涨，由北上广深杭厦而始，以成交量上升为信号，再辅以摇号抢房、万人排队、茶水费盛行等戏码，随着房价板块轮动，规规矩矩地遵循着路径：一线城市-强二线城市-弱二线城市-三四线城市，轮番上涨。除了各个城市的牛市周期不一样、涨幅不一致，其他基本无异。

　　跌，由北上广深杭厦而始，以成交量下滑为信号，降价打折、无人登记、土地流拍等惨状，还是遵循着房价板块的线路，全国蔓延：一线城市跌，强二线城市跌，唯有几个弱二线和三四线城市行情启动晚，至今还尚有余温。

　　涨，大家一哄而上；跌，大家作鸟兽散。

　　其实，涨跌之外，数据只是表面，实操关键是要看市场背后运行的逻辑。

　　而在各个时期，该如何根据市场情况去分析具体上车的时机和买入的城市和项目呢？

　　在这一轮上涨中，强二线的上涨最为典型，行情分为5个阶段：

　　筑底强基、趋势确认、牛市启动、横盘回调、逐步探底。

　　1.2015年下半年，全国强二线城市杭州苏州南京武汉成都郑州西安基本都挣扎在高库存的边缘。

　　市场冷得不能行，但是市场虽冷，但二手房价格愣是降不下去，你和房东多番拉锯消磨，他更是义正辞严：已经降到不能再降了，少一万都不行。那时，淘到二手笋盘的概率越来越低了。

　　那时，你基本可以判断出来了，市场底部已经确认夯实，差不多也就这样了，再降也就没有空间了。

　　筑底强基阶段：半仓为宜。因为你无法判断牛市什么到来，还会不会有二手房笋盘放出，手里留着部分子弹，慢慢等。

　　2.2016年上半年，全国强二线城市杭州苏州南京武汉成都郑州西安的二手房已经完全止跌。

　　而各城市的优质地段新房项目开始出现去化100%，有的项目还每次开盘正大光明地涨个1000元/㎡。

　　趋势确认阶段：加大杠杆。因为你已经基本可以判断牛市即将启动，一两个项目开始出现千人抢房，大部分项目开盘即清，满仓时候来了。

　　3.2016年-2017年，全国强二线城市等待已久的牛市行情终于爆发，杭州抢房、苏州抢房、南京抢房、武汉抢房、成都抢房、郑州抢房、西安抢房…伴随着抢房的，还有层出不穷的地王，而且每个项目都是一开盘即清盘

　　牛市启动阶段：没有买的赶紧买，买了的就等着行情跑，仓位已满就等价格一步步涨上去，让利润奔跑起来。

　　4.2017底-2018年初，各城市开始不断升级调控，购买力和房价预期相对较弱的部分强二线城市率先熄火。

　　但成交量尚在高位，有不少城市还维持轻微上涨。随着调控加剧，最终二手房价格率先回调，新房也开始降价打折。

　　横盘回调阶段：调仓换房，把郊区、楼梯楼、非学区房卖掉，置换成市区、电梯楼、学区房，把一些已经相对成熟、区域配套已经完全成熟，城市红利释放完毕的房子出掉，置换成在下一个行情中可能会引来城市房价暴击的区域。

　　5.2018年下半年，随着731大会的严厉调控、二手房价格回调，牛市完全进入尾部。

　　这个时候完全没有必要去追牛市的尾巴，如果你之前没有买，这一刻也不用着急，慢慢挑选，看看这一轮行情中，价值被低估，尚且没有释放房价红利的城市在哪里。

　　逐步探底阶段：现在依然是处于市场的探底阶段，要买只能买最有价值、价格最笋的区域。

　　那么问题来了，北上广深杭厦全面熄火，这一刻，全国最值得投资的地方是哪里？

　　在探底时候买入，这样的地方必须在下一轮行情中有足够的房价支撑，至少要满足以下三个特征：

　　1.现在相对同等级别的城市，价格尚处洼地，特别是在本轮行情中，被限价卡着还没有完全释放房价红利的地方。或者是房价天花板足够高的城市。

　　2.未来有足够的刚需需求和强购买力，只有这样的地方，房价才有足够的上涨动能。

　　3.未来有不断释放的城市利好刺激，而且周边有相应的大城市的房价带动。

　　放眼全国，我觉得唯有深圳和环深城市大热的板块才能满足以上要求。

　　深圳是个非常值得投资的城市，城市经济足够好，房价天花板足够高，堪称是未来最大投资溢价的城市。

　　深圳不仅是人口密度最高的一线城市，还是粤港澳大湾区的核心发展引擎。

　　深圳现在的严厉调控只是遏制炒房行为，并不会影响城市本身的投资价值。

　　我长期看好深圳这座城市，对于有条件的朋友现在就可以买。

　　而想买却买不了的，可以选择深圳周边城市作为跳板；想投资房产的朋友，环深城市是一个非常具有投资价值的片区。

　　深圳面积小，辐射能力很强，在粤港澳湾区规划下，在交通轨道后期不断往周边城市延伸的基础上，深圳不仅会带动环深城市的发展，在人口和居住需求外溢下，也会带动环深城市房价上涨，所以在环深城市中会有很大的投资机会。

　　再加上相对深圳而言，环深城市房价低和限购政策宽松，对于有资金压力或名额限制的投资者来说是个最好的选择。

　　如果这一刻，你由于资金原因，买不了深圳，那么环深城市大热的板块就是你最好的选择。

　　其中，环深城市中最有价值的板块是：东莞滨海片区、中山东部片区、惠州大惠阳区。

　　仅从自身产业强弱来看，东莞的滨海片区是价值最高的。在交通上与深圳的紧密程度，东莞滨海片区和大惠阳区打了个平手。

　　这三个片区的房价分别是：

　　东莞滨海片区整体均价在2万-2.7万/㎡左右

　　大惠阳区均价在1.3万/㎡左右

　　中山东部片区均价1.5-1.7万/㎡左右

　　结合价格高低、政策对房价的压制强度，外地人购房政策来看，大惠阳区价格不仅是三大片区价格最低，而且也是唯一不限购。

　　虽然不能简单拿房价低作为投资的标准，但是在具备一定价值的基础上，房价低就是投资的很大优势。房价低，资金门槛就低，也更容易实现高投资回报。

　　很明显，从价格高低这个角度来看，大惠阳片区的房价是最便宜的。同时，在当前惠阳价格压制如此严格之下，即买即赚部分利润这一点，惠阳是最明显的。

　　经过综合对比，3大片区的投资价值排序是：惠州大惠阳区＞东莞滨海片区＞中山东部片区。