昨日，鹿城区又挂牌一宗商住地块，即温州市牛山片区G-03南地块，地块起始楼面价7351元/㎡，起始总价58670万元，预计将于4月27日正式出让。

本宗地块是第二次挂牌了。去年8月1日地块首次出让最终以终止出让收场，让人大跌眼镜。因为之前地块邻近的凯迪融创新鹿园地块和保利大国璟地块都是以封顶价+竞配的形式出让。去年5月8日，牛山片区G-07地块被“凯迪控股”以封顶价16.19亿元+6200㎡政策性用房竞得，成交楼面价11434元/㎡；去年6月12日，温州核心片区葡萄棚单元B-13a地块被保利以封顶价24.23亿元+2600㎡政策性用房竞得，成交楼面价12676元/㎡。

本宗地块首次挂牌终止出让最大的原因是出让的时间比较微妙，去年下半年开始后，温州土拍市场突然转冷，确实是非战之罪。本次二次挂牌，地块规划基本没变，但是地块总价上涨了1120万元。

地块出让用地面积24058.32平方米（36.087亩），土地用途为零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地、娱乐用地、城镇住宅用地。

地块容积率为1.5-3.32，地上总建筑面积≤79807平方米，其中零售商业、餐饮、旅馆、娱乐建筑面积≥33242平方米，住宅建筑面积≤46565平方米，建筑密度≤35%，绿地率≥30%，建筑高度≤100米（且住宅≥24米）。

该地块地下空间用于商业、办公、娱乐、仓储等经营性用途的，地下首层部分出让金为980元/平方米，地下二层非兼容机动车位楼面地价按地下一层的50%执行，地下三层以下（含三层）免收出让金（不含市政基础设施配套费）。

该地块住宅建筑外立面工程（不含门窗）造价不低于120元/平方米。商业建筑外立面采用玻璃幕墙造价不低于900元/平方米，采用非玻璃幕墙造价不低于600元/平方米。室外景观工程（不含架空层）造价不低于800元/平方米。

该地块商业建筑面积中，需设置服务型公寓建筑面积23242平方米，建成并经验收合格后，该部分建筑面积（不含公配设施）和地下空间（按文件配比要求设置）由市工业与能源集团回购。回购的服务型公寓不得分割销售（转让），今后如需整体转让，需报市政府同意。

本次挂牌地块设定上限价格为87770万元。当竞买人报价达到上限价格时，转为在此价格基础上竞报政策性住房（人才住房）面积的程序，最高竞报面积为46400平方米。

地块位于鹿城区南郊街道，地块东面是牛山北路，南面和西面是牛山，北面是S1德政站。本宗地块是温州牛山国际城市综合体的重要组成部分，与S1德政站近在咫尺。

交通方面，地块附近有市政道路牛山北路、牛山中路和炬高路，北面近在咫尺处就是S1德政站，牛山客运中心也在不远处，出行较为便利；

商业方面，牛山国际综合体就在地块南面不远处，另外地块自带商业娱乐配套；

教育医疗方面，周边有南汇小学，不远处的保利大国璟和清泰锦园北面有规划中的中小学以及幼儿园用地，医院则有温州中医院。

人居方面，地块边有两宗超大体量的商品房住宅保利大国璟和凯迪融创新鹿园在建，未来的居住氛围值得期待，另外还邻近城市森林公园。

一、本宗地块交通便利，且城市森林公园就在周边，人居环境良好。地块周边有多宗住宅项目在建，再加之附近的农村基本完成旧村改造，周边的城市建设发展进度令人满意。当然，地块紧邻S1德政站，噪音的影响也不可忽视。

二、近期城南牛山片区、葡萄棚片区利好不断，老铁路规划拆除和六虹桥路钢材市场搬迁都已提上日程，再加上保利、融创等品牌开发商的入驻，区域价值日渐凸显，本次应该可以成功出让。

三、本宗地块板块内的可售房源数量十分多，毗邻的保利大国璟和凯迪融创新鹿园体量极大，未来项目上市注定要面临激烈的市场竞争。