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五大楼市关键数据创近年新低
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温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2017/11/15 09:07 点击:660
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  •   杆友皮皮推荐“重来”:许多人随风散走,只剩我在这儿。一道又一道彩虹已经再不会让人注意,一抹又一抹夕阳没有当初惊艳了(ps:欢迎杆友们点第二天的歌,或将自己的歌发给我们,可以写句简短的话,我们会音乐下面原文附上)
      
      又到发布月度主要经济数据的时候。大家敏锐地发现,房地产不少数据增速创下今年或本轮周期,甚至更长时间里的最低(第二低)。
      
      杠杆游戏一直是数据爱好者,今天就来看看,到底房地产哪些方面的增速创下新低。
      
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      房地产开发投资增速创2017年以来新低,但这个数据背后有隐情

      
      我国统计局最新数据显示,2017年1-10月,全国房地产开发投资90544亿元,同比名义增长7.8%,增速比1-9月回落0.3个百分点。

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  • 图1.2016年10月-2017年10月,我国房地产投资增速 图表来源|我国统计局

    图1.2016年10月-2017年10月,我国房地产投资增速 图表来源|我国统计局

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  •   如上图1,虽然数据上看,目前总的房地产投资增速创2017年以来新低,但和去年同期比依旧要高。这可能和投资惯性有关。


    图2.2014年11月-2017年9月,我国房地产投资增速 图表来源|我国统计局

    图2.2014年11月-2017年9月,我国房地产投资增速 图表来源|我国统计局

      正如上图2所示,本轮周期是从2015下半年左右启动的。但当年的房地产投资增速却是逐月走低。从2015年初的10%左右下降到不到1%的增速。这其实也是惯性。
      
      2014年前后,我国楼市进入滞销、阴跌周期。尽管当时投资增速还不错,但受销售影响,投资增速过了几个月慢慢下滑,以至于2015年的房产投资数据逐月下滑,越来越难看。
      
      结果就是各位杆友知道的,救市开始了。
      
      从这个逻辑看,10月房地产投资增速虽然创下2017年最低,但依旧比2016任何时候都高,甚至比2015年大部分时候要高。而从2017年各月份的数据比对看,投资增速有升有降,整体略微向下。
      
      从周期规律看,这还不能说市场方面认为,行情进入明显下行通道。走势可能还有待观察。
      
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      住宅投资增速创2017年第二低,但比2014、2015、2016全年增速都要高

      
      上文笼统谈了所有房地产投资的增速情况,杠杆游戏再来说说,最受关注的住宅投资增速情况。
      
      见下图3,2017年1-10月,我国住宅投资61871亿元,增长9.9%,增速回落0.5个百分点。这个增速虽然创下了2017年以来的第二低,但分月看,波动明显,多月都有微幅升或降。


    图3.2014年11月-2017年9月,我国住宅投资增速 图表来源|我国统计局

    图3.2014年11月-2017年9月,我国住宅投资增速 图表来源|我国统计局

      2017年1-10月,住宅投资增速的最低点为1-2月,因为冬季和春节因素,这个情况和2016年类似。
      
      不过例外是2015年,当时1-2月的住宅投资增速不仅创下2015年最高,也是2015-2016两年的最高值。
      
      值得注意的是,目前平均单月的住宅投资比前两年高不少。2017年1-10月,全国已经实现61871亿元的住宅投资,如此高的基数之下,还能维持近10%的两位数增长。不可谓不厉害。
      
      而这样的高增速基本属于2014年之前,已经足足2年没有出现过。除了投资惯性外,也足以说明,(起码几个月之前)开发商对于住宅市场前景的看法。
      
      当然,从2014年之后住宅投资增速的拐点和楼市周期看,目前的较高增速是否意味着重复2014年后的历史?
      
      还值得注意的是,对照上图2、图3,杠杆游戏有一个有趣的发现:2014-2016年期间,房地产整体的投资增速,基本都是高于同期住宅投资增速的。但2017年开始,每月的住宅投资增速都比同期整体的房地产投资增速要快。
      
      这可能说明三个问题:此前商业、办公地产投资过剩,现在开始纠偏;这波周期住宅涨幅较快,开发商对住宅前景更看好;过去几个月或一年,住宅供给占比提高。
      
      3
      
      商品房、住宅销售面积、销售额增速均创2016年以来最低

      
      我国统计局数据显示,2017年1-10月,商品房销售面积130254万平米,同比增长8.2%,增速比1-9月份回落2.1个百分点。其中,住宅销售面积增长5.6%,办公楼销售面积增长28.2%,商业营业用房销售面积增长21.4%。
      
      商品房销售额102990亿元,增长12.6%,增速回落2个百分点。其中,住宅销售额增长9.6%,办公楼销售额增长20.2%,商业营业用房销售额增长27.9%。
      
      如下图4、图5、图6,无论商品房销售面积,还是销售额增速都创2016年以来最低。


    图4.2014年10月-2017年10月,我国商品房销售面积、销售额增速 图表来源|我国统计局

      图4.2014年10月-2017年10月,我国商品房销售面积、销售额增速 图表来源|我国统计局


    图5.2014年11月-2017年9月,我国商品房销售面积增速 图表来源|我国统计局

    图5.2014年11月-2017年9月,我国商品房销售面积增速 图表来源|我国统计局


    图6.2014年11月-2017年9月,我国商品房销售额增速 图表来源|我国统计局

    图6.2014年11月-2017年9月,我国商品房销售额增速 图表来源|我国统计局

      具体到住宅领域,情况一样,无论销售面积还是销售额增速,均创下2016年以来最低。有兴趣的杆友可以去我国统计局旗下“国家数据”网站查看。
      
      对了,住宅销售额增速方面,实际是创下了2015年6月以来最低。2015年1-6月住宅销售额增速为12.9%,2017年1-10月此增速为9.6%。
      
      毫无疑问,销售面积、销售额增速的下滑和调控关系很大。从上一轮周期看,销售增速下滑后,都出现过一波销售面积、销售额的负增长,这一次史上最严调控会重现这一景观么?
      
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      M2增速至少是创下1999年12月以来最低

      
      杠杆游戏还注意到,央行刚刚发布的数据显示:2017年10月末,广义货币(M2)余额165.34万亿元,同比增长8.8%,增速分别比上月末和上年同期低0.4个和2.8个百分点。
      
      有媒体说,自1990年有数据统计以来,我国的M2增速长期保持2位数的增速,M2增速保持在10%-30%增长区间,而今年M2增速却破天荒回落到个位数时代。
      
      这一数据刷新了27年来的历史新低。

    图7.2017年1-10月M2增速 图表来源|网络

    图7.2017年1-10月M2增速 图表来源|网络

      不过,杠杆游戏查阅了我国统计局官网可以查到的数据,至少确信从1999年12月以来,这是单月最低的M2增速。
      
      都知道,房价上涨靠放钱、放政策、控供给,这个M2增速意味着什么?是不是意味着房地产将进入史无前例的下行通道?
      
      杠杆游戏觉得不确定。
      
      我不敢说不是,因为“房子不是用来炒的”确实振聋发聩,而且坚持调控的迹象依旧。
      
      我也不敢说是,因为目前经济数据还比较好看。而过去数次经验表明,经济若有滑坡倾向,通常还是需要地产帮忙的。
      
      所以,杠杆游戏维持原有看法,最可能的选择是努力维持较高的房价,适当、局部难免还是会调整。


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