2010年是一个颇具争议的年份，一方面是调控措施不断出台，另一方面是通胀压力逐月增大，普罗大众既希望楼价能相对平稳一些，又担心人民币贬值而造成购房成本上涨。故在对调控政策的成效持半信半疑态度，另外贷款利率还处于相对低位的前提下，入市购房的行为并没有完全停滞下来。满堂红研究部高级经理周峰表示，以广州二手楼市为例，今年表现相对疲软的月份只有2月、5至7月，准客户在今年“4·15”第一轮调控下的观望情绪要浓于“10·15”第二轮调控的观望情绪，今年第四季度的二手成交量最多只会比第三季度减少一成，预计2010年全市十区的二手住宅登记宗数能达到9.6万宗，比2009年的11.1万宗缩减13.5%。总体来看，2010年的广州楼市并不算太悲观，短期调整也未到位。

　　　　板块分析：各大板块涨幅基本在20%以上

　　　　广州楼价“越调控越高”是2010年的主要特征， 2010年前11个月全市28个板块的二手住宅成交均价皆比2009年的均价有不同程度的上涨，基本上涨幅在20%以上。涨幅最小的是东风东路沿线板块，只有15.1%；涨幅最大的是工业大道板块，达到47.3%。而目前成交均价最高的是珠江新城板块，达到19717元/㎡，比2009年上涨27.9%；成交均价最低的是花都区新华板块，为4136元/㎡，比2009年上涨21.9%。

　　　　中原地产市场部主任黄燕飞表示，今年楼市虽遭遇政府频频调控打压，但受广州市多条地铁线路通车、亚运盛会、一手楼盘高价销售、新火车站投入使用等利好影响，大部分业主心态并未减弱，反价或惜售一方面阻碍了成交，另一方面亦推高了楼价。

　　　　目前价格升幅较大的楼盘主要集中在一些未来发展前景备受看好的区域和传统名校物业，在楼市走势和政策未明朗的情况下，此类物业的保值能力和升值能力更受到市场消费者的肯定。

　　　　深度解析：四大因素令调控边际效应减弱

　　　　合富置业首席市场分析师龙斌表示，今年以来，中央频繁出台“高压”政策调控楼市，调控频率之密、程度之深、涉及面之广和执行力度之强史无前例，从土地出让、房地产开发、保障房建设到产品销售、房贷、交易费税、限购、限外等，几乎涉及房地产所有环节，既有短期政策也有长期制度。

　　　　即便有轮番政策上台，广州市房地产市场上行趋势没有改变，同时市场对政策的消化能力在逐渐增强，调控的负面影响的时间越来越短。龙斌认为，这说明政策调控的边际效应已经呈减弱态势。究其原因，主要有四个方面：

　　　　一是广州二手楼市总体较健康，九成为刚性自用买家，有着真实的居住或改善环境需求。在经济发展、城市化进程、城市快速发展、亚运效应提升城市价值、人口红利等因素的推动下，这部分需求真实而庞大。

　　　　二是在流动性充裕、通胀加剧、现金价值缩水的特殊背景下，房子的资产属性凸显，理财保值、增值的功能被普遍认可。自用兼顾理财保值成为新的购房主力人群。

　　　　三是近年来人们的财富积聚加速，买家总体的支付能力越来越强。2010年中国有望一举超过日本成为全球第二大经济体。有权威分析报告显示，这几年中国家庭财富积累巨幅增长，年增长率超过20%，世界平均水平不足9%，而富裕家庭的财富增长速度更快。

　　　　四是广州二手楼市供需关系一直处于偏紧状态，尤其是中心区域的盘源供应明显不足。偏紧的供需关系令买家对后市的信心较充足，市场预期没有发生根本性转向。

　　　　行业展望：中介三足鼎立将打破

　　　　满堂红周峰表示，预计在2011年，广州中介行业不再是“三足鼎立”，而是多头并立。2010年广州中介行业虽有洗牌，但不算明显，品牌中介也趁着调整期积极找合适的铺面扩充地盘，个别中等规模的中介行也迅速“增磅”。2011年，广州中介行业的竞争会更趋激烈，争夺盘源、客源的方式层出不穷。由于最近两年买卖双方更关心交易的成本，对中介行的服务关注度有所下降，故品牌对于中介行开拓业务的支持度也会有所减弱，这就给了部分依靠外来资本在短期内快速起家的中介行一个“冒尖”的机会，也直接促使2011年除了三家传统的大型中介行外，还有新的中介行进入“第一集团”。

　　　　楼市展望：市场好坏还看政策

　　　　满堂红周峰表示，2011年广州楼市走势，受政策影响的程度会明显增大，其中限购令何时终止及房产税会否出台，将极大地影响楼市进程。如果限购政策在2011年3月之后放松，则2011年全年的成交量会跟2010年大致持平，最多只是比2010年的成交量萎缩一成左右。但如果限购政策在2011年年中（譬如7月之后）才放松，则2011年全年的成交量比2010年的成交量萎缩三成左右。若限购政策在2011年一直不放松，且伴随着房产税或继续提高首付比例等措施推出，则2011年全年成交量比2010年成交量萎缩五成左右。

　　　　合富置业龙斌认为，中国楼市依然是“政策市”。2011年房地产市场的走势以及楼价的涨跌取决于两股不同力量的角逐：一是支持楼市向上的力量，如经济、城建、社会财富、流动性、人口等；另外是制约楼市的力量，主要是调控政策。2011年房地产市场的趋势和走势将由这两种力量的比拼和博弈来决定。预计2011年经济与城市发展的力量与政策调控的力量的角逐，前者应占上风，趋势会取胜，后者会留给市场不少印记，他个人对2011年房地产市场走向的判断偏乐观。
　　　　满堂红研究部高级主任肖文晓表示，展望2011年，在保增长（GDP保8）、控通胀（CPI目标设定为4%）的目标下，中国的货币政策将从2010年的“适度宽松”转为“稳健”，而为了达到稳定房价的调控目标，政府在控制房地产开发贷款的同时，针对楼市的差别化信贷政策和税收政策也不会轻易放开，因此调控将成为2011年楼市的常态。

　　　　在调控的压力下，预计2011年的二手住宅交易套数将比2010年略有减少，大约在90000套、770万平方米左右。同时，由于成交量总体保持稳定，预计2011年二手楼价将会“稳中有升”，但是涨幅将会趋于平缓，幅度大约在10%左右。（李凤荷）