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新田园住宅区物业新进展 代表建议通过司法途径消除双方矛盾
来源: 温州都市报 微博 手机版+二维码
温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2020/01/14 13:52 点击:709
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      前期报道:一个小区冒出两个“管家” 一个管地上一个管地下?

      温州网讯 日前报道的“新田园住宅区五组团更换物业公司衍生‘管理难题’”一事,引发社会关注。昨天,《代表在线》栏目邀请市人大代表詹海霞、市人大法工委规备办副主任叶英波、市住建局物业管理处副处长荣万能、温州建设集团物业管理有限公司副经理唐维克等,共同探讨如何破解住宅小区管理难题。

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  •   通过司法途径

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  •   可以消除双方因认识不同造成的矛盾

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  •   针对此前新田园住宅区五组团住户反映“一个小区冒出两个‘管家’,一个管地上,一个管地下”的问题,受邀嘉宾给出了不同的看法。

      “新田园住宅区五组团车库管理问题,实际上是车库产权的权属之争。”唐维克说,建设物业在退出小区物业管理后,仍保留对小区地下车库的经营管理,其原因是受权属方温州市城乡建设投资有限公司委托。“其实逻辑是非常清晰的,不存在两个物业公司在一个小区管理的问题。我们现在只负责经营车位收益,另外城乡公司也在此前协调会上表明,愿意在停车位的管理费上进行协商。”

      詹海霞说,新田园住宅区五组团的事情,概括地说就是地下车库归属和物业管理两个问题,但两者应分开讨论。根据《温州市物业管理条例》规定,一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务。如果业主大会已解除原物业服务合同,并聘请了新的物业公司,那么原有物业管理应一并移交。至于产权归属则是业主和开发商之间的关系,如果两者就产权已做出约定的话,就以此前约定内容为准。小区在选择物业公司上,要从全体业主出发,当然需要明确的是,全体业主在选择物业公司时,不能侵占产权人利益。

      荣万能说,物业管理是指由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护等管理服务。需要明确的是,公共部位和设施设备是开展物业管理的前提。解决双方纠纷,有两种思路可以提供选择:一是理清产权,采用司法诉讼加以解决。这样一来就不需要多方协商,而且通过司法判决,可以消除双方因认识不同而造成的矛盾。二是搁置争议,不管产权只管车库管理权。可以约定受托方只负责地下车库的经营管理,不参与地下车库其他范围的活动,同时要向新物业缴纳服务费。

      物业管理需要政府依法监管

      也应该遵循业主自治

      《温州市物业管理条例》颁布实施,切实提高了业主依法行驶权利履行义务的意识,同时也在不断规范物业管理公司优化自身的服务。

      对此,荣万能深有体会。他说,现阶段很多业主都愿意主动参与小区的管理,“小区是我家,管理人人参与”的意识也在日益凸显。

      詹海霞说,《温州市物业管理条例》在实施过程中,发挥了两个方面的积极作用:一是业主的民主意识在不断增强;二是物业公司在履行职责的同时,也会依据该条例来督促业主缴纳物业管理费。

      “总的来说,可以归结为‘人’和‘钱’的问题。”叶英波说,“人”的问题主要体现在小区业主委员会的选举和换届交接上,而“钱”的问题则稍显复杂些。首先体现在公共账户管理较为混乱,存在监管不力的情况;其次是在小区专项维修资金的续筹上,通常情况该部分资金是在购房时一次性缴纳,缺少后续资金补充;最后也是最直接的一点就是物业管理费的缴纳。据不完全统计,一个小区收缴上来的物业管理费仅占80%。“物业管理费的不缴,容易导致‘破窗’效应,没有缴费的业主会侵害到已经缴费业主和物业公司的权益,进而发生恶性循环。”

      唐维克说,社区等相关部门应依据《温州市物业管理条例》等有关要求,积极引导、规范小区业委会的选举流程,并对相关工作做好监督和纠正工作。

      叶英波说,物业管理需要政府依法监管,也应该遵循业主自治。现阶段业主自治意识在不断提升,但是在行使权力的方式和能力还存在欠缺和不足,这就需要我们在这方面加强和推动。

      建设物业经营车库

      主要保国有资产及收益不流失

      温州市城乡建设投资有限公司有关负责人说,根据《物权法》规定和五组团商品房买卖合同约定,五组团地下车库产权属商品车位,所有权人为城乡公司没有争议。作为车库所有人,他们依法享有经营权、收益权和处分权;之所以委托国有单位建设物业作为该车库经营单位,主要是为了确保国有资产及收益不流失。因为目前业委会和恒达物业不能承诺确保他们对车库的所有权、收益权和处分权;所谓“一个小区两个物业”说法是混淆了所有权、经营权和管理权概念,使大众误认为有两个物业。建设物业只是受托进行地下车位经营,而不是进行物业管理。他们也愿意向恒达物业缴纳物业管理费;目前根据业委会诉求,他们正与街道、社区、业委会、恒达物业进行协商。


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