进入7月,各地楼市好像愈发地不太平,经常听到这个楼盘“延迟交付”,那个楼盘“烂尾”,温州也是如此。根据上图所示,温州原本预计6月交付的项目有7个,但你猜,按时交付的有几个?近两年因为疫情,开发商延期交付的理直气壮,但疫情当真是最大的原因么?长期以来,由于房地产行业的野蛮发展,行业的乱象越来越多,很多购房者都深受其害,其中最典型的乱象就是“烂尾楼”,近期“全国十大烂尾楼”“某地面积最大烂尾楼”等等类似新闻真是太多了!烂尾楼是购房者心中难以抚平的痛,交了首付,每月还贷,可等了几年,却是收到一个“延期交付”的通知,甚至交房遥遥无期,不仅如此,还得继续给银行还贷,否则就是违约,银行就要“强制收房”,甚至上失信人名单,这谁能接受?凭什么购房者交了钱却要承担烂尾的风险?凭什么房子不能一手交钱,一手交货?近日,全国多地烂尾楼业主联合发布强制停贷告知书,轰动楼市,一时之间,“商品房预售该不该取消”成为议论的焦点,一度冲上微博热搜。可以说,这次烂尾楼集体停贷事件背后,是预售制度遗留问题的集中爆发,尤其在如今楼市下行周期下,购房者对期房能否如期交房的担忧,前所未有。
是该取消商品房预售制了,用你的钱,建你的房子,还烂尾了,这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房,没钱没实力的别建了,不能把包袱甩给老百姓和社会。98年房改时,全国缺房子,开发商缺钱,预售制是权宜之计,现在全国套户比超过1,从大开发进入存量时代,对购房民众不公平的预售制已经过时了,该取消了改为现房销售。不过,也有不同观点,预售制度本身是一种工具,是全世界通行并且合理的,如果取消预售制,房企资金压力更大,房价会进一步上涨,更加不利于购房者。
经济学者马光远表示:应该看到,引发强制停贷的根源有两个:一是开发商由于资金链断裂导致无力继续开发,项目停工,引发烂尾风险;二是房地产市场长期以来不合理的预售制度。而发布停贷宣言的业主们,给出的停贷理由也主要集中在三个方面:三:为何银行不履行资金监管义务,纵容开发商违法违规抽调、挪用预售监管资金。1995年1月1日,我国《城市商品房预售管理办法》正式落地,明确规定:市、县级政府房地产管理部门负责行政区域内的商品房预售管理、制定对商品房预售款监管的有关制度。
然而,直到现在,预售资金监管制度都还没有全国统一的标准,而是“一城一策”,细则由地方政府自行拟定,执行情况也不尽相同。
但不管细则如何,如果监管不到位,开发商很容易就可以把监管账号里的钱卷走。因为银行说,他们没有能力监管开发商支付给谁,工资、第三方施工单位,或者海外贷款等等,只要房管局批条子了,开发商就可以随意支配账户,而房管局说,他们只是批个条子,看一下工程进度,他们当然也不会对银行资金去向负责。在银行和房管局都只“负责自己的职责”时,开发商利用“漏洞”把钱从监管账户弄出来。但是如果监管到位,那么只要监管账号的钱在,无论开发商欠债多少,房子都能建起来,但现在开发商钻监管的漏洞,随便把钱卷走,再买地、预售或是融资作其它投资,而这些“钱”都不是开发商自己的,却是购房者的,一旦项目出现问题,开发商摆烂,项目烂尾,购房者钱没了,房子也没了,预售预的岂不是购房者的钱?内地的商品房预售制度来源于香港的“楼花”制度,可香港却极少有烂尾楼,原因是香港为确保业主权益得到保护,业主购买期房只需交30%定金,房企可以首批拿走5%,剩余资金存入律师在银行设立的信托账户,在楼盘的前期建设过程中,开发商只能用自有资金去支付供应商货款。并且,在楼盘未交付之前,银行不得跟业主签署按揭合同,对业主来说,只需交30%定金就能安心等着收房,如果楼盘烂尾,业主还能要求从银行信托账户退还定金,再买新房,楼市购买力不会消失。也就是说,在业主没有收房之前,风险在银行身上,业主不会背负贷款压力。为什么要把风险给银行?因为相比业主,银行和房企的关系才公平对等。房企需要银行提供贷款,而银行也需要房企这类大客户,为银行持续带来贷款业务。二者相互依赖,相互成就,也能做到相互监督,房企不敢赖银行的账,银行为确保贷款良性,也会积极监督房企的施工进度,按进度拨款。因此,对香港房企而言,若是楼盘烂尾,那可就全砸在自己手里了,会亏得血本无归,所以香港烂尾很少。所以,预售本身不是问题,问题在于必须要严格监管。欧美也有预售,购房者根据房屋建造进展预付不同额度款项,购房者、开发商和银行等金融机构,共同承担相应的风险,而不是像国内现行的预售制度,风险几乎全部由购房者承担!此次多地烂尾楼业主集体“停贷”风波也引起了广泛关注,7月14日,西安多部门印发了防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知,提及要夯实银行责任。商业银行违反预售资金监管协议,未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任。7月17日,中国银行保险监督管理委员会也做出了回应,表示会加强与住建部、人民银行等部门的协同配合,坚持“房住不炒”,坚持“稳地价、稳房价、稳预期”,支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。
各地政府已经对烂尾楼停贷事件高度重视,预计各地或将出台更多针对延期交房、烂尾等问题的处理办法,但是否会引发对预售制度的改革,还需要进一步观察。其实,近年来,全国已有多个城市试点商品房的现房销售制度。杭州在去年7月公布第二批集中供地时,明确试行‘'竞品质”试点政策,同时这些试点地块未来将实施现房销售制度。至于会不会在全国范围推行取消预售制度,小编认为,短期来看,并不现实。从目前来说,问题和风险产生的根本原因并不在于预售制度,而是在于对于风险的识别和防范措施不到位,当务之急应建立风险防控机制,加强预售资金监管,减少因开发商资金挪用而产生的烂尾风险。虽然形势依旧严峻,前路可能也迷雾重重,但预售制度必会有所调整,我们试目以待!