺分析说，根据国外学者对纽约、东京、香港、曼谷等房地产市场的研究，房地产市场非理性繁荣往往经历：缓慢上涨期、中高速上涨期、高速上涨期、快速下跌期四个阶段。其中，判断房价是否到顶有两个标准：最高点均价是启动前均价的4倍左右；月供支出占到家庭可支配收入的60％以上。

    "第一个标准，深圳房价上涨启动时应该在2002-2003年左右，统计数据显示当时住宅均价约为5340-5680元／平方米，如此推算深圳房价顶点将是其4倍，即2万元／平方米左右。"邓志旺说，实际上，南山区已经出现成交均价过2万的现实。

    邓志旺认为，如果二手房持续前5个月的涨势，而政府主管部门缺乏进一步的政策，或许今年年底关内房价均价就将达到2万元。

    对于临界点到底是多少，目前还只是业内的猜测而已，但如果按照国际上地产非理性的发展规律来看，它迟早的到来必将带来难以想象的后果。

    一位业内人士放言，如果宏观经济持续过热、政府持续托市，估计深圳房价均价最后冲到两万五也不足为奇。不管是政府、专家、开发商还是媒体，在谈到房价持续上涨的原因时，总是过份强调宏观面上经济高速增长，人多地少城市化进程加快，使群众误认为房价就一直要上涨，就像现在盲目乐观认为股市一定涨一样。

    深圳一位银行界人士分析说，如果以均价2万元计算，一对新婚夫妇买一套100平方米左右的房子，房价就近200万元，如果按照首付三成，月供20年计算，每月月供房款必超万元，而在深圳，月收入超过2万元的家庭还不多。因此，房价均价过2万元后，可能连收入处于中等水平的深圳白领都将买不起房。

    深圳一家内资企业的负责人在接受记者采访时表示，深圳房价的上涨并是简单的住房问题，随之而来的是企业房租、员工工资等一系列企业运营成本的上涨，员工开销与工资收入比例进一步扩大将会使近几年来一直出现的用工荒进一步加剧，深圳也将因此大大降低与其它城市相比的竞争力。

    深圳市房地产研究中心近期发布的分析报告中，对深圳抑制房价提出了较为严厉的政策建议，包括加强房地产开发企业土地增值税清算，加强境外资金进入深圳的房地产市场管理等，以抑制投机性需求，防止房地产泡沫。

    分析人士指出，这或许暗示着深圳房产主管部门将不会无视地产泡沫的存在，无视后期房价的持续上涨，政府将再度出手。

　　　(中国房地产信息网 www.crei.cn)　　(作者：智文学 汪挺)