最近，记者和不少读者都收到这样一条促销短信：“55万元买珠江新城中轴线写字楼，成熟商务氛围即买即用”。一些读者不禁心生疑窦：“55万元就可以买珠江新城写字楼？首付而已吧？不知这些写字楼是什么样子的？”记者循短信留下的电话打去咨询，销售小姐明白告诉记者，该写字楼单位是“黑房”，不可开窗，售价1.6万元/m2起，单位建筑面积60多平方米，短信中所谓的“55万元”是指楼价50%的首付款。这栋写字楼处于成熟商务区，周边租赁市场非常火爆，究竟这种无窗的写字楼单位好不好租？记者到现场实地踩盘，也咨询了业界人士，发现类似的尾货单位的确买得过，分分钟可以平买贵租，回报率有6%以上，不过须留意放租技巧。 专题文/图：记者 李凤荷

   　　 记者实地探盘

   　　 靠近设备间 因此没有窗

  　　  记者于上周到该写字楼现场预约看楼。该写字楼地理位置优越，位于珠江新城商圈，与天河城商圈只隔一条黄埔大道，商业配套比位于珠江新城中部的楼宇要完善得多。销售人员把记者带到41楼，出电梯右拐再右拐，即是待出售的写字楼单位。销售人员表示，这个写字楼单位建筑面积67平方米，实用率约为50%，单位现状为毛坯房。该写字楼正在清尾货，以1.6万元/m2的超低价清货的单位只有两套，其余可以开窗的单位售价在3万元/m2以上。

　　写字楼单位的门打开后，记者探头进去看到，里面天花板满布电线，抽风机正常运转，故此单位内不觉得空气不流通，地板是水泥地。销售人员表示，这个房间由于位于设备间旁边，故此不可开窗。但记者现场观察发现，该单位虽在设备间旁边，但一点都没有受到噪音影响。记者随后看了41楼同层其他单位，这些写字楼单位已有公司租用。楼下的公司水牌也密密麻麻写着公司名称，显示该写字楼出租率非常高。

   　　 投资前景分析

　　“黑房”写字楼 买不买得过？

   　　 中原地产罗思源表示，毛坯房写字楼单位要做“风火电”建设，风是指抽风；火是指消防；电则是电路，一般需要投入1200~1500元/m2即可。以该写字楼单位67平方米计算，销售单价为1.6万元/m2，总价为107.2万元，装修成本为8万元~10万元，总投资成本为115万元左右。按每月90元/m2的租金计算，投资回报率为6.3%。满堂红简光广表示，该写字楼其他“黑房”单位也有二手写字楼盘源放售，售价在1.6万元~1.8万元/m2左右，由于该写字楼尾货单位是以一手写字楼形式发售，涉及的税费比二手写字楼要便宜，因此该写字楼“黑房”还是买得过。

　　　　若投资者以首付50%、按揭50%的方式投资该写字楼“黑房”单位，按基准利率上浮10%、贷款10年的商业贷款计算，每月月供6340元，月租收入则为6030元，月租与月供几乎相抵。

   　　　 至于该写字楼其他非“黑房”的单位，清货的一手价在3万元/m2以上，这个价格比二手价要高，目前该写字楼二手均价为2.3万元~2.5万元/m2。据销售人员表示，能够开窗的正常写字楼尾货单位在14楼，面积为200平方米左右，售价3万元/m2以上。以120元/m2的月租计算，正常写字楼单位的投资回报率为4.8%。由此可见，小成本投资写字楼“黑房”单位，的确是“平买贵租”的一个“好桥”。

   　　　 专家教路

  　　　  开价低两成 不愁无租客

　　　住宅单位有黑房、黑厕是间隔设计的一大败笔，销售与出租都比较困难。不过对于写字楼而言，由于写字楼单位一般都不可开窗，有窗与无窗的通风效果差别不大，区别只在于采光与景观差异而已。中原地产工商铺高级营业总监罗思源表示，写字楼“黑房”单位并非不能使用，只是不能开窗，租价大约比其他正常单位低20%左右。

   　　　 满堂红写字楼部营业经理简光广分析，由于楼层空间设计的缘故，部分写字楼会存在“黑房”单位，如天河区的中石化大厦、壬丰大厦、南方证券大厦等，越秀区的世贸、好世界、电子大厦及东山广场也有个别写字楼单位是“黑房”。

　　　简光广告诉记者，写字楼“黑房”单位出租并不难。若持有方是大业主，大业主可以把整层出租，租客不会发现其中一部分是“黑房”。对于小业主而言，有的会把黑房相连单位都买下来，打通使用，租客也不会发现某部分是“黑房”。若业主只持有“黑房”，可以把租价定得便宜一些，如位于珠江新城冼村附近的写字楼单位，正常单位租价在120元/m2/月，“黑房”单位业主如果定90元/m2/月，就可以比较容易出租。此外，“黑房”业主也可以适当延长免租期，比如免租期一般是半个月到一个月不等，“黑房”可再延长半个月优惠租客。