A：REITs是房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

REITs本质上是将成熟不动产物业（包括基础设施、商业地产、工业园区、物流园区等），通过专业金融机构的设计与运作，在不影响经营的前提下实现投资资金的分散化和投资活动可持续推进。其更大的意义在于，可以把各项回报并不均衡的基础设施资产、房地产存量资产，都纳入专业的资源配置体系，统一评估、定价、打包、发行、交易，实现有效的资金融通。同时，也可拓展个人投资渠道，提升市场活力，从而促进地方经济与国民经济整体的发展。

A：对房地产市场的影响是正面的。从过往中国房地产市场发展看，凡是基建设施发展比较好的城市，房地产市场发展会更加蓬勃。比如，一个区域若有高铁规划，附近土地价值就会有比较明显的提升；基础设施配建比较好的城市，周边各类地产项目价值也会更有竞争力，即地产需要基建来助力其提升价值。随着基建更加完善，更多土地可以释放给房地产开发，有助于提高资产品质和土地效率，对房地产行业的健康有序发展也能起到提振作用。

A：对国内商业地产投资机构或者商业地产开发商而言，REITs细则的出台是商业地产资产证券化的关键一步。有了它，商业地产可以被拆分成最小的份额发行给普通投资者认购，运营方在无需出让控制权的情况下获得部分资金回笼，并让不动产拥有了媲美股票的流动性。同时，商铺、写字楼投资是具有很强专业性的工作，REITs给了普通投资者以小额资金入股由专业团队运营的核心城市成熟商业地产的机会，享受稳定的租金收益并收获城市增长红利。