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防烂尾!保交楼,温州重磅新政!
来源: 温州住建 作者:楼视君 微博 手机版+二维码
温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2022/10/08 22:57 点击:4312
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  • 温州市商品房预售资金监管实施细则

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  • (征求意见稿)

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  • 为贯彻落实《温州市商品房预售资金监管办法》(以下简称《办法》),进一步明确和细化商品房预售资金监管工作,增强监管工作可操作性,结合工作实际,制定本实施细则。

    一、监管范围

    本市行政区域内批准预售的商品房(含安置性商品房、定向定价商品房、政策性商品房等)建设项目,按照《办法》和本《细则》的规定实施预售资金监管。

    二、工作职责

    (一)市住房和城乡建设局是本市商品房预售资金监督管理的主管部门,负责指导和监督全市商品房预售资金监督管理工作。

    (二)市房屋交易与产权管理中心受市住房和城乡建设局委托主要履行以下职责:

    1、负责全市商品房预售资金监管系统的建设和维护;

    2、负责全市预售资金监管银行库的管理;

    3、负责全市商品房预售资金监管的业务指导;

    4、作为市区商品房预售资金监管机构,负责市区预售资金监管具体工作的指导、监督检查和考核。

    各区住建部门负责本行政区域内商品房预售资金监督管理具体工作,主要履行以下职责:

    1、签订预售资金监管协议书;

    2、采集监管项目相关信息;

    3、监管预售资金入账情况,审核预售资金用款申请;

    4、开展日常穿透检查,对违法违规行为进行调查处理

    (三)各县(市)住建部门具体负责本行政区域内商品房预售资金监督管理工作。

    三、建立商品房预售资金监管系统

    (一)本市建立统一的商品房预售资金监管系统(以下简称监管系统),通过监管系统对商品房预售资金实施网络化管理。

    (二)监管系统必须与温州市商品房网上销售管理系统相关联,建立以项目楼盘表为基础的预售资金入账机制。

    (三)商业银行业务管理系统必须与监管系统对接,实现数据信息共享。

    四、监管银行库的管理

    (一)在本市具有独立承担民事责任能力,具备规范运营业务能力、资金监管能力、良好诚信记录并满足网络技术条件要求的商业银行,可通过招投标形式申请加入我市预售资金监管银行库,从事商品房预售资金监管业务。

    (二)与市住房和城乡建设局签订商品房预售资金监管合作协议的商业银行应在协议约定的范围内开展预售资金监管业务。

    (三)从事商品房预售资金监管业务的商业银行(以下简称监管银行)应建立预售资金监管的内控制度,可委托下属分支机构建立监管账户,办理资金监管业务。

    (四)市住房和城乡建设局负责对监管银行库实施动态管理,建立一年一审制和违规银行退出机制。

    五、建立监管账户

    (一)房地产开发企业应当选择商品房预售项目属地商业银行机构作为监管银行。市区范围内(含鹿城区、龙湾区、瓯海区、洞头区、海经区、经开区行政区)的商品房预售项目应当在市区商业银行机构中选择监管银行;县域范围内的商品房预售项目应当在县(市)商业银行机构中选择监管银行。一个预售项目只能开立一个监管账户,不得按预售批次分别与不同的监管银行签订预售资金监管协议。

    (二)房地产开发企业应登录监管系统,在监管银行库内选择一家符合条件的监管银行,录入企业及预售项目的基本信息,并向项目所在地的住建部门提交下列资料:

    1、《商品房预售资金监管账户建立申请表》;

    2、企业营业执照、资质证书和法定代表人身份证明;

    3、标准地名批准使用证或项目名称备案材料(含小区名称、幢);

    4、国有建设用地使用权出让合同和不动产权证书;

    5、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证;

    6、委托书和受托人身份证明;

    7、建设项目工程总承包合同;

    8、应当提供的其他材料。

    项目所在地的住建部门收到资料后1个工作日内向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管账户建立通知书》。

    (三)房地产开发企业持《商品房预售资金监管账户建立通知书》及监管银行要求的其他相关资料到监管银行开立监管账户。

    六、资金监管标准

    (一)重点监管资金额度是指不低于批准预售的商品房项目工程造价预算清册总额×130%,或不低于总建筑面积×单位工程造价×130%。

    (二)重点监管资金额度应以整体项目的工程造价预算清册总额×130%计算,项目中存在非销售房源(包括企业自持、政策性用房等)的工程造价预算额度应一并计入。

    (三)工程造价是指商品房预售项目自批准施工开始,到完成建筑安装和区内配套等工程建设、达到竣工综合验收条件时所需的项目总费用。应当实行商品住宅全装修的,还应当将装修费用计算在内。国有建设用地使用权出让合同对建筑品质有特殊要求的,按合同约定执行。工程造价根据房地产开发企业提供的、由造价咨询机构出具执业造价工程师编制的工程预算清册总额确定,但单位建安工程综合造价不得低于社会公允造价。

    市住房和城乡建设局定期印发《温州市区住宅项目造价(毛坯)指导建议》,各区住建部门可依据《指导建议》对开发企业申报的工程造价进行指导,并对施工许可、预售许可等行政行为涉及工程造价进行统一监管,各县(市)可根据属地实际情况参照执行。

    七、监管协议签订

    (一)房地产开发企业开立监管账户后,登录监管系统打印《温州市商品房预售资金监管协议》(以下简称监管协议),与监管银行(或受监管银行委托分支机构)、项目所在地的住建部门三方签订《监管协议》,并向项目所在地的住建部门提交下列资料:

    1、经房地产开发企业施工单位、和监理单位三方盖章的《工程形象进度表》和《资金使用计划表》;

    2、授权委托书和受托人身份证明;

    3、《工程款支付对象清册》;

    4、应当提供的其他材料。

    (二)如需增加、变更《工程款支付对象清册》中的支付对象的,在申请资金拨付前应提供双方施工合同及增加、变更后的支付对象清册表报项目所在地的住建部门备案。

    (三)监管银行应就《监管协议》中涉及监管项目的开发贷款情况进行核实。

    八、监管资金入账管理

    (一)房地产开发企业项目预售收入,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等应当全部存入预售资金监管账户。房地产开发企业使用银联POS机等收费工具或第三方收费平台收取预售款的,应当绑定监管账户。

    (二)房地产开发企业与按揭贷款银行签订按揭贷款合作协议时,应当明确约定按揭贷款必须直接划入项目预售资金监管账户。房地产开发企业应当将按揭贷款合作协议在签订监管协议时作为附件同步报备,变更或增加按揭合作银行的应及时报备。

    (三)房地产开发企业在售项目办理在建工程抵押的,贷款应全额划入预售资金监管账户管理。

    (四)房地产开发企业应当在销售现场公示预售资金监管协议、监管银行、监管账户、按揭贷款银行,以及监督举报电话。

    九、重点监管资金拨付

    (一)房地产开发企业可在下列节点向监管部门申请重点监管资金支取额度,额度比例分别为:

    1、施工进度达到地上主体工程±0.00以上至三分之一的,监管账户资金支取额度不得高于重点监管总额的10%;

    2、施工进度达到地上主体工程二分之一的,监管账户支取额度不得高于重点监管资金总额的30%;

    3、施工进度达到地上主体工程三分之二的,监管账户支取额度不得高于重点监管资金总额的45%;

    4、施工进度达到地上主体工程结构封顶时,监管账户支取额度比例不得高于重点监管总额的65%;

    5、项目单体竣工验收合格时,监管账户资金支取额度不得高于重点监管总额的80%;

    6、取得房地产开发项目竣工综合验收备案文件时,监管账户资金支取额度不得高于重点监管总额的90%;

    7、完成房屋所有权首次登记,达到购房人可单方办理不动产转移登记条件时,监管协议无其他约定的,可以全额拨付剩余监管资金。

    对于高层、超高层或者大体量建筑,可根据项目具体情况增加1-3个控制节点,但监管资金支取额度不得突破上述规定。

    (二)项目所在地的住建部门可以根据房地产开发企业动态考核、信用评价及资产负债情况,适当降低或提高其节点留存重点监管资金额度,但每个节点降低或提高的比例不得超过5%。

    (三)工程建设进度节点以工程监理单位出具的《建设工程楼幢进度清单》作为依据进行计算,原则上以项目形象进度(层数)除以设计总层数计算节点。

    (四)房地产开发企业申请重点监管资金支取额度,应提交以下材料:

    1、企业用款申请表;

    2、工程建设进度相关证明材料及影像资料:建成层数节点,提供工程监理单位出具的形象进度证明;主体结构封顶的,提供工程监理单位出具的形象进度证明;单体竣工验收合格的,提供五方主体出具的形象进度证明;竣工验收的,提交建设工程竣工验收备案表;完成不动产首次登记的,提交不动产首次登记证明;

    3、监管账户对账单;

    4、授权委托书及受托人身份证复印件;

    5、房地产开发企业拟向本项目施工单位、材料供应单位、设备租赁单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的,提供合同及对方指定的银行账户;

    6、应当提供的其他材料。

    (五)项目所在地的住建部门自受理之日起5个工作日内完成工程进度现场查验和用款申请审核,符合使用条件的,出具《商品房预售监管资金支取额度核准通知书》;对不符合使用条件的,出具《不予核准通知书》。

    项目所在地的住建部门应充分利用智慧住建等数字化手段提高办事效率,做好施工进度现场查验的文字和影像记录。

    (六)项目所在地的住建部门核准重点监管资金支取额度后,房地产开发企业可向监管银行申请使用额度内资金,并提交以下材料:

    1、《商品房预售监管资金支取额度核准通知书》

    2、企业用款申请表;

    3、房地产开发企业拟向本项目施工单位、材料供应单位、设备租赁单位或者供水、供电、供气、供热等专业经营单位支付款项的,提供发票、合同等支付凭证;

    4、应当提供的其他材料。

    (七)监管银行应当在项目所在地住建部门核准的支取额度内,严格按照《工程款支付对象清册》及相应的合同总额审核拨付资金。房地产开发企业提供拟付款证明的,监管银行应将相应额度的资金拨付至施工、材料设备供应或者有关单位指定的银行账户。

    监管银行应当建立各个支付对象的资金拨付明细台账,定期复核累计支付金额与合同标的金额的匹配性,如发现累计支付金额超过合同标的金额的,应当立即停止支付并追回超额资金。

    (八)监管银行受理房地产开发企业重点监管资金支取额度内的用款申请后,应在3个工作日内完成审核。经审核符合条件的,进行拨付;不符合条件的,拒绝拨付。

    (九)预售资金监管账户中因税务部门办理增值税留抵退税等业务后返还的税款,房地产开发企业可在返还额度内凭纳税通知单申请支取,该额度内的款项专项用于缴纳法定税款。

    十、非重点监管资金拨付

    房地产开发企业可以向监管银行申请提取非重点监管资金,该部分资金应优先用于偿还预售项目开发贷款本息、支付项目前期费用和营销费用等。

    (一)房地产开发企业申请提取非重点监管资金的,应提交以下资料:

    1、企业用款申请表;

    2、授权委托书及受托人身份证复印件;

    3、偿还本项目开发贷本息的证明;

    4、应当提供的其他材料。

    (二)监管银行自受理之日起3个工作日内完成审核。经审核符合规定的,进行拨付,同时向监管部门报备。

    十一、账户变更

    (一)房地产开发企业名称发生变更或监管银行名称发生变更的,应向项目所在地住建部门提交下列材料:

    1、《商品房预售资金监管账户变更申请表》;

    2、房地产开发企业名称变更证明文件或监管银行名称变更证明文件;

    3、房地产开发企业营业执照或监管银行营业执照;

    4、授权委托书及受托人身份证复印件;

    5、应当提供的其他材料。

    (二)因监管项目变更工程造价预算清册总额造成协议监管额度调整的,应向项目所在地住建部门提交下列材料:

    1、《商品房预售资金监管账户变更申请表》;

    2、变更后的工程造价预算清册;

    3、授权委托书及受托人身份证复印件;

    4、应当提供的其他材料。

    (三)因监管银行自身原因不宜再担任预售项目的监管银行的,应向项目所在地住建部门提交下列材料:

    1、《商品房预售资金监管账户变更申请表》;

    2、原监管银行出具的情况说明;

    3、授权委托书及受托人身份证复印件;

    4、应当提供的其他材料。

    (四)项目所在地住建部门自受理之日起3个工作日内完成审核,符合变更条件的,向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管账户变更通知书》,并解除原《监管协议》,重新签订三方《监管协议》。房地产开发企业如需开立新的监管账户,应将原监管账户中的预售资金全部转入变更后的监管账户,并注销原监管账户。

    (五)房地产开发企业在申请变更预售资金监管银行或监管账户期间,暂停该项目的网上预售。

    十二、解除监管

    (一)预售项目完成房屋所有权首次登记,达到购房人可办理不动产转移登记条件时,即可申请解除预售资金监管,监管协议另有约定的除外。

    (二)房地产开发企业申请解除监管业务的,应向项目所在地住建部门提交下列资料:

    1、《商品房预售资金监管解除申请表》;

    2、房屋所有权首次登记证明;

    3、授权委托书及受托人身份证复印件;

    4、物业保修金和专项维修资金缴纳证明;

    5、工程款依约支付完毕的证明;

    6、应当提供的其他材料。

    项目所在地住建部门自受理之日起3个工作日内完成审核,经审核符合规定的,向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管解除通知书》,房地产开发企业凭《商品房预售资金监管解除通知书》到监管银行办理监管账户注销手续。

    十三、不明资金处理

    购房人未按规定方式缴存购房款,或者预售资金划拨过程中因拨付失败返回资金监管账户形成的不明入账,房地产开发企业应当配合监管银行在3个工作日内予以划分确认,完成划分后房地产开发企业方可使用该部分资金。

    十四、银行账务冲正

    (一)房地产开发企业、监管银行或购房人将资金错误划入监管账户,造成应纳入监管的资金与实际缴入监管账户的资金不符时,房地产开发企业应办理银行账务冲正业务,向监管部门提交下列资料:

    1、《商品房预售资金监管冲正申请表》;

    2、预售资金错误划入监管账户的证明材料;

    3、企业营业执照;

    4、授权委托书和受托人身份证明;

    5、应当提供的其他材料。

    (二)监管部门自受理后1个工作日内完成审核,符合条件的,向房地产开发企业出具《商品房预售资金监管冲正通知书》,房地产开发企业于2个工作日内持《商品房预售资金监管冲正通知书》到监管银行办理相关手续。

    十五、预售资金返还

    房地产开发企业以重点监管资金支付工程建设、材料供应或设备租赁等款项后发生退款的,支付对象应当将相应款项原路返还至监管账户,如支付对象返还其他账户的,房地产开发企业应当将返还款项即时转入监管账户。

    十六、预售资金退款

    (一)房地产开发企业在销售中发生退款的,由房地产开发企业和购房人一并提出申请并提供以下材料:

    1、《商品房预售资金监管账户退款申请表》;

    2、发生退款的证明材料;

    3、预售资金存入资金账户的证明

    4、授权委托书和受托人身份证明;

    5、应当提供的其他材料。

    (二)项目所在地住建部门自受理后3个工作日内完成审核,同意退款的,向房地产开发企业出具《商品房预售资金退款通知书》。

    (三)房地产开发企业应持《商品房预售资金退款通知书》到监管银行办理退款手续,监管银行将监管资金退回购房人指定的交易资金结算个人账户和贷款银行账户。

    十七、房地产风险处置

    当预售项目已逾期交付,或已停工且现有监管账户余额无法覆盖后续工程建设款时,经项目属地人民政府评估确认存在重大风险隐患的,应及时启动房地产风险处置预案,启用房地产风险防控专用账户,将原监管账户余额、在途资金、销售收入和保交楼工程建设支付资金等一并纳入专用账户下的项目子账户,实施封闭管理,保障资金安全,优先用于本项目工程建设。

    十八、监督管理

    (一)房地产开发企业提供虚假材料申请开立监管账户,或者未将购房人购房款存入监管账户,或者骗取监管资金、未按规定使用监管资金的,监管部门可关闭该企业网上签约系统,暂停网签及监管资金拨付,并责令其限期改正。同时,将其行为记入企业的诚信档案和人民银行的企业征信系统。

    (二)房地产开发企业与监管项目的施工单位、监理单位或监管银行相互串通,设立虚假监管账户逃避监管或者存在违规使用预售资金、签订阴阳合同、虚假入账、转移支付、提供虚假进度报告等行为的,监管部门应当责令限期改正,造成严重后果的,监管项目的施工单位、监理单位或监管银行承担连带责任,并依法追究相关责任人的责任。

    (三)监管银行未按照规定或者监管协议约定及时入账、拨付,或擅自挪用商品房预售资金的,取消该监管银行的在库资格,并抄送银保监局依法依规惩处。

    监管部门应当责令上述监管银行限期整改,以保证在管项目的资金监管工作有序进行,如整改不到位,监管部门可责令变更上述项目的监管银行。

    (四)参与商品房预售资金监管的相关部门、机构和工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、泄露企业秘密的,由有关部门依法依纪追究责任。

    (五)各地住建部门应建立全市联合行动机制,对房地产开发企业、施工单位、监理单位、监管银行存在违法违规行为并造成严重后果的,由各县、区(市)住建部门上报市住建局组织论证,联合相关部门采取通报批评、发布违规行为公告、行政处罚、失信记录、行业禁入、暂停销售等方法进行惩治。

    十九、本细则自 日起实施,适用于本细则实施后首次申请预售许可的房地产项目。本细则未尽事宜,按《温州市商品房预售资金监管办法》规定执行。

     

    信息图片来源:温州住建


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