一、
经过又一年“搬砖”，终于到了掰着指头盼假期的日子。年关将至，2019温州各项红火的年度“成绩单”，也伴着喜庆的新春悉数出炉。回看去年温州土地市场，上半年各家腰包鼓鼓，不仅拍出43.73亿的年度“地王”老港区二期，还有20余家房企“疯抢”12分钟便封顶的会昌河单元双胞胎地块。
下半年各家房企则像“身体被掏空”，出手更加谨慎，上半年的大场面鲜有出现，媒体纷纷给温州土地市场贴上“遇冷”的标签。土地市场不论竞争激烈或是缓和，购房者的需求攻势从未停止。相比土拍趋于理性，商品房市场可谓是持续热火朝天，疯狂“收割”。先来看看18年与19年温州主城三区（鹿城、瓯海、龙湾）商品住宅成交数据对比。
可以明显感受到，19年各项数据几乎“碾压”18年，商品住宅成交总价增长约61%。并且均价上涨近2000元/㎡的情况下，成交量依然创下历年新高。瓯海区的一手住宅价格也有类似“经历”。2017-2019年，商品住宅均价从20103元/㎡增长到22854元/㎡，会昌湖、南湖等板块迅速崛起，都是瓯海区“涨价”的筹码。由于项目增多客流分散，从零散的区域来看难以有成交数据“暴涨”的实感。然而就温州市场整体而言，年度数据一次次刷新着圈姐对温州人“恐怖”购买力的认知。
二、
各位“准业主”愿意买单，光靠自身强劲的购买力还达不到要求，买房货比N家，更要房源心仪、价格美丽，给自己一个“剁手”的理由。圈姐为此专门总结了买房“捡漏”两手小妙招。
每年属于“买方市场”的狂欢，必定是临近年底之时。为“冲业绩”楼盘各出奇招，送装修、送车位、送礼品，变着法加大优惠力度吸引客户。房开在年度榜单上争口气再添一笔数据，消费者也能舒舒服服收下难得的福利待遇。鹿城区作为温州房价的“天花板”，长期“傲视”其它区域，价格一路水涨船高吸引许多投资客的目光，主城区这块香饽饽任谁都想蹭一口。关注市场走向的圈姐也研究了一番各区历年的价格数据，发现鹿城区并非是买房的唯一选项。首先，相比鹿城的高均价、大面积，其它区县入市门槛更低，并且新兴板块发展潜力相对更大，换句话说就是存在较高溢价空间。其次，有万象城、置信大厦等配套或地标带动板块提升的先例，目前已列入市政规划，但未完全成型的区域价格更低、期望值更高。
最后，通过鹿城区与瓯海区17-19年商品住宅均价对比发现：鹿城区三年间从26130元/㎡上涨到27359元/㎡，增幅约为4.7%；瓯海区从20103元/㎡上涨到22854元/㎡，增幅约为13.6%。鹿城区价格基数大，提高价差难度也相对更高。瓯海区则是以低价优势和区域发展来吸引购房者入驻，从数据来看可上升空间和增长幅度都比较可观。
三、
同时，即将到来的杭州亚运会，龙舟分会场择址瓯海，经过国际赛事的“洗礼”，城市配套与界面迎来升级，瓯海区城市地位有望上升。
瓯海龙舟基地效果示意图
而在瓯海区发展的浪潮中，不仅是购房者，融创也抓住了“捡漏”的机会。目前，瓯海中心区发展基本成型，在售新盘价格较高，从成长的角度考虑很难说再现13年1.7到当下2.4-2.5的高涨幅，能够明显感受到市场脚步有所放缓，而瓯玥名邸处于两板块中间地带，留白较大，相对来说依旧具备较高的发展空间。
瓯玥名邸区位示意图
虽然原先由于该项目所处板块周围的城市软环境还有一些待提升空间，部分购房群体会存在一定的顾虑。但随着城市规划利好接二连三的兑现，板块的未来价值日益凸显。譬如广化南路通车，使得江滨与新桥之间来往仅需十几分钟，海棠路的开发也已经提上日程，预计今年可以进场施工。
而随着各个交通路网的连通，温州各区之间的板块“隔阂”逐渐被打破，来往也就更加便捷，“大温州”概念改变着地缘客的想法，不少鹿城客户转战瓯海市场。正如圈姐上文所说，作为“香饽饽”的鹿城区香则香已，但是鹿城中心区早已突破3W+大关的房价也是我等凡人不能承受的“心头痛”。再回望一波瓯海中心区普遍2.7W上下的二手房价，以2W+出头位处鹿城与瓯海“交界处”的瓯玥名邸难道不香吗？以较低的价格享鹿城区的醇熟配套，这么一想，内心有没有一种占了不少便宜的感觉？
四、
目前瓯玥名邸一、二期均已开盘，虽然一期房源基本售罄，但在二期推出的楼栋里也不乏性价比较高的房源，至于具体该怎么选择，圈姐为大家梳理了一份关于该项目二期房源的“捡漏”攻略。
瓯玥名邸二期的2#、3#幢楼均远离北面的轻轨，噪音问题较弱，在整体的宜居性上也更为舒适。
该项目二期毛坯惠后均价约为20282元/㎡，与一期基本持平。加上A档2000元/㎡的装修标准，全装约22282元/㎡。细分到楼幢，2#楼毛坯惠后均价约20489元/㎡，3#楼毛坯惠后均价约19434元/㎡，2#楼在均价上高出3#楼约1055元/㎡。
发现没有，3#楼东面有河景资源，但楼幢均价反而要低，这是由于3#楼部分高层可看见远处的宗教建筑，因而定价上较为“美丽”，开发商做出一定让步。
这也直接体现在3#楼东西边套的定价差距上，瓯玥名邸不仅打破“东高西低”的定价规律，西边间04室比东边间贵出约627元/㎡，甚至东边套比中间套还要便宜。但对于并不忌讳宗教建筑且追求大面积改善、顾虑总价的客户来说，3#楼的东边套可以考虑一下，毛坯惠后总价不到250万可以搭上入住主城区建面约130㎡的改善大四房顺风车，而250万的总价在瓯海中心区只能买到百来平米的小户型。
2#楼中间套为建面约100㎡户型，边套为建面约118㎡户型。在定价逻辑上2#跟3#楼相似，东边间部分视野受宗教建筑影响，因此西边间均价高于东边间。但从户型上来看，2#东边间01室建面约118㎡户型边厅设计，通风及采光面优于西边间，且不受西晒影响，从居住舒适度上说更适合人居。
建面约118㎡户型图
而02--05室中间套毛坯惠后均价都约为20348元/㎡，对于十分介意宗教建筑的客户来说，在定价一致的情况下可以优先选择04、05室。
圈姐还发现，二期推售的2#、3#楼边套与中间套的毛坯惠后均价差距不大，约35%毛坯惠后均价不到20000元/㎡的房源也主要集中部分低区及高区的中间套，总价基本控制在200万以内。考虑到采光面问题，建议在这部分房源内可优先选择2#、3#楼高层。另外，值得一提的是2#、3#楼的中间套均为建面约100㎡的小户型，该户型作为瓯玥名邸的主力户型在一期中也是创造了短时间内基本清盘的销售成绩。最后，从瓯玥名邸二期整体价格来看，不论是从单价还是总价，在温州主城区内都是低价“实力派”代表。关于本次操刀该项目的融创，向来坚持用产品说话，不仅收获了一众追求品质的“融创粉”，更是在“2019年中国房企产品力排行榜TOP100”的评选中斩获榜首。而瓯玥名邸作为融创在温州的首个归心之作，不仅仅是在价格上“美丽”，品质上同样不打折扣。再一个对于以地段为主导的房地产行业来说，瓯玥名邸所处的会昌湖板块正处于启动期的临界点，加上诸多利好加持，未来可期。因此作为“捡漏”入手的房源，性价比还是不错的。如果有对该项目感兴趣的朋友可以自行前往展厅“捡漏”心仪房源~
