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烂尾楼业主集体“停贷”,商品房预售制该不该取消?
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温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2022/07/21 15:15 点击:1516
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  • 不可否认,今年楼市很难!

    进入7月,各地楼市好像愈发地不太平,经常听到这个楼盘“延迟交付”,那个楼盘“烂尾”,温州也是如此。


    根据上图所示,温州原本预计6月交付的项目有7个,但你猜,按时交付的有几个?

    心照不宣!

    近两年因为疫情,开发商延期交付的理直气壮,但疫情当真是最大的原因么?

    当然,不是!

    长期以来,由于房地产行业的野蛮发展,行业的乱象越来越多,很多购房者都深受其害,其中最典型的乱象就是“烂尾楼”,近期“全国十大烂尾楼”“某地面积最大烂尾楼”等等类似新闻真是太多了!

    烂尾楼是购房者心中难以抚平的痛,交了首付,每月还贷,可等了几年,却是收到一个“延期交付”的通知,甚至交房遥遥无期,不仅如此,还得继续给银行还贷,否则就是违约,银行就要“强制收房”,甚至上失信人名单,这谁能接受?

    凭什么购房者交了钱却要承担烂尾的风险?凭什么房子不能一手交钱,一手交货?

    商品房的预售制度是否应该改一改了?

    近日,全国多地烂尾楼业主联合发布强制停贷告知书轰动楼市,一时之间,“商品房预售该不该取消”成为议论的焦点,一度冲上微博热搜。

    可以说,这次烂尾楼集体停贷事件背后,是预售制度遗留问题的集中爆发,尤其在如今楼市下行周期下,购房者对期房能否如期交房的担忧,前所未有。

    经济学家任泽平7月14日在微博发表言论:

    是该取消商品房预售制了,用你的钱,建你的房子,还烂尾了,这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房,没钱没实力的别建了,不能把包袱甩给老百姓和社会。

    98年房改时,全国缺房子,开发商缺钱,预售制是权宜之计,现在全国套户比超过1,从大开发进入存量时代,对购房民众不公平的预售制已经过时了,该取消了改为现房销售。

    以后一手交钱,一手交房,天经地义

    不过,也有不同观点,预售制度本身是一种工具,是全世界通行并且合理的,如果取消预售制,房企资金压力更大,房价会进一步上涨,更加不利于购房者。

    那么,预售制度到底该不该取消?
    图源网络

    经济学者马光远表示:应该看到,引发强制停贷的根源有两个:一是开发商由于资金链断裂导致无力继续开发,项目停工,引发烂尾风险;二是房地产市场长期以来不合理的预售制度。

    而发布停贷宣言的业主们,给出的停贷理由也主要集中在三个方面:

    一:银行为何在楼盘未封顶前违规发放按揭贷款
    二:为何按揭贷款违规划入非监管账户
    三:何银行不履行资金监管义务,纵容开发商违法违规抽调、挪用预售监管资金。

    显然,业主清楚预售制度存在的不合理之处:

    1、为什么烂尾的风险由购房者承担?

    2、为什么监管账户没能起到应有作用?

    监管制度,到底是监管什么?

    图源网络

    1995年1月1日,我国《城市商品房预售管理办法》正式落地,明确规定:市、县级政府房地产管理部门负责行政区域内的商品房预售管理、制定对商品房预售款监管的有关制度。

    然而,直到现在,预售资金监管制度都还没有全国统一的标准,而是“一城一策”,细则由地方政府自行拟定,执行情况也不尽相同。

    但不管细则如何,如果监管不到位,开发商很容易就可以把监管账号里的钱卷走。

    因为银行说,他们没有能力监管开发商支付给谁,工资、第三方施工单位,或者海外贷款等等,只要房管局批条子了,开发商就可以随意支配账户,而房管局说,他们只是批个条子,看一下工程进度,他们当然也不会对银行资金去向负责。

    在银行和房管局都只“负责自己的职责”时,开发商利用“漏洞”把钱从监管账户弄出来

    这个监管制度,似乎形同虚设?

    但是如果监管到位,那么只要监管账号的钱在,无论开发商欠债多少,房子都能建起来,但现在开发商钻监管的漏洞,随便把钱卷走,再买地、预售或是融资作其它投资,而这些“钱”都不是开发商自己的,却是购房者的,一旦项目出现问题,开发商摆烂,项目烂尾,购房者钱没了,房子也没了,预售预的岂不是购房者的钱?
    图源网络

    内地的商品房预售制度来源于香港的“楼花”制度,可香港却极少有烂尾楼,原因是香港为确保业主权益得到保护,业主购买期房只需交30%定金,房企可以首批拿走5%,剩余资金存入律师在银行设立的信托账户,在楼盘的前期建设过程中,开发商只能用自有资金去支付供应商货款。

    并且,在楼盘未交付之前银行不得跟业主签署按揭合同,对业主来说,只需交30%定金就能安心等着收房,如果楼盘烂尾,业主还能要求从银行信托账户退还定金,再买新房,楼市购买力不会消失。

    也就是说,在业主没有收房之前,风险在银行身上,业主不会背负贷款压力。

    为什么要把风险给银行?因为相比业主,银行和房企的关系才公平对等。房企需要银行提供贷款,而银行也需要房企这类大客户,为银行持续带来贷款业务。二者相互依赖,相互成就,也能做到相互监督,房企不敢赖银行的账,银行为确保贷款良性,也会积极监督房企的施工进度,按进度拨款。

    因此,对香港房企而言,若是楼盘烂尾,那可就全砸在自己手里了,会亏得血本无归,所以香港烂尾很少。
    图源网络

    所以,预售本身不是问题,问题在于必须要严格监管。欧美也有预售,购房者根据房屋建造进展预付不同额度款项,购房者、开发商和银行等金融机构,共同承担相应的风险而不是像国内现行的预售制度,风险几乎全部由购房者承担

    此次多地烂尾楼业主集体“停贷”风波也引起了广泛关注,7月14日,西安多部门印发了防范商品房延期交房增量问题工作措施的通知,提及要夯实银行责任。商业银行违反预售资金监管协议,未经辖区住建部门核实同意,擅自拨付监管资金的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任。

    7月17日,中国银行保险监督管理委员会也做出了回应,表示会加强与住建部、人民银行等部门的协同配合,坚持“房住不炒”,坚持“稳地价、稳房价、稳预期”,支持地方更加有力地推进“保交楼、保民生、保稳定”工作。

    各地政府已经对烂尾楼停贷事件高度重视,预计各地或将出台更多针对延期交房、烂尾等问题的处理办法,但是否会引发对预售制度的改革,还需要进一步观察。
    图源网络

    其实,近年来,全国已有多个城市试点商品房的现房销售制度。

    广东曾在深圳龙华金茂府试点现房销售项目;

    杭州在去年7月公布第二批集中供地时,明确试行‘'竞品质”试点政策,同时这些试点地块未来将实施现房销售制度。

    至于会不会在全国范围推行取消预售制度,小编认为,短期来看,并不现实。

    从目前来说,问题和风险产生的根本原因并不在于预售制度,而是在于对于风险的识别和防范措施不到位当务之急应建立风险防控机制,加强预售资金监管,减少因开发商资金挪用而产生的烂尾风险。

    虽然形势依旧严峻,前路可能也迷雾重重,但预售制度必会有所调整,我们试目以待!
    图源网络

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