随着房产调控的不断收紧，重点城市房屋交易量和价格都在下降，但这并不妨碍房企的拿地热情。在一些房企频频拿地继续追求规模时,也有房企另辟蹊径,通过参与城市更新寻找与城市共同成长的契机。
　　
　　作为房地产行业一个新兴的风口，城市更新近来受到越来越多的资本追捧。怎样才能选择到合适的项目？如何实现收益的最大化？近日，《每日经济新闻》记者（以下简称NBD）专访了城市更新论坛秘书长陈方勇。
　　
　　城市更新有不同模式
　　
　　NBD：城市更新和房地产业务的区别是什么？
　　
　　陈方勇：应该说城市更新还是属于房地产业务。原来的语境里房地产更多是指住宅的开发销售，商业、办公这种持有类型的物业在原来语境里是比较小的一块。
　　
　　城市更新都是针对存量物业，更多是基于持有运营这个概念，它是一个大的房地产范畴。不同于原来的新开发建设，它更多是对一些老旧物业的改造。这里面难度更大，除了运营问题还有一个改造问题，它是一个双重的叠加。
　　
　　NBD：目前北上广深的城市更新市场环境怎么样？
　　
　　陈方勇：这个要从两方面看：一方面从市场需求来看，应该是有很多的机会。因为原来很多房屋的功能都已经不符合现在的需要了。比如一些商场、酒店、一些老的办公楼；另一方面是目前各种政策法规还不完全成熟。现在南方相对成熟一点，北方因为各种原因相对滞后一点。
　　
　　NBD：房地产企业在城市更新项目中有哪些机会？
　　
　　陈方勇：这个分为南北不同的做法。南边以深圳为例，大多是“棚改”，比如华侨城、招商蛇口等做的都是大片区的改造，有的是一些大企业在主导，也有些是市场化的，深圳的市场化比较充分。
　　
　　北京好多项目最多就是一个园区，比如郎园原来就是个厂区。其实北京像园区这种比较少，五环内机会也不大，比较现实的做法就是改造存量物业。还有一点就是，城市更新和特色小镇是有共通点的，也可以在北京周边做一些文章。
　　
　　REITs将资金引向存量改造
　　
　　NBD：开发商、投资商和运营商这三类企业在城市更新中谁能起到主导作用？
　　
　　陈方勇：首先，现在这三个角色基本会混同。比如万科现在既是投资商，又是开发商和运营商。
　　
　　从对结果负责的角度，还是投资商来主导更合适。因为他会整体考虑资金的进出，所以由他整体协调就比较合适。
　　
　　开发商可能更多地参与前阶段的工作，而运营商更多是参与后阶段的工作，通过投资商把整个事情串起来，就是一个比较合理的一个架构。
　　
　　NBD：房地产企业做城市更新项目，怎样才能实现利润最大化？
　　
　　陈方勇：利益最大化有短期和长期两个判断。上海国创中心有一个10万平方米的城市更新项目，这个项目可以看作开发商做城市更新的一个案例。
　　
　　按照原来开发商快现金流滚动的逻辑，这种不能卖，招商又需要相当长一段时间去培养的项目肯定不合适。但从长期收益来看，通过这种方式在一线城市获得一个具有很好升值潜力的资产又是划算的。
　　
　　NBD：您怎么看待城市更新项目的资产证券化？
　　
　　陈方勇：国内首单长租公寓资产类REITs产品—“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于10月11日正式获批发行，该计划从报批到审批只有20天。这是一个很重要的导向，就是国家要引导资金从增量向存量、从销售向租赁转变。这就需要给投资商一个出口，那就是资产证券化。
　　
　　资产证券化是一个很好的解决方案，既不会增加更多的泡沫同时又能吸收流动性的，肯定是行业未来的一个发展方向和趋势。
　　
　　目前REITs最大的难关就是如何在国内公开市场交易，这个一直是很难突破的，所以现在很多叫准REITs，就是产品只是发行，并不公开交易，是没有流动性的。
　　
　　REITs放开的意义就像上世纪九十年代证券市场开放一样，意味着楼宇的资本市场开放了，然后做存量改造就会吸引大量资金。