一个建筑面积39万平方米的社区，其中22万平方米住宅被深圳星河控股集团拿来打造首个长租公寓，这也是深圳首个整体长期租赁的住宅社区。
这个小区叫做星河容御，位于深圳沙井，星河控股集团副董事长兼总裁姚惠琼称，长租公寓全部入住后将可容纳1万人。
11月16日，星河控股与中国建设银行深圳市分行签订合作协议，共建“CCB建融家园·星河荣御”长租社区，星河控股将项目中2687套房源全部提供给建行用于租赁，而租住该项目的租客可以向深圳建行申请“按居贷”个人住房租赁贷款，用于支付其本人的长租租金。
中国建设银行深圳市分行副行长张跃云表示，建设银行与星河合作已有22年历史，这是双方此次合作的基础，未来双方将一道探索长租模式下的发展机遇。
姚惠琼对21世纪经济报道记者表示，和建行的合作是催化剂，让星河加速进入长租市场，目前星河已经组建起针对长租业务的团队。
探索社区长租
据记者了解，星河容御项目以住宅用地为主，原本是商品房性质，并计划在2017年10月份入市，但在与建设银行协商后，不到半个月的时间里，星河便决定将项目整体改作长租社区，建行总部方面也很快便通过了合作项目的审批。
从户型看，与目前小户型租赁公寓不同，CCB建融家园·星河荣御项目包含一房至五房，合计10种户型，面积从45平米到180平米不等。项目整体为39万平米规模的综合体，规划中配备了食堂、班车以及社康中心等共享式社区配套，定位为中高端长租公寓。
“项目不单单是公寓，还有一房一厅、两房一厅等多种户型，能够满足不同租户的需求。”姚惠琼说，长租公寓的市场比较大，尤其是目前三口及以上的家庭也比较多，在考虑租房子的时候，小户型例如40平米肯定不够用，而本次推出的长租项目能够满足多口之家的需求。
“不然这部分人群最后还是只能去买房。”姚惠琼认为，要从根本上去实现“租售并举”的愿景，过去只提供小户型公寓的模式是不合适的，今后长租公寓的供应模式会发生改变。
在对外出租上，星河容御会散租和团租同步进行。姚惠琼介绍，在真正租赁开始前三个月，会和有需求的企业确定下来大概的租赁数据，其他的则可以提供给别的租户。
姚惠琼告诉21世纪经济报道记者，目前已有一些求租企业和星河签订了意向书，这些企业的资质也通过了银行、政府方面的审核，在供房方面享有优先权。
姚惠琼表示，CCB建融家园星河容御的推出，是星河试点商品房开发销售与租赁经营一体化运作模式的一次重要尝试，将颠覆传统意义上的租房模式。
对于星河而言，本次和建设银行合作也是一个契机，让其在长租市场上的步伐加快。据姚惠琼透露，星河控股从2016年起便开始筹备组建了长租公寓的团队，也和世联行在谈合作，计划在其他的项目上加入青年公寓的项目。
资金问题待解
在11月3日建设银行深圳分行与11家房地产公司、11家企事业单位举行的房产租赁战略合作签约仪式上，签约的包括“CCB建融家园”在内的长租房源合计约5000余套，星河提供的房源便超过了一半。
这是非常大胆的尝试。业内人士表示，以租代售的模式拉长了开发商资金回笼周期，让资金承压，企业一般不愿意将优质房源投入租赁市场。
深圳市房地产研究中心主任王峰则指出，以租金和房价比例换算，出租住宅要收回成本差不多需要60年，这使得很多开发商都不愿意进入住房租赁市场。
姚惠琼表示，目前市场上的长租公寓仍然是以国企、央企以及万科、碧桂园这样的企业为主导，民营企业更多的是少量参与。对星河而言，一次性拿出一个社区的房源作为长租项目，也是比较困难的。
目前，政策对于长租公寓项目有一定的优惠，而本次项目因为规划时是商品房则不会享有公寓项目的优惠，对于企业而言，没有了政策优惠，做起来更加吃力。
此外，由于项目本身是精装修项目，在改建为长租项目后，内部设计也需要改造，改为长租项目后内饰也要相应地改为耐用型产品，这也会增加开发商成本。
因此，姚惠琼坦言，从账面上来算星河短期内会有比较大的利益牺牲；但另一方面，这也是企业社会责任的体现；且与建行合作多年后，星河也非常愿意在这个项目上支持建行，将长租公寓这个业务先做起来，“在民营企业或是房地产企业里面有一个示范作用”。
对于如何支撑该项目的运营，除了收取租金、管理费之外，她透露，在本次合作中，星河将2687套房源一定年限的居住权交给建行，建行给予星河一笔长期稳定的资金，一定程度上解决了星河的资金压力；另一方面，建行也会对企业提供全方位的金融支持，以及更多的综合服务。
未来和建行的这种合作模式是否会继续？姚惠琼指出，星河当下没有现成的项目可以提供给银行做长租项目，但在几年后项目数量跟上来后，还是会考虑和更多的银行在力所能及的范围内展开合作，“目前更多的还是试水，因为不知道市场的需求是否真的有这么大，如果大批量入市，炒房的人变成炒租房肯定是不好的。”
姚惠琼认为，在今后的长租公寓业务发展中，有了保利地产的首例“租赁住房REITs”的先河，政策对房企的长租业务的金融支持也会放开，会考虑发行REITs产品来支持长租项目的建设。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从行业的角度来看，未来通过新建商品住宅进行租赁改造，或者直接收购自持用地项目和房屋改造，都具备较大的市场空间，其他企业也会尝试模仿。
