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今天,楼市最大悬念尘埃落地…
来源: 楼市观澜 微博 手机版+二维码
温州房网 https://www.0577home.net 更新日期: 2019/10/09 10:40 点击:1258
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  •  LPR是个啥?LPR变动去哪里查?怎么确定给我的加点数? 
      楼市版“灵魂三问”的背后,是8月以来悬而未决的“LPR”。

      10月8日,图穷匕见,房贷利率正式“换锚”,10余城市出炉房贷加点规则。

      一切的一切,是否如你所愿? 
      1 
      10月8日起,新发商业性个人住房贷款利率,以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

      简单来说就是:房贷利率(10月)=LPR利率(9月)+加点。

      “换锚”之后,利率水平如何? 
      易居研究院整理了十几个城市的最新情况。

      4个一线城市 


      北京、深圳、广州全部都有微增,上海增加得稍微多一些。

      上海的房贷利率本是可以打折的,如今折扣没了,还要加点,自然差价明显。不过,相比之下,上海的利率依然保持着一线城市的最低水平。

      7个二线城市 


      杭州、合肥、重庆和海口都是基本持平,苏州大涨之后转凉,利率涨跌互现——首套下跌,二套上涨。

      宁波的房贷利率上涨明显,大概是因为最近房价领涨全国。

      3个三四线城市 


      3个三四线城市首套房的LPR房贷利率为5.59%,相比9月份的5.64%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。

      同时,3个三四线城市二套房的LPR房贷利率为5.83%,相比9月份的5.88%略有下降,下降幅度为5bp,即0.05个百分点。

      2 
      此前,业界普遍的认知是,在新利率模式下,全国绝大部分城市的房贷利率不会低于之前的水平。

      而一些首套房贷仍在打折的城市,将会彻底告别“折扣时代”,进入“加点时代”。

      10月之后,房贷利率再无折扣,有无良中介据此危言耸听,“九月早买房,省下一辆车!” 
      结果呢? 
      房贷利率换锚之后,购房成本究竟是上涨还是下跌了? 
      以北京、广州两个城市为例,假设100万贷款,贷款期限30年,等额本息还款,“LPR”执行前后,月供变化如下: 


      北京首套房月供额增加了6元,广州首套房月供额也只增加了13元,相比五千多元的月供来说,变化简直微乎其微,大概也就是早餐要不要加个煎蛋的区别。

      这也印证了央行的公告里,强调政策的实施,要保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

      3 
      LPR时代,房贷的游戏规则是:利率=LPR+各省人行决定的加点数+银行报的加点数。

      从出炉房贷加点规则的10余城市中,可以看出3个特点: 
      1.利率主基调是稳定 
      在LPR实施之前,80%以上的城市都维持着过去2年的最低利率,LPR时代到来后,绝大多数的城市,房贷都较之前持平,或者调升0.1-0.2个百分点。

      无论房贷规则如何改变,“房住不炒”依然是铁板钉钉的政治正确,必须执行到位。

      2.购房成本几乎变化 
      在10月8日之前签下贷款合同的购房者,新政的影响为零。

      而对于10月8日及以后签署的贷款合同,会有变化,但整体区别很小。

      当然,对于那些动辄就要贷款三五百万的地方,差价会更明显一些。

      3.不同城市略有差异 
      基本上,一线城市的利率是普遍小幅上调的,二线城市以持平为主,只有房价上涨厉害的城市需要明显调高房贷利率,而三四线城市出现了涨跌互现的情况。

      这也大概是未来的方向——一二线城市就算当下房价淡静,也不敢放松,担心一放松就暴涨,而房价上涨压力不大的三四线城市可能会率先降息,维持市场平稳。

      4 
      房贷政策巨变,购房者何去何从? 
      三个字,平常心。

      1.对于已经买房的,正常还贷的人士,完全没有影响,按照老的合同继续执行。

      2.对于10月8号以后买房的,房贷利率的调整更为灵活,可以选择每年调整一次,也可以在整个合同期之内保持贷款利率不变。

      3.短期内房贷利率不会降低,会以稳定为主,为实体让路,为经济转型让路。

      那么,接下来LPR会降吗? 
      9月20日,央行公布的一年期LPR利率下降了5个基点,而5年LBR利率则保持不变。

      而根据此前央行全面降准的动作,以及后续国内市场全面降成本的导向,5年期LPR迟早是会跟随全社会的利率水平一起下降的。

      当然了,只要5年期LPR有明显下降,银行大概率会把新增贷款的加点给上调,以保持房贷利率的稳定。

      所以,在近几年,在房贷利率方面,基本会是“早买房早优惠,每年调整更优惠” 。

      5 
      郑州十月,楼市围城。

      据自媒体同行披露,降价跑量已成郑州楼市一大主流,哪怕豪宅聚集之地北龙湖也未能免俗。

      比如有项目特价房直降6000元/㎡;有项目临路下调价格2000-3000元/㎡,最便宜的37000-38000元/㎡;还有项目清盘特惠28500元/㎡起步;有项目毛坯价更低至23000元/㎡起步…… 
      北龙湖之外,炮火更甚。

      双湖科技城,某项目原价精装12800元/㎡,现价11400元/㎡;经开区物流区,某项目原价12000元/㎡,现价9500元/㎡;高新区,某项目原价精装17000元/㎡,现价14000元/㎡; 
      荥阳,某项目原价8600元/㎡,现价7700元/㎡;平原新区,某项目原价8300元/㎡,现价精装7200元/㎡,毛坯5700元/㎡…… 
      看看上文算账,再看看当下各房企的销售困局,也许,和年底可能到来的楼市折扣和跑量相比,在利率上省下来的钱,根本不值一提。

      利率之锚已定,市场跑量之影已现,对购房者而言,或许又将是一次难得的上车窗口期。

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