前几天有个舆论，在网上引起了热议，全国政协经济委员会副主任杨伟民称：“应该允许城里人到农村购买宅基地使用权。”

　　为什么会提出这样的言论呢？

　　这也是基于国情，目前农村空置宅基地有3000万亩，相当于所有城市建成区的37%，比城市目前所有的住宅用地的总量还多。

　　的确，现在进城打工的农村人越来越多， 2001至2016，我国城镇化率从37.7%增长到57.3%，16年增长了20%，每年有2000万人农村人口流入城镇。

　　农民进城后，宅基地就闲置了，这确实造成了土地资源的浪费。

　　而另一方面，大城市里房价贵，人多拥挤，环境也差，还是有不少城里人想去农村买个宅子，过上诗和远方的田园生活。

　　这个理由，听上去也不无道理。 那城里人购买宅基地使用权，目前能行得通吗？

　　曾经有一个城市户口的画家，在2002年花了4.5万元买了通州一位农民的房子，当时也签了合同，后来农民反悔，要把宅子收回去，画家当然不同意了，所以就打官司，一打就打了2年。最后法院的判决结果是农民胜诉，合同无效。

　　这个案例中，画家不仅仅是买的使用权，还有地上物，当然在那个年代也没有分那么细，总之是不合法的。

　　因为根据政策规定，宅基地是属于农村集体所有的，只有本集体经济组织成员才有使用权，宅基地要流转也只能在本集体内流转。

　　而且得满足一定的条件，比如两方必须是本村村民，而且要年满18周岁，另一方在本村没有宅基地。

　　其次就是过户，村民先向村委会提交申请，然后报当地的国土资源所审批。

　　虽然法律和政策是这样规定的，但是国家这几年也在不断的尝试改革。

　　今年中央一号文件提出，探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，就是在坚持宅基地所有权属于农民集体、资格权属于集体经济组织成员的基础上，适度放活宅基地的使用权。

　　从这份文件看来，未来宅基地三权分置是个大方向，使用权有可能会慢慢流通，这其实就是杨伟民提出应该允许城里人购买宅基地使用权的政策背景。

　　在这样的背景下，假设未来允许城里人购买宅基地使用权，应该怎么操作呢？我想提出我的一些建议。

　　首先不能搞强制性的一刀切。

　　因为宅基地是农民的根，虽然他们去了城里打工，但是真正在城里落户买房的，还是少数，多数人还是过着租房的生活。在他们眼里，城里不是他们的家，他们只是在这赚钱养家，赚了钱还是回到老家盖房。

　　尤其是年龄大一些的在外打工或做点小生意的，宁愿花30万回村里盖个小别墅，也不愿意在城里付个首付买套房，这就是中国人落叶归根的观念，要尊重。

　　所以，要想实施，必须本着农民自愿的原则。

　　其次，我认为租赁使用权要比购买更靠谱。

　　第一、如果允许购买宅基地将让大量小产权房转正，会引发公平争论。

　　近年由于大量人口向城市转移，很多大城市房价暴涨，很多人转而去购买集体土地上没有缴纳土地出让金因而价格相对便宜的小产权房。

　　深圳现在就有5亿平米的小产权房面积，而全国小产权房面积在2014年就逾66亿平米，巨大的体量导致地方政府清理难度很大。如果允许农村宅基地买卖就意味着小产权房的转正，对那些已经购买商品房的群体是很大的不公平，容易引发争论。

　　第二、目前在社会上已经有一些租赁的现象出现。

　　北京的周边有个旅游景点叫古北水镇，是中旅投资上百亿打造的。建成后运营非常成功，高峰期的游客每天可以达到四五万人。

　　游客多了之后，住宿吃饭就成了问题，所以景点周边的很多村，家家户户都改成了农家乐，这些农家乐有些是村民自己开的。

　　也有些是外地人看到商机后租赁村民的闲置宅子，改造之后开的，一租租10年，每年的租金从三五万到八九万不等。农民将闲置的宅子租出去后，一方面租金可以增加其定居城市的资本，另一方面也不用担心户籍被变更，达到了双赢。

　　最后我们来聊一下，如果允许城里人购买农村宅基地使用权，会带来哪些影响？

　　首先是对农村的影响。

　　对农村的影响会出现分化。

　　一些位置好的村子，受影响会比较大。比如前面提到的古北水镇附近的农村，因为靠近旅游景点，村里的房子有了商业价值，农民出租宅基地后受益就比较大。

　　再比如城市的近郊区农村，像北京周边的密云和怀柔等地方，由于离着城市比较近，交通比较方便，城里人在那住，一方面可以过上田园生活，另一方面也能享受到城里的便利购物和医疗配套，这几年有不少人去那里租一个院子，要么在那居住，要么在那开个农家乐，供城里人周末去休闲度假。

　　总之，能否受益要看村的位置，城市或者旅游景点辐射车程在1个小时以内的农村，受益会比较大。

　　像一些四川山区里的农村，在大山里，交通很不方便，开车都进不去，城市化进程的这几年，村里的年轻人都走光了，只剩下几户人家，这样的村子，即便允许城里人购买，也不会有人去，因为不适合人居住，所以带来的影响微乎其微。

　　对于城市的房价又会带来什么影响呢？

　　像北上广深一线城市或强二线城市，目前房屋是供不应求的，在北京还有几百万人是租房子住的，而且这类城市年轻人居多，他们需要大城市的工作机会和未来给孩子更好的教育医疗资源，所以即便允许城里人去农村置业，对房价也不会有太大的影响。

　　而真正适合田园生活的是年龄大的人，尤其是退休之后，忙了一辈子，想过一种放松的生活，就喜欢去村里养养花、种种菜，呼吸新鲜空气，悠然自得。

　　老年人基本在三四五线城市比较多，比如东北的长春，目前老龄化率已经达到了18%，这类城市年轻人流出现象严重，如果允许城里人去农村置业，老年人再去郊区盖个小院，那城里的房屋空置就越来越多，房价自然下降。