中国房地产行业的走势成为岁末年初最引人关注的话题。菏泽、广州、杭州、珠海、衡阳已经开始了不同程度的房地产调控放松。

　　2019年，房价走势如何？房地产成交面积如何？房企当前面临的最大压力是什么？地产调控是否将全国性放松？带着这些问题，投资者网研究员日前专访了国际著名评级机构标准普尔全球评级企业评级部门大中华地产行业资深董事兼分析经理叶翱行。

　　叶翱行常驻香港，领导一个分析师团队，负责评估中国和香港的房地产开发商、商业和零售地产租赁和投资信托等地产相关的企业信用质量。

　　在加入标普之前，他曾在新加坡和伦敦担任过渣打银行企业信用组合经理，专注于结构性信用产品和企业资产负债表管理。他还曾经在香港从事过贷款发行工作，为大中华区和韩国的企业以及金融机构安排银团融资。

　　2019年销售面积将下降7%  销售金额将萎缩12%

　　投资者网：对于2019年中国房地产市场预期（包括销售价格、销售面积等），您怎么看？

　　叶翱行：我们认为中国楼市已经见顶。先从2018年下半年来看，开发商未能像往常一样迎来“金九银十”的火爆行情，持续两年多的销售额强劲增长已成过去。房地产属于周期性行业，由盛转衰人们多有预料。但恰逢信贷环境不利，此次退潮无异雪上加霜。标普全球评级预计，经营环境的下行将带来差异化的信用影响。有的开发商将迎来机遇，有的开发商则将面临危险。

　　同时，开发商已经在有选择地加大促销力度来提高销售去化率。由于合约销售金额的完成进度仍落后于去年同期，签约数量也因为购房者观望心理加重而萎靡不振，因此进一步降价的可能性较大。到2019年，市场竞争必定进一步加剧。

　　综上所述，我们预计今年销售价格将最多下跌5%，销售面积将减少3%到7%，从而导致整体销售金额萎缩8%到12%。但大多数受评开发商应该会像以前周期一样，取得高于行业平均的销售业绩。严酷环境之下，实力弱的开发商将退出市场，并把放弃的项目转卖给大开发商换取现金，领先开发商将趁势攻城略地。

　　投资者网：2019年土地市场，比如一二线城市及以下城市走势如何？

　　叶翱行：今年土地成交数量及价格将会继续下降，延续去年年初以来趋势。但我们预计一二线城市的土地价格仍将更为坚挺，因为这些城市供地规模小，需求却大。

　　在市场上行期，开发商已经大量补充土地储备，同时对业务的地域覆盖范围进行了扩张或调整。在扩张速度放缓的情况下，这些储备应该能够维持更长时间的开发需求，从而降低土地补给需求。

　　值得注意的是，融资难、融资贵的问题愈加突出，用于支持土地收购的部分融资渠道已经关闭，迫使开发商越来越多地依赖更为便宜的项目收购，而非利用招拍挂作为获取土地资源的渠道。

　　投资者网：最近一些城市开始放松房地产调控，您认为今年放松会不会成为全国性普遍现象？您对放松的方式如何看？比如放松房地产企业融资或限购限价。

　　叶翱行：我们认为放松方式应该会是有限和逐步进行，而非普遍大规模地松绑。主要放松方向应该多来自限购限价，融资方面会有改善，特别针对解决再融资需求增加，但不会使用融资渠道刺激房地产市场，增加行业杠杆风险。

　　流动性与再融资是开发商最主要风险

　　投资者网：再融资方面，我们近期看到有些成本非常高，年利率15%都有，这么高融资成本是否对房企造成很大压力？据您了解，投资者目前对上市房企最大的担忧是什么？

　　叶翱行：压力的确有增，但外债只是开发商融资的某一部份，总体成本一般还算可承担，而且并无明显高于上周期（2014/15年）。投资者主要担心销售放缓加上高短期/非标债务带来的流动性压力会否加剧小型开发商违约风险。

　　目前而言，流动性和再融资是开发商面临的最主要风险。无论是非标融资受打压、境内债券仅限再融资用途，还是境外债券收益率的大幅上浮，所有重要融资渠道都已变得狭窄，融资环境的严苛程度已是数年未见。

　　由此，销售前景黯淡且未主动做好财务规划的弱小开发商可能会出现流动性缺口。开发商面临大量债务到期压力，主要为境内债券，以及在当年执行回售的可回售债券。小型开发商将不得不承受更高的票面利率。甚至对于部分公司而言，由于投资者需求耗尽，新债发行已经完全不为可行。

　　投资者网：如果全国性放松开始的话，有什么措施可以避免房价像以前那样大幅度上涨、暴涨？

　　叶翱行：整体为了避免大幅度暴涨，我们并不预料会有全国性的放松。

　　投资者网：房企做大越强或者说小规模的差，这样的分化是不是越来越明显？房地产行业的整合与集中度提升是否是未来几年的发展趋势？

　　叶翱行：在融资紧缺的环境下，销售回款仍是最可靠的现金来源。因此多数开发商都将重点放在销售去化上面，为了争取早日回款，或将不惜降低价格。在产品定位、地段选择、推盘节奏和战术方面展现出强大执行能力的企业，可能会有足够实力在降价潮流中吸纳烂尾资产。行业整合在数年前就已经开始，但现在加快了节奏。

　　投资者网：如果从更长周期，比如5到10年，您对中国房地产行业或者说城镇化步伐如何看待？

　　叶翱行：难以判断，虽然开发商一般相信全国销售规模已经大概到顶，但城镇化与改善型需求将继续支撑行业发展。